胡偉良/政府打房措施 加劇房地產「爆雷」危機

我們想讓你知道…原物料上升、缺工讓台灣建案成本大漲,政府的打房措施更使得建商陷入危機。

● 胡偉良/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

把時間軸拉長來看,房價總是上漲的,這是經濟成長和貨幣貶值的結果。30年前房價1千萬的房子,縱然當時的房價嚴重偏高,但伴隨著時間的流逝知貨幣貶值,現在價格還是會遠遠超過當時的價格的,也就是房產相對於貨幣是保值的,只要貨幣貶值、經濟成長,房價一定隨之上行。

近期房價上漲,基本上是房市週期走向上行、低利率、民間資金充沛和民眾預期房價將上漲、及買房抗通膨的心理所造成,政府的壓制措施只能減緩這種形勢,而無法扭轉現狀。要改變這種情勢只能從增加供給來着手,像是讓老屋改建(危老及都更)更順暢始能克盡其功。

通膨來襲 各國政府燒腦應對

為了降低通貨膨脹的壓力,近期政府祭出了一連串的措施,像是主計總處預估2021年消費者物價指數(CPI)年增率將達到1.98%,創近13年新高,逼近2%通膨警戒線。為緩解通膨壓力,行政院穩定物價小組近期密集開會,並為避免行政流程過長,以致緩不濟急,審議將採事後報備,所有程序縮短在10天之內,希望儘可能的壓下快速惡化的通膨形勢。

 

▲行政院主計總處預估2021年消費者物價指數(CPI)年均成長將逼近2%,行政院密集開會思考緩解方法。(圖/記者余弦妙攝)

根據韓國官方最新資料,因為能源成本以及農產品價格大漲,當地11月CPI(消費者物價指數)已上揚至10年左右新高。這也表示,韓國央行就算祭出升息手段,也壓不住通膨上竄氣焰。韓國11月CPI季增0.4%,而年增率更是高達3.7%,年增率也是自2011年12月以來最高。為抑制通膨,韓國央行從8月底迄今,短短3個多月就升息兩次,利率從歷史新低0.5%拉到1%。無奈當地通膨還是不受控制。

當前美國通膨漲幅也創下 31 年來新高,為此美聯儲已在去年開始縮小購債規模,並將在今年3月提出升息政策。

多重因素嚴重缺工 興建成本大漲

此波台灣的原物料價格上揚,包括地價、各項興建成本價格都持續翻升,國際原物料價格上揚,帶動興建的原料成本增加,而缺工狀況也相當嚴峻,統計去年開工的面積達980萬坪,創下近7年新高,另外根據勞動統計查詢網統計,今年上半年營建工程類職缺高達3.04萬人,居各行業職缺之冠,而去年上半年營建工程類職僅1.1萬人,由此可見當前的營建缺工狀況相當嚴峻。

至於為什麼這波缺工狀況這麼嚴重,可以說是20年來從未見過的狀況,首先是市場上的需求龐大,包括住宅市場推案量擴增,台商回流建廠和擴廠也帶動工人的需求增加,另外南部的科技廠商持續擴張,公共工程也持續發包當中,又因為這波疫情相對緊張,部分移工引入不順也讓市場缺工;另外由於工地工作辛苦,斷層狀況日益明顯,在供需兩端嚴重失衡之下,這波工資大幅上揚的情形也很難改善。

▲多重因素影響,使得缺工情況短時間內無法改變,房地產興建成本也大幅上升。(圖/記者林敬旻攝)

售價未能反映成本 打房加劇建商危機

2020年初到2021年第三季之前出售的預售案,基本上售價還沒有完全反映上述的成本增加,但到了近期準備發包施工後才發現大事不妙,有些建商發現一發包下去幾乎利潤全無,甚至還有可能虧損,因此市場上已經出現:建商跑路、拉高預售價格、取消前期預售訂單…...等等亂象,一些建案也出現遲延開工,甚至不開工的景像,企圖以拖待變。

相信更多的類似情形將層出不窮,而政府當前愈來愈嚴苛的打房措施或許更將加劇這種危機,逐漸引發房地產業的爆「雷」現象。

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胡偉良專欄

胡偉良專欄 胡偉良

台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景(博士學位),為品嘉建設、尚禹營造創辦人。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。

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