婚後買房共同持有最公平?房屋「共同登記」優缺點一次看

新聞節目中心/綜合報導

婚後買房「共同持有」真的好嗎?不僅將失去一生一次的節稅優惠,且當感情生變,恐衍生許多糾紛!昨(4)日在資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》,鄭宏輝會計師提醒,夫妻婚後可能會想將小房換成大房,此時許多人會使用一次一次的「土地增值稅」,若房屋登記兩人名下,這個節稅優惠兩人將一次用掉。蕭琪琳地政士則說,當一方擺爛不繳房貸,另一方作為銀行「借款人」,將承受還款壓力。不過在法律上仍有解套方案,律師林坤賢指出,共有物的處分可走「變價分割」一途,不過共同持份一般人不會買,因此價格偏低,且另一方有優先承買權。

夫妻房屋共同持有最公平?小心配偶擺爛不繳房貸

依據《行動法庭》製作團隊街訪調查,多數民眾贊同夫妻婚後買房,房屋可共同登記在兩人名下,但在專家眼裡,這個作法卻將衍生許多糾紛跟不便。

「在實務上,常看到許多客戶和消費者,因為共同登記鬧得不可開交!」地政士蕭琪琳指出,若雙方感情融洽,購屋各自付半數時,通常會找財務較好的人當「借款人」 ,另一人是則擔任「連帶保證人」。

蕭琪琳曾服務過的案例,就是當夫妻關係鬧翻後,太太擺爛不繳房貸,但貸款主債務人是丈夫,丈夫不斷收到銀行催繳,還款壓力非常大!丈夫受不了,想將房屋賣掉,但身為共同持有人的太太卻不同意,弄到最後,先生氣到幾乎要對太太做出不理性的行為。

因此,蕭琪琳對共同登記持反對態度,他建議民眾寧願事前先簽署「協議書」,並配合相關設定,例如設定抵押權或擔保相關約定。

律師用在訴訟前!事先花小錢 未來省大錢

對於前述案例,林坤賢律師指出,當共有物無法合理的管理使用,仍可走「變價分割」一途。不過共同持份一般人不會買,因此價格偏低,且另一方有優先承買權。

「律師要用在訴訟前!」為了避免日後糾紛,林坤賢律師也贊同,透過協議,事先約定在兩人共同關係下,如何使用共有物。許多人都是發生爭執時才找律師,但對專業人士來說,都是晚了一步!「約定才一張紙,花不了幾千塊。頂多上萬塊,就可以把他規劃的非常好!」

房屋登記一人名下 恐被惡搞「增貸」

「合約先找律師,稅務先問會計師,成本比出事後省很多。」會計師鄭宏輝分析說,若房屋登記兩人名下,不僅賣房須經兩方同意,若有資金需求要增貸,同樣也要兩方同意。

另一方面,若房屋登記一人名下,若房屋被「惡搞」拿去增貸或做一些設定,另一方恐怕也束手無策。除非一開始有訂立合約,保障雙方的權益。

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