Jack Dai/買不起房是因為房價太低?房價的謬誤

本文利用基本的經濟分析來解釋「房價與買不買得起房」的關聯性,根本邏輯正確,然而個人認為這存在過度簡化、造成推論謬誤的狀況,提供另一個角度的思考點供參考。

先看原文邏輯。

結論:你有沒有想過你買不起房,是因為房價還不夠高?

推論邏輯:

1. 以各類產品為例。

以放開管制、開放競爭、有利可圖才能使分工效率充分發揮,進而讓原本買不起房的一般人也有可購房品。
故,房價越高,象徵利益空間越大,代表越多人投入市場、分工更為細緻,所以人人才買得起房。

結論:邏輯是正確的,但因侷限條件設定不清,故造成倒果為因的推論謬誤。

焦點落在侷限條件,說明如下。

侷限條件問題:

1. 土地才是真正的侷限條件

不論有沒有管制,稀缺的從來都不是房子的供給數量,因為房子可以往上蓋,故已開發國家的房源多為供過於求,房價依然節節高昇。

因越精華地段的土地始終是稀有的大前提下,隨著城市經濟發展,土地價格也隨之飆升;而土地價格直接影響的是建商的開發成本與售價,這也提高了建商投入的門檻。

換言之,售價貴、不等於建商的利潤提高,故不等於分工效率的提升。

故,根本問題不是房價與房子的供給問題,而是住房需求與土地供給的問題。

而其他衍生侷限為:市場投資工具的多寡所造成資本流向、所處城市經濟發展等。

「住房」與「買房」需求不一樣,依上述前提,你可以印證一個簡單的現象:國際大都市的房價居高不下,但居住人口節節攀升。

這反映的不是「房價與買房」的相關性,而是「都市發展與住房」的分配效率。

房價高不等於住不起,因為買不起可以租,租金高依然不會是障礙,只要有住的誘因即可。

而因為有住房需求,就有購買自住與租賃的需求,進而帶動建商購地與投資興建。

故,房價高漲是現象,不是起因:房價攀升往往源自於需求的上升(投資、炒房或自住),而攀升的房價也帶動購房需求與土地價格,故即使建商在利潤率沒有提升的前提下,因銷貨輪轉率高、總價高,依然投入者眾。

小結:

1. 經濟學的根本邏輯本身沒有錯,難在於背景條件與橘線條件的設定。

人人買得起房與房價高低無關,買得起的買得起,買不起的還是買不起:在開放市場裡、一定經濟發展程度上,資本成長高於實質經濟成長,購房只會越來越難。

買不買得起與住不住的到是兩個課題。

房價高不等於建商的利潤高,請看上市櫃建商的財報,流通率與規模經濟反而是關鍵。這時我們可以趣味反思一下:「什麼條件下,高房價能帶來人人買得起房的效益呢?」

BTW,雖然提供不同的角度,但依然欣賞原文作者敢於推論的勇氣與執行力,這好過於完美。

特別強調:以上無關價值判斷(居住正義等),簡評供參考。

作者本名戴于千,獨立創意代理商 Rules Creative 總經理,是個生意人,也是個讀書人。●更多文章見作者臉書,經授權刊載。●專欄文章,不代表i-Media 愛傳媒立場。查看原始文章

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