李兆立/掃除囤房炒作歪風 從提高囤房稅開始

▲建商和投資客長期來靠著偏低的持有成本來囤房,進而扭曲了房市供需及價格。(示意圖/取自pakutaso)

●李兆立/時代力量智庫執行長

最近因為立法院出現「提高囤房稅」的修法草案,讓囤房稅再度成為討論焦點。

第一種討論是,政府該不改出手打房?這類論點的主要訴求是,房價如果劇跌,會造成對不動產大量放款的金融市場崩潰。

然而,這個符合金融常識的答案,其實是在打稻草人,因為當前所有針對台灣居住困境提出政策建議的人,「沒有人」主張過要房市立刻腰斬。

大家都很務實思考的是,台灣高達9倍的購屋痛苦指數(也就是房價所得比,正常值為5,台北是15,新北是12.7)及高達86萬戶空屋的「高房價高空屋」問題,是不是長期扭曲的市場失靈?如果是,政府該做的是什麼?

提高囤房稅,就是透過增加囤房成本來遏止炒作,進一步引導空屋能正常釋出,當然是該做的事之一。

第二種討論是,課「那一點點」囤房稅有用嗎?那些囤房大戶家財萬貫,每年多繳個幾萬元對他們有差嗎?

解決問題就要找痛點。至於什麼是痛點,可以從「製造問題的人在意哪些事」來找答案。

首先要跟大家說的是,台灣其實本來就有「囤房稅」的設計,那為什麼沒有發揮遏止囤房的實際效用?一句話講完,就是被地方的金權政治給封印了。

▲台灣高達9倍的購屋痛苦指數,讓許多年輕人與上班族望「房」興嘆。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

現行《房屋稅條例》原本就規定,針對囤房,地方得訂定更高的稅率,但現實上多數地方政府和議會,不是沒有訂定高稅率,就是稅率拉高沒多久就急著調降。

遠的不說,2017年就發生了台北市和新竹縣議會調降囤房稅的爭議,台北市還另外贈送了「建商囤房寬限期」從一年拉長為三年。為此,台北市府急忙撇清「被突襲」,新竹縣則有二位議員辭職以示抗議。

更經典的是新北市,囤房稅提高還不到一年,議會就在選舉結束後兩週急忙召開臨時會,把囤房稅又降了回去。

如果囤房稅真的不痛,為什麼囤房大戶們會壓著地方政府和議會,甘冒爭議也要急著調降?

提高囤房稅要鎖定的,向來是那些人數只佔5%的囤房大戶,也就是投資客和建商。所以,只拿一戶的房屋稅來宣稱「只多幾萬根本沒用」的說法,其實忽略了當囤房數量大時,加起來就會很可觀。

更可怕的是,這些建商不僅綁架地方政治,甚至成為政治的一部分。例如,中國國民黨籍的新北市副議長陳鴻源,旗下就有四間建設公司、400筆土地建物。

這就是為什麼,要讓囤房稅真正發揮效果,必須透過中央修法,來斬斷地方金權的綁架。

第三種討論是,囤房稅不是萬靈丹,真要解決高空屋高房價,怎麼不談租屋市場、房市透明、利率過低、實價課稅、社會住宅等課題?

事實上從來也沒有人宣稱過,只靠囤房稅就能實現居住正義,上面提到的政策方向,如果大家能夠有更多的討論及推動,相信所有支持居住正義的人都會樂觀其成。

▲時力版本的「囤房稅提高」修法草案。(圖/時代力量提供)

例如,內政部2018年提出的「實價登錄2.0」就應該完整通過,讓房市資訊真正透明;內政部2017年喊出下一階段要推「實價課稅」,我也樂觀其成;低利及過多銀行貸款集中在不動產(不動產貸款佔GDP比例高達48%,遠高於國際「泡沫化指標」的40%),排擠產業投資的問題,我也重視並希望解決。

重點是,這些對於居住正義有益的解方,從來都是相輔相成的。如果,囤房稅有它的任務,那就該努力推動。

囤房稅的第一個效果,就是遏止炒作。建商和投資客長期來靠著偏低的持有成本來囤房,進而扭曲了房市供需及價格,所以就該提高成本來壓縮套利空間,才能降低囤房誘因,讓空屋能正常釋出。

伴隨而來的第二個效果,就是吸引更多空屋進入買賣及租賃市場,甚至進入政府「包租代管」的協力平台。不僅讓年輕人在租屋時能有更多選擇,未來也更有機會用合理價格買到心儀的房子。

當然,除了其他政策需要被討論推動,囤房稅本身也還需要更多配套。例如,囤房稅的收入要專款專用在租屋補貼上,以及透過租屋所得分離課稅及不追稅等方式來建議誘因,讓更多租屋能夠走出黑市,接受透明納管,來給予租屋族更多保障。

台灣長期以來「高房價高空屋」的市場扭曲,問題成因很複雜,解方自然也要多管齊下,囤房稅就是其中之一。這些解方都需要制度性的改革,希望所有關心居住正義的朋友,一起來找答案,而不是把力氣浪費在打稻草人身上,只會讓現在「居住不正義」的既得利益者笑呵呵而已。

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