李永然

李永然自1979年開始執業律師，並於1985年創辦永然法律事務所隨後創立永然文化出版公司、永然法律研究中心，並曾於淡江、文化、輔仁等大學任教。曾擔任總統府人權諮詢委員、中華人權協會理事長。

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不動產詐騙手法日新月益　務必小心防範

2024年間台中刑事警察局破獲一起震驚社會的詐騙案例，涉案金額高達新台幣3億元。本案是由詐騙集團與不肖地政士勾結，先透過假交友、假檢警的手法，博得被害人的信任；再由不肖地政士出面製作假登記文件、辦理房產所有權移轉過戶登記；整個過程看似合法，實則步步設局。

2026-08-16

刪除《民法》兄弟姊妹特留分值得喝采　配偶繼承權益仍待完善

立法院於7月28日三讀通過《民法》第1223條修正案，刪除該條文中「兄弟姊妹特留分」的規定，並明定修正條文自公布後「6個月」施行。

2026-07-29

不動產遭詐騙　如何運用民事訴訟保障財產權益？

在不動產登記實務中，所謂的「塗銷」登記，主要是針對已登記的土地或建物，因拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院確定判決等，致權利消滅，所為的登記。常見的塗銷標的包括：抵押權、地上權、農育權、預告登記、假扣押、假處分、查封登記限制性登記。

2026-07-26

信任的代價　當「借名登記」變成一場精心設計的房產騙局

在我國《民法》所規定的條文中，並沒有「借名登記契約」的規定，它屬於「無名契約」。雖然《民法》債篇中沒有借名登記契約，但司法實務上仍有大量與借名登記契約相關糾紛的訴訟，其主要原因在目前法院的司法實務見解是以「類推適用」委任契約的法律關係，來規範借名登記契約雙方當事人之行為的法律關係。

2026-07-12

預防不動產詐騙的雙面刃　談不動產預告登記

在我國不動產的法令中，《土地法》有「預告登記」的設計，這是一種「限制登記」，其也可以做為一種保護民眾不動產安全的「預警制度」。然而，水能載舟亦能覆舟，在近年屢見不鮮的不動產詐騙案中，「預告登記」竟然也成為詐騙集團用來鎖死被害人不動產資產的手段。

2026-07-01

別因誤信「代書借款」　而成為一生心血的陷阱

在我國對於不動產登記專業工作者建立考試制度以前，不動產登記與代辦業務的從業人員，多憑藉長期實務經驗、法律知識積累或師徒傳承進行執業。當時這些從業人員常被稱為「土地代書」。

2026-06-21

承購戶應防範「第一屆管委會」將社區公設與建商虛偽點交

為讓公寓或大樓內的區分所有權人能就其所承購房屋，在共用部分（俗稱公共設施）的許多設施及相關環境，能維護整體的居住品質，立法院於民國84年6月間三讀通過《公寓大廈管理條例》，總統也於同年6月28日公布施行，將該條例作為管理的法源。

2026-06-13

家中有親人罹患失智症，透過法律保護親人日益重要：台灣已經進入超高齡社會，罹患失智症（Dementia）人口逐漸增加，失智按其類型可分「阿茲海默型失智症」、「血管型失智症」、「巴金森氏症失智症」；又按其嚴重的程度可分「極輕度」（CDR=0.5）、「輕度」（CDR=1）、「中度」（CDR=2）、「重度」（CDR=3）；（CDR即臨床失智評估量表)。由於失智症是一種疾病的現象，很多人以為只是老化，而忽略就醫；依醫學角度認為失智症是一群症狀的組合，除了會造成記憶力減退，還會影響到「認知功能」，包括：語言能力、計算

2026-05-23

《住宅法》的善意如何淪為詐騙溫床？

為了落實保障人民「居住權」的基本人權，立法院特制訂《住宅法》，該法乃是我國住宅政策的最高位階法源，其核心宗旨在於透過制度化手段落實居住正義、健全住宅市場，並保障全體國民享有適宜且具尊嚴的居住環境。

2026-05-24

面對惡房東把「打官司」當成「做公益」　用數位足跡終結循環獵殺

台灣當前的租屋市場常使弱勢者與在校生深陷「租不起、住不安」的困境，因而有些無良房東也常利用法律知識不對等，以不平等的租約條款或於租約內巧立名目進行剝削，並揚言「告承租人」，致受害的承租人往往因畏懼繁瑣的訴訟程序，而選擇隱忍承受；因而反讓不肖的出租人獲得生存空間，並持續獵殺下一位承租人。

2026-05-10

投標法拍屋　務必識破惡意隱瞞的「瑕疵標的物」

國人有些透過法院強制執行的拍賣程序，購買「法拍屋」；法院拍賣程序的法源依據是《強制執行法》，欲購法拍屋者，需先繳交「保證金」，進而填寫「投標書」，開標時一旦得標，確認有無「優先購買權人」行使「優先購買權」，如無時，則得標人需按時繳清價金，程序完備無瑕疵後，執行法院即核發「不動產權利移轉證明書」。

2026-04-28

委託代標法拍屋　要小心注意詐騙套路！

法拍屋是房屋所有權人對外負債，經其債權人取得「執行名義」（<強制執行法>第4條），向法院民事執行處聲請強制執行，由法院對於該債務人的房屋進行查封、拍賣。故其本質上是由法院行使公權力強行介入私人間債務糾紛，透過《強制執行法》規定的法定程序，確保債權人的債權實現。

2026-04-21

參與都更仍須防範「詐騙陷阱」　切勿任由合作方擺佈受騙

台灣已進入超高齡社會，老舊建築物面臨耐震係數不足、消防設備失靈、缺乏電梯與公共設施不足等情況，對於地處地震頻繁的台灣，勢必要重建。目前政府訂立法令，提供「容積獎勵」誘因，鼓勵地主戶透過都市更新、危老等方式重建。

2026-04-10

剖析骨灰罈的金融騙局　該堅守「不聽、不簽、不交錢」三大原則

「靈骨塔」是作為集中存放骨灰的殯葬設施，一般俗稱陰宅，它在台灣受《殯葬管理條例》高度監管。然而，正因為其產品具備極高的法律專業性與業者與購買者間資訊不對稱性，導致這項「生命產業」近年來頻頻被詐團將之包裝成高投報率的詐騙標的。這看似保值、增值的投資，其實背後卻往往隱藏著環環相扣的詐財騙局。

2026-04-05

辨識不動產詐騙中的「生基位」詐騙

堪稱不動產詐騙手法中的「長青樹」之一的「靈骨塔」與「生基位」詐騙，為何很多人不斷地上當受騙。按這兩種產品性質、所涉及的法令與相關主管機關均有所差異，本文就以「生基位詐騙」為例，說明常見的詐騙手法與預防之道。

2026-03-25

海外不動產詐騙預防思維

筆者日前發表「如何認識海外不動產詐騙的徵候？」，依前文所述，海外不動產投資雖具備資產配置的吸引力，但資訊黑洞往往是投資人的致命傷，筆者建議投資人務必建立一套標準化的防詐審查流程。藉本文分享一些實務上的建議，供讀者參酌，俾能協助大眾在海外跨境投資能建立防火牆。

2026-03-19

如何運用地政防詐三寶及稅籍異動即時通　預防不動產被詐騙？

近年來不動產詐欺案件屢見不鮮，詐騙集團看準不動產價值高昂、民眾對登記與移轉流程不熟悉，遂利用資訊落差與時間壓力，以偽造文件冒名過戶、誘導設定抵押等方式趁隙而入，致民眾蒙受重大財產損失。

2026-03-11

如何認識海外不動產詐騙的徵候？

國人在海外投資置產可追溯至民國77年、78年間，投資公司盛行，進行吸收民間游資。當時主要以「美國」的不動產物件為主，但其實這些投資標的，很多根本是沒有價值的土地，如沼澤地、荒地等。導致許多台灣善良的投資人鎩羽而歸；近來年台灣更因面對地緣政治之風險、或資產配置、稅務規劃、子女教育，移民與退休等因素，不斷有海外不動產投資標的出現。

2026-03-04

善用法律　降低不動產交易風險

交易訂立契約的核心功能，包括「確立權利義務、保障交易安全、促進社會經濟運作」。其中「社會經濟運作功能」尤為重要，它能使雙方縱使陌生的人也能夠安心合作，透過明確條款的約定，降低糾紛發生機率。為此法律賦予當事人自行設計契約內容，以填補法律未能詳盡規範的空白（即契約自由原則）。因此，在現代社會中，任何不動產交易都必須簽訂「契約」。

2026-02-22