【老屋改建】胡偉良/台北市將淪為老、醜、貴的危險都會城市?

 

▲台北市老屋居多。(圖/記者湯興漢攝)

●胡偉良/品嘉建設關係企業創辦人,著有《胡偉良的房產世界》。

現在的台北市是一個結構安全度差的城市。

根據內政部的統計資料,104年第三季全國房屋共有8,340,018棟,其中台北市共有885,789 棟,30年以上屋齡542,882棟,40年以上的則有203,899棟,921 以後蓋的住宅則只有128,091棟。如果將1999年921地震後蓋的房屋視為結構上比較安全的房子,那麼台北市只有14.55%的房子是屬於結構上相對比較安全的房子。

台北市的平均屋齡達33.9年,老屋比例全國最高,30年以上的老屋有89.4萬戶,占了全台房屋總量的67%,40年以上的老屋也占了23%,這些老屋都是沒有依照適當、安全的法規蓋出來的建築成品,其中絶大部分都無法抵抗六級以上地震的肆虐。

房屋供給少讓房價居高不下

因為台北市可建的素地已經非常稀少,以致於每年推出的新建案和新屋數量都相當有限,供給少了,需要卻不減,當然房價只有往上漲而難以下跌,這是簡單的市場經濟學,但是那些主政或輔佐的學者專家卻絲毫不懂,沒有一點市場觀念,因此也不知道在民主經濟社會,降低房價只能憑藉增加供給、減少需求的市場手段。畢竟光靠經驗、常識、邏輯是無法有效治國的。

北市早期多公寓且容積率過高

台北市是個老城,發展和開發的較早,而早期的住宅區興建是沒有容積率管制的,直到82年起才全面實施容積率管制,也就是25年屋齡以上的房子都是建蔽率時期蓋的房子,也就是從最早期的2、3層的高度,到60年代之後大量興建4層樓公寓,再到5層樓公寓,70年代後期流行6樓以上的華廈。

台北市早期的公寓建築容積率較高,加上違建後其容積率大多大於300%。

大家可能沒有注意到,台北市住宅區(住3土地)的老房子容積率都高於當前的法定容積(225%)且違建充斥,其已存在的現有容積很多都已接近300%。只因為這些老舊建築物通常高度不高(5樓或以下),但建築物所占基地的比例卻很高(60~80%,遠遠高過法定容積的45%),所以其實際容積都在240%(60%*4)、280%(70%*4)、甚至350%(70%*5),再加上空地違建、屋頂加蓋,以致於其現存的真實容積大多超過300%。

提高容積率會影響生活品質?

一些地政、都計學者以「提高容積率會影響生活品質」做為限縮容積率的理由站不住腳。

所謂提高容積率會影響生活品質的說法,一直是老掉牙且隨著時代變遷、早已經不起考驗的老學究謬論。這些學者專家提到,増加容積率(225%提高到300%)會導致公共設施不足(卻不知道當前因為少子化,學校已過剩)、會造成交通擁塞(卻忘了現在大家都藉助捷運在通勤,而少開車?)、公園綠地會變少(卻不知道家戶人口數已大幅減少,所以土地上的人口密度不一定會增加);更重要的是住3的法定容積提高到300%,也未必比現在的現存容積加違建來得高,因此如上的論述真的只是用來唬人、騙自己的謬論。

更何況,當前的老房現況是蓋的滿(空地很少,甚至少量的空地還被違建填滿,與依新法規完成的建築相比,雖然新建築蓋的較高,但建築覆蓋面積上限(建蔽率)只有45%,其餘必須綠化及留設空地,何者的生活品質較優自是不言可喻。新加坡、香港、東京等都會區的高容積率都說明了「提高容積率會影響生活品質」的站不住腳。

我不知道這些學者專家是不是因為養尊處優,住在豪宅大院,所以不清楚台北市的公寓、透天鮮有不違建的現況。或是他們活在象牙塔内,或像鴕鳥般的把頭埋在沙堆裡,對已存在的真實情況完全視而不見。這些人永遠不注意、不理會外界或别人的說法、看法、和環境的變化。所以他們大多孤荒自賞,不食人間煙火。

老屋改建成功的關鍵因素

多年的老屋改建實務經驗告訴我,老屋改建成功的兩個關鍵因素在:一定的房價水準、300%以上的法定容積率。
台北市具有全國最高的房價水平,但是縱然如此,想要讓住戶能夠在改建後換回原來的室內面積,在容積獎勵30%以上時可能仍要到達100萬元以上的房價水平,這也使得建商在改建後朝高房價去做規劃。

另一個影響老屋改建成功的關鍵因素則是:還有餘裕的容積可以溢注容積獎勵的不足部分,讓原住戶可以在改建後分回(或接近)原居住面積。當然有些人會認為這是原住戶的不勞而獲,確實,但在考量當前台北市醜陋的都會景觀、昂貴而「居高難下」的房價、和極不安全的居宅環境,讓這些老屋的屋主(通常也是老人)限時性(有時程限制)的獲得一些利益,也是我們當下經濟環境不振下的一個可能的選擇。

調整北市住三容積率是促進加速改建的正解和大補丸

筆者從事老屋改建多年,對改建所遭遇的困難知之甚詳,也深切的體認到問題之所在,老舊房屋的屋主中存有貪婪之心的固然不在少數,但有更多的案例卻是因為改建後,在扣除改建費用(拆遷費用、租金、興建費用)後,住戶可分回的室內面積大幅縮小所致,再加上改建後面臨的房屋稅大幅爆增,每月要繳納的大樓管理費用都讓很多想改建但(財務)能力不足的民眾打退堂豉。以文林苑為例,都更前的房屋稅約僅二、三千元,都更後卻遽增至五至六萬元。雖然都更後房屋稅可以打折,但其金額還是大幅增加,對一些住在老舊房屋的已退休民眾而言,這些都是阻礙民眾改建的阻力。

推動老屋改建除了帶動營建業的發展外,也可以藉此活絡經濟,除此之外,因為大量的老屋改建更有助於降房價、降房租,由此釋出大量的資金來增加民眾的消費能力,這也是我們當前最需要的經濟大補丸。

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