【名家看經濟】吳明澤/中國房地產泡沫真要「破滅」?

▲2016年以來的打房並未使中國大陸房價崩跌,只是成長速度確實變得較為緩慢,符合大陸「維穩」的目標。(圖/CFP)

▲▼雲論作者吳明澤(專欄作家)。●吳明澤/現任中華經濟研究院副研究員,亦為中央大學財金系兼任助理教授。台灣大學經濟學博士,國科會社會科學研究中心博士後研究。主要研究興趣為中國大陸之金融、貿易與經濟改革相關議題。

1988年住房市場化改革開始,中國大陸房價即漲多跌少,尤其自2003年起,中國大陸開始了第一波的房價飆升。2008年全球金融海嘯時漲勢有所停歇。2008年為了因應全球金融海嘯的衝擊,中國大陸推動「四萬億」擴大內需計畫,並大量釋放貨幣供給,使資金大量流入房地產市場,2009年後大陸房市漲勢更一發不可收拾。除了2014年成長率略低,2009至2018年商品房平均銷售價格均以5%以上的速度成長,2016與2018年甚至超過10%。上述的平均房價是將中國大陸全國商品房銷售總金額除上銷售總面積計算,若考量某些個別重點城市,則房價成長速度更快。

事實上,早在2009年開始中國大陸官方即制定一連串房市調控的「打房」措施,包括2009年的「國四條」、2010年推出「國十條」、2011年「新國八條」、2013年再推出「新國五條」,但是通常只有短期的效果,而且該些措施僅是為了防止房市過熱,而非真正降低房價,因此一旦房價出現下跌,打房力道就會減輕,甚至反轉為救市政策。

2016年中共中央總書記習近平在主持中央經濟工作會議時說出重話:「房子是用來住的,不是用來炒的」,此後「房住不炒」便成為大陸房地產市場調控的最高指導原則。2016年以來大陸持續推出的打房,包括了限購、限售、限價、限貸與限制商業建築不得改為居住用途等「五限」措施,可稱為史上最嚴格的打房措施。

▲中國領導人習近平在2016年曾說出重話:「房子是用來住的,不是用來炒的」,此後「房住不炒」便成為大陸房地產市場調控的最高指導原則。(示意圖/翻攝新華社)

除此之外,大陸亦將房地產企業列為整治對象,據中原地產研究中心統計,2019年1月至9月大陸房地產調控政策高達367次,僅8月就有60次,房地產企業哀鴻遍野,僅今年1至7月即有275多家房地產企業倒閉,較去年同期增加40%。因此自2018年起,中國大陸就出現房市危機、土地拍賣急凍、開發商大規模裁員等消息,除了中小型房地產企業申請破產外,大型地產開發商如萬科、碧桂園、恆大集團等在今年亦大規模裁員,萬科集團甚至在2018年底的一次例會上掛出「活下去」的標語,中國大陸房地市泡沫看來似乎是真的快要破滅了。

然而,儘管房地產市場出現那麼多的不利消息,中國大陸的房價仍然沒有大幅的下跌,2019年8月中國大陸百城房價指數仍較上個月上升0.37%,較2018年1月上升0.7%,較2017年1月上升14.5%,顯示自2016年以來的打房並未使中國大陸房價崩跌,只是成長速度確實變得較為緩慢,符合大陸「維穩」的目標。

其實中國大陸亦非常擔心房價的崩盤,因為其正面臨本身債務問題的內憂與美中貿易戰的外患,已經分身乏術,如果再加上房市泡沫破滅,中國大陸恐將爆發系統性的金融風險。

▲筆者認為中國大陸房地產泡沫不會那麼快破滅,但長期而言,中國大陸房市泡沫仍將是中國大陸經濟發展的一顆不定時炸彈。(圖/記者詹宜軒攝)

中國大陸的債務問題除了地方債與企業債之外,家庭債也是一個潛在的風險,其占GDP比重由2006年的11.5%大幅上升至2018年底的52.6%,增加近5倍,上海財經大學高等研究院研究指出大陸的家庭債務占可支配收入比已高達107%,很多家庭已經入不敷出。而家庭債務中占最大比重的即為房地產貸款,達到七成。因此一但房價泡沫破滅,銀行因房價大跌使抵押品價值大幅下降,勢必向借款戶要求更多抵押品或是提早收回貸款,造成家庭債務負擔更為加重,付不起房貸造成房屋被拍賣,銀行不良貸款亦會大幅上升。此外,當房市泡沫破滅後,房地產商銷售收入大幅減少,將造成房地產商的大規模破產潮,如此所引發的債務違約問題恐將加速大陸債務風險的爆發。

因此,中國大陸並不太可能放任這種危機的爆發,政府的目標是防止房價繼續大幅飆升,但亦不希望房價大跌,如果房價大跌,官方勢必會出手進行救市,因此,目前中國大陸房價仍維持一個相對平穩的上漲情勢。

那麼為何中國大陸官方仍持續放話要嚴控房市呢?因為美中貿易衝突下,中國大陸自2018年以來已經連續7次降準,並在今年8月變向降息,釋放出大量流動性,為了避免重蹈金融海嘯,資金大量流入房市的覆轍,所以先打預防針,避免民眾預期政府放鬆調控,使資金進入房市,再次推升房市的泡沫,故再次重申房住不炒的原則。因此,我們認為中國大陸房地產泡沫不會那麼快破滅,但長期而言,中國大陸房市泡沫仍將是中國大陸經濟發展的一顆不定時炸彈。

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吳明澤 吳明澤

台灣大學經濟學博士,國科會社會科學研究中心博士後..

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