● 蔡漢霖／台北市都市更新學會理事長
高雄市鹽埕區城中城大樓14日凌晨發生大火，火勢從一樓爆炸起火向上延燒，迅速波及整棟舊建築，累計46人死亡，41人輕重傷，是高雄市近32年來傷亡最嚴重的火災意外。
民國70年完工的「城中城」社區，有40年歷史，是棟地上13層、地下2層住商混合大樓。大樓有208戶，裡面還有商場、歌廳、電影院、餐廳等，但因商圈轉移等因素逐漸沒落，也出現了嚴重的管理維護問題，悲劇也因此發生。
這樣的慘劇，再度喚起了人們對於老舊房屋亟待更新的迫切性。毫不意外的就開始有政治人物跳出來痛批高雄市政府推動都市更新不力云云......。
說句不客氣地，你們有哪幾個真正懂都更？提到都市更新就是整天嚷嚷著容積獎勵不夠高，一高還要再高，有哪幾個政治人物真的願意花時間深入關心這個議題？
現行都更制度 大台北以外難成功
身為台北市的建築開發商，目前我手上的五個正在進行的開發案裡面有四件都更，其中三件轉危老。確實，在大台北地區幾無素地的狀況之下，都市更新案的推動已經逐漸成為我們首都建商的主要工作內容。
但與此同時，我也對於現行都市更新的推動制度深惡痛絕。
事實上，早在20年《都市更新條例》剛上路時就已經走歪了路。當年因為政府欠缺補助都市更新的財源，因此想出了一個空手套白狼的方式：《都市更新容積獎勵辦法》，而此一辦法也成為目前現有的都市更新機制的主要也幾乎是唯一的推動力。在過去很長一段時間，都市更新獎勵確實如點石成金般，提供了少數住戶免費舊屋換新屋，甚至大發橫財的機會。
▲作者指出，都更案甚至成了少數住戶發財的機會。圖為台北松山「中泰花園都更案」。（圖／記者張菱育攝）
有些人可能會很疑惑：現行都市更新獎勵制度有什麼問題？說真的這個問題的答案多到可以另外寫一篇論文了，但簡單來說，最大的問題就是這樣看似齊頭式「平等」的獎勵，其實隱藏著巨大的不公平。因為贈送的容積價值與地區房價有絕對的相關性，因此造成受益的對象主要是市中心房價最高、最有錢的地主與住戶，但對於房價相對較低的地方，此一誘因便明顯不足。
也因此全國絕大多數的都市更新案都發生在房價相對較高的雙北市精華區，出了大台北地區幾乎是寸步難行。
都更獎勵變相讓少數地主賺取暴利
而即使是雙北市的精華區，不同的建築基地之間依然有巨大的差異。因為《都市更新條例》只看房屋年份，而不考慮該房屋是否需要此獎勵才能進行更新。在利之所向之下，當然優先能進行更新的就都是那些相對安全的低矮樓房；而那些本不需要獎勵就能成功分回的少數特殊案例，再加上鉅額的獎勵之後，當然更能獲取暴利。
當所有開發商競相追逐此類標的，這樣鉅額的金錢誘惑也自然導致人性的貪婪顯露無遺。都市更新變成不再僅僅是一個單純的老屋重建。在更多時候卻更像一場場都更大樂透的金錢遊戲。也因為這樣的少數特例，大家逐漸把免費能舊屋換新屋的特例當成理所當然的通例，所造成的惡劣觀念使眾多市民喪失了重建需要成本的基本概念。
此一惡劣制度也推昇了老舊房屋的價格，並連帶刺激新屋價格屢創新高。同時也使總量管制的都市計畫精神蕩然無存。
▲延宕二十多年的都更案「森業永春」，圍繞在附近的新屋價格持續創新高。（圖／記者羅志華攝）
真正危險的危樓 《都更條例》卻毫無辦法
而我們社會付出了那麼多代價，現行都市更新制度對於那些最需要更新、出事後會死最多人的中高層樓老舊住宅，如幾年前的維冠金龍大樓、這次的城中城大樓，我們一點辦法都沒有。都市更新從業人員的悲哀，莫此為甚。
都市更新條例二十年，原先想要達到的促進都市更新的美意，反而在根本上延緩了都市更新的進程。這一切在我眼中看來，只有淒涼。
然而即使是這樣，對於要改革這樣的都市更新獎勵制度，我個人是悲觀的。因為都市更新容積獎勵制度就像毒品一樣，已經深入每個市民的心中。即使再不公義，這依然是所有擁屋者的既得利益，以台北市為例，本市的的房屋自有率高達八成以上，動這一塊代表將影響為數80%的市民利益，要改革談何容易？
也因如此，我之所以願意出來擔任台北市都市更新學會的理事長，目的就是為了推動一個更公益、更公平的都市再生法案，待成熟後逐步取代現有的都市更新條例系統。
路阻且長，這注定將成為我一生的志業與奮鬥目標。
熱門點閱》
► 向網路巨擘收費》賴祥蔚／媒體向數位平台爭利 「聯盟」是成功關鍵
► 國賠法大修》蘇永欽／監督司法官劃上底線 避免剝蝕審判獨立
●本文獲授權，轉載自「蔡漢霖」臉書。以上言論不代表本網立場，歡迎投書《雲論》讓優質好文被更多人看見，請寄editor88@ettoday.net，本網保有文字刪修權。
我們想讓你知道…《都市更新條例》中都市更新獎勵，讓都市更新變成不再僅是一個單純的老屋重建。建商追逐能取得鉅額獎勵的標的，間接提升整體的房價。