▲ 行政院財政部推出的「新青安房貸」於去年8月1日上路，時任行政院長的陳建仁表示，新制將讓年輕朋友減壓安心買房。（圖／翻攝自陳建仁臉書）
● 林忠正／經濟學博士、前中研院研究員
2023年8月1日台灣政府為了鼓勵自住，協助青年購屋，推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，屬於減輕民眾居住負擔的住宅政策之一，簡稱「新青安貸款專案」。這個政策激發了台灣各地的購屋熱潮。事實上，「新青安」貸款專案早在2010年就開辦了，只是優待的條件有限。這個住宅專案主要是由公股銀行以自有資金辦理，推動至今已經12年多，超過34萬戶購屋成家，核貸金額達1.43兆餘元。
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「新青安」房貸加碼優惠措施
2023年8月之前，舊制「新青安」住宅貸款的優惠條件是：（1）貸款上限800萬，（2）公股銀行貸款利率減少半碼，也就是0.125％，（3）貸款年限30年，（4）不繳本金只付利息的寬限期3年。新制的「新青安」貸款專案從2023年8月1日擴大優惠條件到：（1）貸款上限為1,000萬，(2)貸款利率減少0.375％，由公股銀行減少半碼利率，政府補貼一碼利率，（3）貸款年限40年，（4）寬限期5年，（5）實施至2026年7月31日為止。
▲ 據目前「新青安」專案的房貸利息，買間市價1,250萬的住宅，最高可貸1,000萬為期40年，房屋貸款一年可以減少37,500元的利息支出。（圖／《ETtoday新聞雲》資料照）
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根據目前「新青安」專案的房貸利息，購一間市價1,250萬的住宅，最高可貸1,000萬為期40年，房屋貸款一年可以減少37,500元的利息支出，平均一個月減少3,125元的利息。雖然不多，但是貸款年限延長到40年，加上寬限期又延長到5年，加總起來的優惠效果就非可小覷！無殼蝸牛申請「新青安」貸款專案買一間住宅，若貸款1000萬，補貼後的最低利率為1.78％。前5年每個月才繳14,833元，第六年起每個月要繳32,008元。這個數字對一般雙薪家庭而言，就落在合理負擔的範圍內！
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「新青安」吸引年輕人購屋！
如果一般人房子要貸款1,000萬最久30年，目前最低利率至少要2.16 ％，而且寬限期最久只有二年。計算下來，前二年的房貨支出是每月18,000元，第三年起每月約40,000元。若和「新青安」專案相比，每個月的支出要多出8,000元。「新青安」專案減少的房貸支出，對一個人或一個小家庭而言，可能足以支撐半個月到一個月的伙食費。
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▲ 「新青安」專案對收入不高的年輕人具有相當的吸引力！（圖／《ETtoday新聞雲》資料照）
「新青安」專案對收入還不高的年輕人的確具有相當的吸引力！也因此為台灣房市帶來買氣的熱潮，但也導致亂象頻傳，衍生出貸後轉租、人頭戶等問題。房貸量衝得太快，也太高，公股銀行被迫紛紛祭出史上最嚴的「限貸令」，申請限制增加、調升利率、放款時間延長，甚至多家銀行還傳出年底前可能暫停收件，這個現象對未來的房市一定會造成不小的衝擊。
「新青安」專案的隱憂
有些房地產專家甚至表示，五年後到2026年七月底後，「新青安」貸款戶開始要分期繳納本金，每月房貸支出就會增加一萬八千元左右，很可能會引發大量「新青安」房子的拋售潮，甚至出現大量法拍的不良資產。這種現象類似過去美國政府為了大力鼓勵自有住宅的政策，卻在2005年～2006年間引爆美國的次貸危機，甚至造成全球金融風暴！其中一個重要成因就是當時對貸信不佳的買主提供了二年房貸的寬限期。
▲ 「新青安」已經激發房市供需兩方的投機行為。（圖／記者林敬旻攝）
等到新購住宅的寬限期大量到期時，房子卻沒有如預期般的漲價，要賣也賣不掉，斷頭潮在內短期內有如突漲的海嘯，美國房市泡沫立即隨之爆裂。房貸違約案件在很短時間內就爆增到失控的狀況，美國很多銀行和投資機構也因此而倒閉。當時台灣金融業也因購買美國房地產相關的衍生性金融商品，損失慘重而深受打擊！「新青安」已經激發房市供需兩方的投機行為！
「新青安」房貸專案就是一種購屋的補貼，因為補貼買方房貸支出的，一定會提高房地產的需求，房價一定會上漲，只是漲多漲少而已！此時，經濟學原理也告訴我們任何人都會投機，只要有利可圖。立意良善的政策若沒有防範眾人的投機行為，一個政策執行的結果就很可能失敗收場，甚至得到完全相反的結果。「新青安」的利息補貼若沒有嚴格限制資格和數量，很多人就會多買二、三戶，甚至用人頭來投資買房。尤其，台灣過去十多年房市漲多跌少，許多人就誤認為未來房子一定會漲價，不辦「新青安」買住宅就會痛失迅速發財致富的良機。在實施「新青安」利息補貼政策後，這樣投機行為的確助漲了全台各地的房價。
▲ 台灣過去十多年房市漲多跌少，許多人就誤認為未來房子一定會漲價。（圖／ETtoday資料照）
在房市的供給方面，建商認為「新青安」房貸上限為1,000萬元，就應該用盡各種藉口和話術來哄抬房價，而且儘可能地抬高到1,250萬元以上，這樣才能借滿借足1,000萬的貸款上限。賣買雙方的投機行為一拍即合，房價上漲的速度就加快了許多，倒霉的也是「新青安」的貸款戶。
如果任由「新青安」貸款成長而不加以限制，台灣的房市泡沫一定會快速形成，不出一、二年這個房市泡沫就會暴裂，最多就是撐個三、四年，因為日本房市泡沫的全民運動也撐不過五年之久！基於美、日房市泡沫化的教訓，我們支持中央銀行嚴格限制「新青安」的貸款資格，而且為了台灣的金融穩定和房市的健全，更應堅守金融部門房貸總量的管控！
▲ 為了台灣的金融穩定和房市的健全，央行更應堅守金融部門房貸總量的管控！（圖／記者謝婷婷攝）
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