▲投資者利用房市的特性賺到大錢，也苦了無殼蝸牛！（圖／記者季相儒攝）
文／林忠正
台灣房地產市場從2002年走出過去盤整多年的格局後，房價就一路上揚。但是在2008年9月間排名最優的世界第四大投資銀行雷曼兄弟公司，因為大量投資美國次級房貸的連動債失利，引爆了全球性的金融危機，全球的經濟活動和不動產市場都因而逆轉，許多歐美國家的GDP立即出現了負成長，房地產的價格也狂跌不已。至今仍有不少先進國家的GDP和房價都還沒回到當年的高點。
反觀當時台灣的經濟表現卻非常神勇，經濟成長率在全球金融風暴中，GDP只出現了一個年度的負成長，隨即恢復了正成長。但是更令人驚嘆的是：台灣房地產市場的表現極為威武，與歐美先進國家的房市走向迥然不同。台灣的房價只衰退了二季，就立即恢復了漲勢。直到2014年台灣房地產市場才逐漸地停止了這一波的漲勢，但也足足走了12年之久的多頭市場。
在這一波漲勢中，沒有購買自用住宅、或投資房地產的人，相對上都覺得自己變得很窮了。自己無論再怎麼賣命工作，這一輩子所能賺到的錢，絕對沒有買一棟房子所賺取的多、賺的輕鬆！這些感覺變窮的人在台灣絕對不是少數，而且絶大多數都是年輕世代的人。這些人內心當然會希望台灣的房市趕快泡沫化，這樣才有機會可以買房發財，至少也可以檢到自己能住的便宜貨！
如果我們將2002年台灣地區交易的平均房價設定為100（房價指數），到了2014年台灣平均房價達到了最高峯期的298；目前台灣的房地產價格指數大約是280。根據台灣業者自己的研究，最近這兩年台灣房價平均的跌幅並不大，大概每年跌3％而已。
不過，有些國際不動產專業的評估機構卻指出，台灣房地產價格在去年一整年的跌幅就達9％之多，遠高於國內業者的統計資料。台灣房價實際的跌幅究竟有多少？雖有爭議但不重要，現在我們可以百分之百地確定，在台灣不動產市場的發展史裡，這一波房價每年平均上升16.5％的牛市已經被宣告结束了！接著我們就要面對一個更大的問題，那就是台灣的房價會不會崩盤？
經濟學家會說，房價就像其他資產一樣，都是未來收益的折現值。（例如在利率5％時，明年105元的收益只等於今年100元的現值；後年110.25元的收益也只相當於今年100元的現值。因為今年的100元放在銀行，到明年就變成了105元，到了後年就有110.25元了。以此可以類推未來所有收益以及最終出售價格的現值，然後加總起來的數額就是該項資產現在的價格了。）所以，一間房子的價格就等於是，所有持有期間的「房租（浄）收入」以及「未來出售價格」各自折合成現值之後的加總金融。
不過，大部分人如果根據自己本身的經驗和觀察，大概都會認為這個說法似乎太簡單了、也太抽象了，與現實的狀況差太遠了。
事實上，台灣大部分的房租並沒有與房價一起以「等比例」的速度上漲，甚至許多地區的房租都留在原地踏步走呢！既然房租沒有什麼漲，台灣的房價為什麼會暴漲呢？難道經濟學家搞錯了嗎？其實經濟學家的分析還是很有說服力，只是目前的關鍵不在房租的變化，而是低利率的環境使得未來房租的折現值變成很大了！
▲年輕人嘆，這一輩子所能賺到的錢，沒有買一棟房子所賺取的多、賺的輕鬆！（圖／記者張一中攝）
我們舉個非常簡化的例子來說明，房租不變時，利率如何造成房價的劇烈變化。在不考慮房子折舊與再出售的情況下，一間未來每個月房租（稅後）收入都固定為一萬元的房子，在5％利率的情況下（大約是2002年底時台灣放款的一般利率水準），大概值240萬（房價＝年房租收入／年利率），因為同樣的這筆錢若放在銀行生利息，也會有一萬元的收入。此時，房屋售價價若高於240萬，買房投資就不如將錢放在銀行生利息，所以任何理性的買方都不會出價超過240萬元。
目前台灣各銀行的房貸利率都在2％上下，所以利率從5％下降到2％時，上述這間房子的售價就會從240萬漲到600萬元，即使每月房租還是維持在原來的一萬元（600萬元＝12萬元／2％）。房租都沒變，房價還足足漲了1.5倍之多！這個簡單的例子若化成房價指數的變化，就是指數從100上升到250，這不是很貼近台灣的實況嗎？
房地產市場實際的變化雖不完全等於經濟學分析的理論值，真實價格總會多少出現一些矯枉過正的情況，因為廠商的供給量不可能在每一個時點都能剛好能符合消費者的需求量。一般廠商在商品需求增加（減少）而導致價格上升（下跌）時，大多會在最短的時間內想辨法增加（減少）供給，這樣才能搶到最大的利基。所以，一般商品的價格和數量的調整速度非常快。
但是，房地產的供給面卻非常不同於一般商品。房價上漲時，大部分建商通常無法立即推出新屋出售，因為現代都市的大樓從買地、規劃、申請許可、到新屋可以出售時，總要花個二、三年的時間。所以房價開始上漲時，建商手上並沒有大量的新屋可以上市出售，這時就可能引來巿場敏感的投機者大量介入，價格當然會越漲越快。
當房市開始出現供過於求時，買氣不足，房價自然就會由漲轉跌。這時候仍然會有許多新屋陸續完工推出，加上投機者的拋售，房價就會一直走跌，直到大部分的空屋消化迨盡，才可能止跌。
這就是房屋市場供需之間容易失衡的本質，這個本質不但會造成不動產市場不斷地出現景氣循環的現象，也會擴大房價的漲跌幅度。新屋供給面的延遲導致了價量失衡的過程，以至於房價無論是在漲、或在跌的時候，都會出現大幅度超漲與大幅超跌的怪現象。聰明的投資者就會利用房市的特性賺到大錢！
因此，根據經濟學家的資產價格理論，未來幾年內只要台灣的房貸仍然維持在低利率的水準，台灣的房價雖然會因爲過去的超漲，而繼續走跌一段時程，但是這種價格調整是市場必然的趨勢。如果政府沒有再出政策，加重房地產的稅負，台灣房價的跌幅最深也只有一、二成左右而已，房市並不太可能出現任何泡沫化的崩盤現象。
但是房價是不是有可能再起呢？以台灣的房價和（年平均）所得的倍數比為17而言，遠低於香港的35倍、以及新加坡的21倍，不少台灣的房地產代銷業者認為台灣的房價仍有大幅上升的空間。但是，這種說法終究只是出自於促銷的期待，缺乏理論的支持，原因是台灣放款利率已經降到史上最低的水準了，向下調降的空間相對有限了！
除非是台灣人的平均所得能在短期內趕上香港和新加坡的水平，而且總人口（包括移民及移工）的成長率也必須再提高，台灣房價的走勢才能再現風華。
●作者：林忠正，經濟學博士，曾任立委、金管會委員、民進黨副秘書長、及中研院、台大教授，以上言論不代表本報立場。88論壇歡迎更多聲音與討論，來稿請寄editor88@ettoday.net
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