▲房地產擺脫低迷，近期回溫，疫情影響也不長久。（圖／記者陳凱力攝）
● 吳大任／國立中央大學經濟學系教授，台灣經濟發展研究中心執行長
台灣房市歷經2015年到2019年的低迷時期，直至2019年9月份台灣消費者信心指數中代表房地產購買信心的「未來半年購買耐久性財貨時機 」指標才由多年的悲觀狀態一舉上升至102.25點，轉為樂觀並維持到次年新冠肺炎疫情發生。當時距離2020年1月11日總統大選投票日不到半年，瀰漫高度政治不確定性，但台灣房市在中美貿易衝突引發的台商回流潮與香港反送中運動等境外因素影響下，硬是擺脫多年價量萎縮情況，開始逐漸回溫。
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疫情「短暫」衝擊台灣房市
2020年初新冠肺炎自中國快速蔓延至全球，在確診人數與死亡人數快速攀升的危機中，各國政府相繼祭出封城、禁止人民跨國旅行等嚴格管制措施，導致全球經濟活動陷入停滯狀態。為挽救瀕臨崩潰的經濟，各國政府推出對個人與企業直接補貼的紓困方案，也採用大幅降息與大規模QE等極端寬鬆貨幣政策。美國聯準會在2020年3月降息6碼，並啟動無限量QE，將美元貨幣供給提升到前所未有的規模。台灣央行隨後跟進降息1碼，將重貼現率降至1.125%，超越金融海嘯最低點，創歷史新低紀錄。
疫情重創全球經濟，台灣房市亦受到衝擊，4月份「未來半年購買耐久性財貨時機 」指標遂轉為悲觀，但在充沛的資金與超低利率的金融環境下，房市信心悲觀僅持續4個月，即於8月份上升12.8點至108.9點，再度回到樂觀狀態，並維持到2021年台灣本土疫情爆發。
▲新冠病毒侵襲全球，疫情影響全球供應鏈牽動台灣房市。（圖／路透）
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房屋成本、塞港等問題推動房價成長
2021年初全球各國開始施打疫苗，在疫苗覆蓋率不斷提高的情況下，各國紛紛在第二季解封，消費與貿易量隨之大幅成長，帶動全球經濟復甦。同時，在超低利率與貨幣供給過度寬鬆的金融環境下，加上全球供應鏈運作失調與缺船、缺櫃、塞港等運輸問題難解，建材與相關原物料價格大幅上漲。2022年元月份主計總處發佈營造工程物價指數為126.18，較3年前同期上升18％，其中機電、水泥與金屬等類別升幅更是超過兩成。此外，台商回流投資建廠與半導體產業積極擴廠更使得營建業勞動需求驟增，帶動營建業工資高漲，進一步推升房屋建造成本。
房屋生產成本上升隱含房市供給下降，如果房市需求不變，則均衡價格上升、均衡交易量下降。然而，觀察近年建物買賣移轉棟數可發現2019年至2021年分別為30萬件、32.7萬件、34.8萬件，呈現逐年遞增情況。由此可判斷新冠肺炎疫情發生後台灣房市需求必然上升，且上升幅度遠遠超越房市供給下降幅度，台灣房市才會出現價量齊揚現象。
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政府打壓炒房 央行升息壓制房市需求
2022年元月「未來半年購買耐久性財貨時機 」指標為126.6點，創台灣消費者信心指數調查以來最高紀錄，顯示2021年政府各部門聯手打炒房並未撼動當前房市的強勁需求。然而，台灣房市買方與賣方人數眾多，個別建商或投資客難以擁有真正的市場力量，只有政府才能有效發揮市場影響力。
央行針對房市的選擇性性用管制、金管會對金融機構的房貸風險管控與內政部對預售屋轉讓的管制措施等政策將在2022年逐漸發酵，壓抑台灣房市需求。另外，美國聯準會因應嚴重通膨壓力即將結束量化寬鬆政策，開始升息。台灣央行在維持匯率穩定與抑制輸入型通膨的考量下，可能在下半年跟進美國升息。一旦央行升息，家庭房貸支出增加，將進一步抑制台灣房市需求。
▲央行升息，抑制台灣房市需求。圖為中央銀行總裁楊金龍。（圖／記者林敬旻攝）
另一方面，台灣房屋稅與地價稅偏低，大約為房價的千分之一，許多家庭有意願購買第二間，甚至第三間房產，因而衍生較高房產稅國家（例如美國或日本）更大的房屋需求，導致房價易漲難跌。目前央行與金管會皆已針對家庭購買第二間以上房屋房貸進行管制，確可降低一些家庭購買多間房產的需求。但新冠肺炎疫情發生以來，台灣出口表現亮眼，推升台灣2021年經濟成長率超過6％，加上股市與房市熱絡，創造龐大財富，造就許多經濟富裕家庭，同時累積未來房市潛在的龐大購買力量。
展望2022年台灣房市，政府打炒房政策與央行升息可望壓抑房市短期需求，但台商持續回流、港人移居台灣與台灣優異經濟表現創造大量財富，共同形成台灣房市中長期的實質需求。總而言之，2022年台灣房市可能陷入短期盤整或緩漲狀態，然而，只要台灣房屋持有成本偏低情況不變，經濟持續成長，國民所得不斷增加，台灣房價長期依然看漲。
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