評/落實都更修法精神,還有哪些關鍵?

▲▼房地產,房價,台北市,士林區,都更,房市,老舊房屋,頂樓加蓋,違建,住宅區,不動產,打房,居住正義,都市更新。(圖/記者李毓康攝)

▲(資料照/記者李毓康攝)

文/李碩敏(大學講師)

《都市更新條例》修正案於去年底三讀通過,近期就可能會公布施行,筆者身為小市民,認為這次都更條例的修訂無疑往好的方向邁進,但接下來能不能在實務執行面與民眾接地氣、改革與鬆綁,將對修法精神能否落實具有關鍵影響。

首先,有都更經驗的人一定知道,民眾在決定要不要參加都更時,第一個問題一定是「我可以分多少坪?」。不論地主和建商談的是協議合建或權利變換,都更容積獎勵如果可以提前確定,讓建商與地主可以公開透明討論權益分配,明確知道都更獎勵後總容積、分配比例與坪數,不但能增加其互信基礎,進而可以建立民眾對整個都更制度的信任、提高都更同意比例。

筆者建議,中央及地方政府一定要將「容積獎勵明確化」列為最為關鍵的施政方向,由政府統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件。同時,都更審議委員會也應該一改過去斤斤計較都更容積獎勵的審議方式,而是配合未來的都更聽證制度,將審議掌理項目轉型為都更爭議的處理,相信可以解決過去因容積獎勵造成審議的不確定性,進一步提高審議效率及審議會的公信力。

其次,估價制度是權利價值分配的基礎,過去3家鑑價機構全由實施者選定,造成地主與建商之不信任,建議讓地主有部分選定權,或由政府以公開方式選定,以確保鑑價的公正性與取得地主的信任。另外,目前普遍存在之一樓與頂樓違建及地下室等標的之估價,爭議較大,也建議估價師公會訂定其估價原則,相信官民共同努力之下,可以將估價爭議大大降低。

最後,「賦稅減免」對民眾也是一項誘因,都更重建後房屋稅及土地增值稅對於民眾是一筆不小的負擔,況且危老條例已將重建後房屋稅之減半徵收期限放寬最長12年,建議地方政府於都更案應該跟進比照,並增加協議合建土地移轉予實施者部分之土地增值稅優惠,鼓勵百分百同意的協議合建,來降低實施爭議及增加推動效率。

台灣30年以上老舊建築物已達410萬戶,為因應潛在災害風險型的都更刻不容緩,建議社會各界在檢討政策之餘,也不吝對於好的修法給政府支持,並多著墨於實務與執行面的討論,如此才是都更之福。

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●作者李碩敏,大學講師。此文為讀者投稿。以上言論不代表本報立場。88論壇歡迎更多聲音與討論,來稿請寄editor88@ettoday.net

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