● 蔡漢霖／台北市都市更新學會理事長
當年的都更，今日的危樓。
如同我前文所提到的，目前的都市更新條例獎勵機制不但無法有效解決現有中高樓層老屋的改建問題；即使目前少數成功更新的老屋未來都有產權高度零散複雜、重建意願難以整合以及殘餘價值低落導致重建經費無著，最後成為都市黑暗角落的嚴重後遺症。
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也因此我所構思的都市再生法案中，都更之後「房地產權結構的革新」也將是改革中非常重要的一環。
都市開發與財產保護 長久難局
在過去的臺灣，原本土地與房屋產權是分離的，因而後續產生了許多使用收益以及再開發上的困難。為了針對此問題，民國83年我們制訂了公寓大廈管理條例，從此房地合一成為常態；此舉雖然增加了對個人產權的保護，但在集合住宅中如果要能重建勢必需要100%所有權人同意，而要所有區分所有權人100%同意談何容易？也因如此，政府又催生了都市更新條例，約定了只要過一定比例門檻即可推動強制更新。
然而，這一個立法是高度爭議的。畢竟只要在使用上稍有不慎，這就會變成一個多數霸凌少數的惡法，也根本上的侵害了憲法中保護人民自由財產不受侵害的基本原則。「今天拆王家，明天拆你家」的口號依然言猶在耳，這些反對者講的也有他們的道理：這是我的家，我的土地我的產權，憑什麼由鄰居來決定我的房屋什麼時候要改建，要怎麼改建？
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這是一個難解的困局。
▲「台南最後一棟鬼屋」來亞大樓，因產權複雜都更失敗，延宕20多年，成了廢墟。（圖／記者林悅攝）
房屋設定使用年限 回歸居住本質
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解決之道，在我的想法中，未來都市中的所有更新案，房屋應採一定年限之使用權房屋（eg. 50年），而土地應設定同樣期限之地上權。
這樣有幾項好處：
1.購屋不必然需購買土地，居住成本將有感下降。
2.房屋設定一定使用年限，期滿拆除重建更新，不會有重建時間與產權方面的爭議。
3.回歸居住的本質，房屋從此與汽車一樣是會折舊的消耗品，不再變成炒作的商品。
▲按照作者的構想，房屋、土地分離，可以防止房屋變成金融商品炒作。（圖／記者湯興漢攝）
4.房屋與土地脫勾，想藉由土地增值獲益者可直接購買土地產權作為投資性的金融商品，不用假腥腥的囤房還號稱置產自用。
5.如年限屆期而屋況依然良好，建物收回後依然可展延使用。
當然建物的維護還是很重要的，這點我建議政府可以採類似日本的模式，強制以合理之公式向住戶收取維護費用作為維護之公積金，才能有效提高建物安全與居民生活品質。
不要讓今日的都更變成明日的危樓。改革需要大家的支持，我會持續努力繼續將配套辦法完善，期待開花結果的那一天。
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