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熱愛短線炒房的投資客,告訴你們一個好消息,政府要減稅囉!
最近一件房地產界有一件重大的消息,政府為了實現租稅不正義,喔不,是租稅正義,已準備實行房地合一課稅。並且重點來了:房地合一課稅的同時,要「停徵奢侈稅」,還有讓買賣不動產賺的錢「與一般所得分開課稅」。
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聽起來很複雜。簡單的說,就是對短期交易的投資客減稅啦!
咦?媒體不是說新的房地合一稅最高稅率可達45%嗎?聽起來很高耶!還有報紙的標題寫著「房地合一稅太重,擬分段改革」,怎麼會是減稅?
答案是這樣的:就算對房產交易所得稅率課到45%,對大部分短線炒房的投資客來說,還是比奢侈稅划得來。道理其實很簡單:現行奢侈稅是對「房價總額」課稅。一旦房地合一稅實施後,卻只對「賺到的部分」課稅。算起來可是大大減稅喔!
舉個簡單的例子,按官方「住宅價格指數」,去年北市房價平均漲了14%。假設有投資客買進三千萬房屋一棟,一年之內以3900萬賣出,賺三成,比平均漲幅高出一倍多。以現行制度而言,投資客就要繳585萬的奢侈稅。如果按照財政部45%的房地合一所得稅呢?最多只需繳405萬。現在甚至還有立委建議稅率「從高」,20%就好。那例子中這名投資客繳的稅更少,只剩180萬。從585萬降到405萬甚至180萬,這不是減稅,什麼才是減稅?
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透過簡單的數學計算,我們可以找出在什麼樣的狀況下,房地合一稅是減稅。在第一幅圖中,縱軸是房屋持有一年內的獲利率,橫軸則是未來政府房地合一稅的稅率。舉例來說,如果房地合一稅的稅率為45%,那麼一年內獲利只要在五成以下,房地合一稅就是降稅。至於立委建議的20%所得稅率呢?那更誇張。圖上雖然沒有顯示,但可以推算出:只要獲利率不超過300%,也就是賺不到三倍,房地合一稅一定是降稅。
更何況,目前財政部的規劃是:獲利一千萬以上才課45%的稅率,等於是兩千萬的房子一年內以三千萬賣出,房地合一稅才算是加稅。哪裡找得到這麼好康的房子?應該鳳毛麟角。而就算是獲利超過一千萬,獲利率也要超過50%,稅率45%的房地合一稅才算加稅。所以這算是對所有短線投資客大解套。此外,再加上「炒房所得」與「一般所得」分離課稅,賣屋者一般收入愈高(如大老闆不務正業來炒房),降的稅愈多。
會讓「房地合一稅」變成降稅,最關鍵的原因就在於奢侈稅的退場。這種偷天換日,用狸貓換太子的遊戲,財政部基本上已經玩上癮了。當年用證交稅冒充證所稅是一例。現在用房地合一稅換奢侈稅又是一例。說穿了,政客心中的房地合一稅,租稅正義是假,偷減稅才是真正目的。而且隨著執政黨選舉大敗,政客們更自動進入「死豬不怕開水燙」的無敵模式。財政部長去年八月就說過:「必須等到房市健全,無囤房現象,且年輕人都可購屋時,奢侈稅才可以檢討退場」(2013/8/20工商時報)。現在囤房現象減少了嗎?年輕人都可購屋了嗎?部長倒是把自己的話忘光光。立委也跟著裝傻,還跟著財政部唱雙簧:財政部的房地合一稅對短線炒作已經是大減稅,立委們還加碼,最後打算喬出來的,還不就是要把財政部的大減稅版本放寬再放寬?
最後提醒一件事,在近來房地合一的新聞中,立委們最關切的,就是買賣獲利一千萬以上的稅率。事實上,單單就房屋買賣,要獲利一千萬,房子本身大概就要七八千萬以上,在北市以外的地方很少見。所以真正影響到的,是炒作「土地」的人。這才是立委政客們最關心,也最照顧的對象。
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●作者牧,美國麻塞諸塞州,博,任教於某大學。以上言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多聲音與討論,來稿請寄editor@ettoday.net