▲近日央行又再度宣示打炒房的決心。（圖／記者林裕豐攝）
● 陳唯泰／證券分析師，經營「陳唯泰-跟著我擇機入市」臉書粉專
央行再宣示打炒房
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上禮拜五的經濟日報以及工商時報的頭版，用大篇幅來報導央行再一次打炒房的政策與決心，在恆大地產面臨破產的前夕，我國央行用如此的大動作來宣告打炒房的決心，似乎讓民眾有一種「恆大犯錯，台灣投資人遭受處罰的錯覺」。
▲恆大集團近日爆發財務危機，引發全球投資人關注。（圖／CFP）
難道恆大地產一連串的荒腔走板、違反市場規定的做法，跟台灣的房地產業者近幾年來守法守規的行為能夠相提並論嗎？我想應該大可不必！（借一下陳時中指揮官的名言……呵～）
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打炒房為了抑制通膨
而另一件我們注意到蠻矛盾的是，在工商時報的新聞內容中，央行特別提到預期通膨的力道上升，所以事先壓制房價。但是在經濟日報的新聞內容中卻又提到目前台灣的物價膨脹率升高只是暫時現象。
一方面拿通膨當作打炒房的擋箭牌，另外一方面又說台灣的通膨其實沒有這麼嚴重。民眾到底該相信哪一個？到底是因為房價的上漲引發了通膨，還是為了怕未來通膨的發生而打壓房價，這兩件事情有因果關係嗎？套一句電影功夫裡周星馳的台詞：「我被你搞得好亂呀！」
我們只知道，在通貨膨脹的趨勢沒有改變之下，人們手中所持有的貨幣會越來越不值錢，換句話說錢越來越薄；這時候理性的投資人會把資金放在更容易保質的商品上，所以包括貴重金屬，例如：黃金、白銀，或者是我們這一篇文章所提到的房地產都會是選項。（但從來不曾聽過央行打壓黃金價格，是因為央行的手上很多黃金嗎……呵～）。
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中國打房較粗糙 台灣央行較文明
不過說實話，台灣央行的打炒房政策，比起中國大陸的打房政策，實在是文明許多。因為恒大事件，中國更進一步的祭出打房政策，除了直接限制貸款成數、上調房貸利率之外，也利用「三價取其低」的方式，（註：三價指的是網簽合約價、銀行評估價、涉稅評估價）決定房子的貸款標準，使得許多準備要買房的人，突然面臨了頭期款不夠的窘境，甚至有因為最後付不出頭期款，而被賣方没收訂金的慘況。
聽到這些手段，我腦中只有一個念頭：「這一種手段也太粗糙了吧！」，因為基本上價格已完全被人為控制，沒有經過「市場機制」來決定。所以我說若是跟中國大陸相比起來，台灣的打炒房政策就相對文明許多。
這一次央行所祭出的打房政策，主要三大項修正：
（1） 新增規範8個縣市，自然人第2戶購屋貸款不得有寬限期，這8個縣市分別是：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣和新竹市。
（2） 購地貸款最高成數自65%降為60%
（3） 工業區閒置土地抵押貸款最高成數從55%再降為50%，明日起實施。
價格才是關鍵
因此對於自然人的限制並沒有提升太多，但對於建商的部份則大幅度加重。就業界人士表示，這次央行主要是針對供給方做出調整。可是央行可能沒有想過，真正影響買氣／市場行情的其實不是貸款成數，而是價格。
我可以跟朋友們分享一個麵線老闆的故事。這位麵線老闆一直在中正區的某一條巷子裡，低調的賣著一碗35元的麵線，因為他用料實在，價格也不貴，所以很快就擄獲了我的心。
有一天他跟我分享他買了一間房子，在民權東路跟新生北路交叉口，大概5,000多萬。如果依他買的坪數去換算，我個人認為他沒有買貴。
▲對於有錢人來說，央行的打房政策對他們「不痛不癢」。（圖／記者林裕豐攝）
可是重點在後面，麵線老闆因為沒有薪資轉帳等資料，所以沒有辦法跟銀行融資貸款，但他還是買了呀！他說跟親戚借了1,500萬，其餘自己出，就把房子買下來了。
所以，各位朋友你真心認為限制房貸成數，可以壓抑房地產景氣嗎？如果答案是「會」，絕對是小資族、上班族。對於那些大老闆，或是回流的台商，哪裡會有差呢？全額一次付清都沒有問題，怎麼會去care有沒有寬限期這件事呢！
為什麼他們這麼有信心，房地產價格不會掉呢？我個人評估有4個原因：
1. 土地稀有性的基調
2. 危老改建推案開價都拉高
3. 營造成本墊高
4. 抗通膨引發實質資產需求
買不起房就看看營建股吧
我個人評估，在以上這4個原因沒有改變之前，房地產要看到大幅度的下跌，機會不太大。所以，如果買不起房地產，不妨看看營建股吧！每年年底之前，都容易會有一波行情，大家不妨好好把握。祝大家操作順利，賺大錢唷。
▲千張大戶持股比例：1.連續3週增加、2.創今年新高、3.大於50%。（圖／作者提供）
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