信任的代價　當「借名登記」變成一場精心設計的房產騙局

▲司法實務也將「借名登記」認定為「借名人」基於對「出名人」的信任，將其財產暫時借用出名人的名義，登記在出名人名下的約定。因其非《民法》明文規定契約類型，故在法理上屬於「無名契約」（或稱非典型契約）。（圖／ETtoday資料照）

●李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問

在我國《民法》所規定的條文中，並沒有「借名登記契約」的規定，它屬於「無名契約」。雖然《民法》債篇中沒有借名登記契約，但司法實務上仍有大量與借名登記契約相關糾紛的訴訟，其主要原因在目前法院的司法實務見解是以「類推適用」委任契約的法律關係，來規範借名登記契約雙方當事人之行為的法律關係。

借名登記契約爲《民法》上的無名契約

《民法》債篇條文中如有詳細規定其權利義務的契約，稱為「有名契約」或「典型契約」，例如：買賣、租賃、贈與、使用借貸、消費借貸、僱傭、居間、委任、行紀、保證等。

然而，法律的規範往往趕不上社會生活的快速變遷，為了彌補成文法的不足，在「契約自由」精神下，只要人民私下簽署的契約未違反法律強制禁止規定、也未違背公共秩序與善良風俗，法律均承認其效力，此在《民法》第71條、第72條有關規定。

因此，司法實務也將「借名登記」認定為「借名人」基於對「出名人」的信任，將其財產暫時借用出名人的名義，登記在出名人名下的約定。因其非《民法》明文規定契約類型，故在法理上屬於「無名契約」（或稱非典型契約）。

司法實務裁量　潛在詐欺風險

正因《民法》無明文規範，不動產市場上因借名登記而衍生的民、刑事糾紛也層出不窮，甚至還成為具不法企圖的歹徒精心設計的詐騙陷阱。

根據《土地法》第43條規定，土地登記具有絕對效力。又最高法院106年度第三次民事庭會議決議多數說認定：出名人既然已登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分、移轉登記予第三人，即屬於「有權處分」。

以實務上常見的「合夥出資買房」為例：多人共同出資購買單一房地產，為了過戶、貸款、申請裝修許可等流程便利，常會協議將產權登記在「出資較多、信用良好或社會地位較高者」的名下。

然而，若出名人居心不良，在未經眾人（借名人）同意下私下將房屋變賣、抵押脫產，或私吞租金，由於其在法律上為「登記名義人」，具有處分權，其他實際出資者財產權益遭侵害，往往落得後悔莫及的下場。

除了惡意詐騙，夫妻或親友間也常因共同出資而委託「單一人士」名義登記，日後一旦感情生變或面臨遺產繼承，往往會衍生複雜的產權爭奪戰，讓實際居於劣勢的出資者陷入絕境。

借名登記問題多　務必諮詢專業家協助

借名登記雖然不違反民事法令，但人心難測，面對龐大的房產利益，親情與友情隨時可能面臨考驗，故財產借名登記已不再只是單純的「出名、借名」而已。

若經過評估後，確有借名登記之需求，務必尋求稅務、不動產專業律師或地政士的協助。在事前訂立經公證、認證的合夥或借名登記契約，並在登記時善用「預告登記」、「最高限額抵押權設定」，同時務必留下完整的購屋金流紀錄（如自備款匯款單、各期貸款繳納證明等）。唯有做好事前萬全的法律防護，才能在最大程度上保障自身的合法權益。

▼若經過評估後，確有借名登記之需求，務必尋求稅務、不動產專業律師或地政士的協助。在事前訂立經公證、認證的合夥或借名登記契約，並在登記時善用「預告登記」、「最高限額抵押權設定」，同時務必留下完整的購屋金流紀錄。（AI協作圖／記者郭運興製作，經編輯審核）

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