胡偉良/中南部房價暴漲! 央行豪宅限貸應向上調整

我們想讓你知道…伴隨興建成本上漲,中南部房價激漲,「房價愈低的地區,受興建成本上漲的影響幅度愈大」。

▲在興建成本大幅上漲的背景下,中南部都會區的房屋單價已經步向4、50萬/坪的水準,或許豪宅限貸令應比照新北市的6,000萬「向上調整」,才比較合理,也比較公平。(圖/記者陳建宇攝)

● 胡偉良/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

為抑制房市炒作風氣,中央銀行幾年前即對全國「豪宅」祭出貸款成數限制,近期更將貸款成數提升到最高四成,以管制民眾利用貸款購買高價豪宅。央行表示執行房市管制是為了控管銀行信用風險,避免購屋者過度使用財務槓桿,及防止建商「引用」豪宅價格做攀比,借機拉抬當地的房屋售價及掀起炒作風氣。

央行這樣的想法原本也還算合理,但是在近期興建成本大幅上漲的情況下,造成房價被迫上漲,這其實正是反應「地價及興建成本的上漲」,源自土地稀缺、通膨和「碳中和」下的原物料大漲。此外,大量的公私建設也是導致房價上漲的主因。面對這樣的狀況,「提升國民所得」堪稱最有效的解藥,但這需要強而有力的政府治理能力。

豪宅限貸四成 購屋族須自備六成

按央行現行規定,符合豪宅定義者,貸款成數最高四成,意即購屋族須自備六成;以4,000萬的住宅而言,購屋者最高只能向銀行貸到1,600萬元,自備款得高達2,400萬元。而央行對豪宅的定義為,座落於台北市者,鑑價或買賣金額為7,000萬元以上;新北市6,000萬元以上,其餘地區4,000萬元以上。

就之前的房價結構來看,房價成本構成包括:地價、興建費用和建商管銷及利潤;一般而言,台北市的地價占房價成本的60~70%,興建成本則占20~30%,管銷及利潤占15~20%。新北市的地價占房價成本的45~55%,興建成本則占30~45%,管銷及利潤占15~20%;其他都會區的地價占房價成本的40~45%,興建成本則占50~55%,管銷及利潤占15~20%。

中南部房價為什麼暴漲? 房價愈低愈易受興建成本上漲影響

▲伴隨興建成本上漲,中南部房價暴漲。(圖/記者陳建宇攝)

再以實際建案的真實數據來看,以台北市2018年某區域的預售屋房價來分析,當時的房價78萬/坪,成本約59萬/坪(房價的77%),其中,地價為47萬/坪,興建成本12萬/坪;到了2021年,地價為50萬/坪,興建成本22萬/坪,成本到了72萬/坪,房價則來到了95萬/坪(成本佔比76%),與4年前相比,成本漲了13萬/坪,比例達到22%;再以南部的高雄市為例,房價18萬/坪,其中,地價為6萬/坪,興建成本10萬/坪;到了2021年,地價為8萬/坪,興建成本則來到19萬/坪,成本到了27萬/坪,與4年前相比,成本漲了11萬/坪,上漲比例高達69%。房價也來到32萬/坪。這個例子也說明了為什麼這一波伴隨興建成本上漲,中南部房價上漲如此激烈的原因,亦即「房價愈低的地區,受興建成本上漲的影響幅度愈大」。

在興建成本大幅上漲的背景下,中南部都會區的房屋單價已經步向4、50,甚至60萬/坪的水準,預售屋房價做為市場房價的定海神針,政府嚴加管控固然有理,但如今總價4,000萬可能已不能再稱之為豪宅,或許豪宅限貸令也應該比照新北市的6,000萬「向上調整」,才比較合理,也比較公平。 

熱門點閱》

►姜冠宇/艾成陷財務危機悲痛離世 防疫不應拘泥於清零 

►郭文彬/參選人涉案 藍綠不同罪?

►趙春山/「促統」名列中共對台議程 別忽略「軟的一手」 

►體育署長是難產 還是乏人問津?

以上言論不代表本網立場。歡迎投書《雲論》讓優質好文被更多人看見,請寄editor88@ettoday.net或點此投稿,本網保有文字刪修權。

胡偉良專欄

胡偉良專欄 胡偉良

台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景(博士學位),為品嘉建設、尚禹營造創辦人。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。

分享給朋友:

讀者迴響

關注我們

回到最上面