黃舒衛/資金行情轉向 傲驕賣方3大哀兵策略出籠

▲▼  台北市鳥瞰圖        。(圖/記者劉亮亨攝)

▲房市進入年終的傳統旺季,市場修正波已來到,讓旺季不旺,很難忘記。(圖/記者劉亮亨攝)

文/瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛

不動產投資開發面臨成本攀高、連續利息、限期開發、去化緩慢的四方夾殺困境,經營壓力暴增,而仲介業乃至房貸市場面對低迷環境,過完中秋已經一秒在等過年,但溫水煮蛙,你還在鍋裡嗎?房市進入年終的傳統旺季,市場修正波已來到,讓旺季不旺,很難忘記。

《地產詹哥老實說》EP96/老社區沒設「管委會」下場曝 內行:住戶恐損失很多錢

第三季國泰房地產指數的調查,全國推案個案數年增2成、推案戶數增加28%,推案總金額超過35%,甚至桃、竹、南都出現翻倍的現象,即便該季調查的結果是價量俱漲,但龐大的待去化量已經稀釋了實質銷售率,供需失衡,建築投資的風險增加。

另外,從成屋交易量能來看,六都地政局公告10月建物買賣移轉棟數,共1萬7096棟,月減6.9%、年減28.2%,其中減幅最大的為南二都,月減7%左右,更創下5年同期新低。

但建物買賣移轉的數字還藏有貓膩,光是今年所有權「第一次登記」累計到9月就高達9萬4589棟,為2009年來13年同期新高,當初買的預售屋到現在才完工、扣除這部分的滯後指標,真正的成屋交易量已經讓業者面臨存亡之秋。

我們從固定成本投資較低、個案回收期最短,最能代表市場指標的仲介業作觀察。

▲▼ 求售廣告。            。(圖/記者陳筱惠攝)

▲攤開數據,真正的成屋交易量已經讓業者面臨存亡之秋。(圖/記者陳筱惠攝)

舉例來說,龍頭房仲繼8月營收年減56.29%之後,9月年減45.85%,全年累計減少23.32%,有品牌、有信譽、高市佔的品牌都難逃逆風,更別提多數小資本、經營特定商圈,過去兩年順風順水,向上賺到土地投資,甚至搭上預售風潮,也順手撈到換約服務的加盟店,現在已經落入轉招、盤店、關店的命運。

而一手房的部分,既然推案量持續增加、推案總金額持續創新高,照理說,負責建案代銷的業者的營收也該向上翻,但手握2千億的龍頭代銷10月營收年減27.84%、全年累計少3.94%,相較疫情爆發到去年上半年,每月營收年增率幾乎都是翻倍漲的盛況來看,市場冷卻的速度超乎想像。

最後,仲介、代銷業績做了多少,不過是透過交易行為賺取的經紀服務費,看看資金有沒有真的流進市場才是關鍵。

金管會統計,全體銀行8月房貸餘額9兆1,554億元、月減0.27%,為近3年新低,更重要的是,銀行房貸戶數合計約200萬9880戶,較月減0.02%,為近5年同期最大的衰退幅度。

如果把房貸市場粗略分成中古屋及新成屋兩塊,十幾年少見的交屋潮帶來的大量高價、新屋挹注,但貸款餘額、戶數都不增反減,可見中古屋買氣這根支柱已歪,更敏感的是,連續升息讓部分房貸戶選擇提前清償。

▲▼新北房市,新北建案,三重新案,三重新建案,三重房市,「達麗大景滙」,接待中心,仁義重劃區,樣品屋,三重樣品屋,三重接待中心,三重預售屋,三重仁義重劃區,三重重劃區,動工,施工,工程,基地  。(圖/記者張菱育攝)

▲業者從去年高高在上的賣方市場,營造轉向買方市場的氛圍,改採哀兵策略。(圖/資料照)

資金行情轉向,拉大價格認知差距,業者從去年高高在上的賣方市場,營造轉向買方市場的氛圍,改採哀兵策略。

第一招、放大難以勾稽的中古屋在線上待售暴增、降價比例膨脹的新聞,拉抬向屋主、建商議價的聲勢,管理業主期待,要求先降先贏、以價換量、現金為王。

第二招、既然說服業主降價不易,不如先降低買方進場的門檻。舉例來說,南二都一手房過去都是眼見為憑的傳統成屋銷售,但今年第三季高雄的預售屋推案比例佔上27%,比去年同期的7%,足足增加20個百分點。一旦把戰線向前拉到預售,就有機會操作低首付、工程期零付款、公司貸等配套,先把敢賭的首購、投客拗進場再說。

第三招、市場主力表明體恤購屋壓力及回應市場需求,直接喊出降價優惠,一方面可以增加媒體曝光、個案聲量,贏了行銷戰;另一方面則以拉攏買方關注,甚至進場,打好銷售戰。

▲▼ 黃舒衛

▲瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛。

三方面可以在商圈猛打焦土戰,讓其他同業去父子騎驢,等著收割戰利品。但實際上是抬高價格再降價的空包彈,還是不忌諱已購買方觀感,一心要用折扣價攬客,市場心知肚明。

《地產詹哥老實說》EP96/老社區沒設「管委會」下場曝 內行:住戶恐損失很多錢

►黃舒衛小檔案

學歷:政治大學地政系碩士
經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理
現職:瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

關鍵字:房市房仲代銷不動產旺季房價下修景氣黃舒衛

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