錢世傑/都市集中化鄉村空洞化 買房應避開3地雷區

▲▼建築物、房子、房屋、高樓、大樓、蝸牛族、房貸、買屋、買房、房地產、建商。(示意圖/取自pakutaso)

▲選擇5到10年間中古屋,如同買中古汽車一樣,開過一陣子的車子,零件大多磨合的差不多,也可以從市場中打聽到一些小道消息。(示意圖/取自pakutaso)

●錢世傑Dr.J/中正大學法學博士,主修法律經濟學,中央大學等兼任助理教授,台灣法學基金會董事。

「Dr. J,你會買預售屋嗎?」這是一個網友常問的問題。

「不會耶!我喜歡看預售屋,但不會透過預售的管道購買。」很認真地回答。

通常網友會好奇地追著繼續問:「可以分享原因嗎?」

看著臉友的大哉問,雖然整個回答起來很麻煩,但畢竟買房子可是人生大事情,還是很認真地給個簡單的答案:「一時間也很難說明清楚,第一個原因是預售屋只能看到一副未來幻想的建築模型,擔心蓋出來與原本想像的落差太大;第二點,預售屋通常由代銷公司銷售,很難有讓人驚奇的殺價空間。」

「所以Dr. J比較喜歡中古屋?」

「是的,我會優先選擇5到10年間中古屋,如同買中古汽車一樣,開過一陣子的車子,零件大多磨合的差不多,也可以從市場中打聽一些小道消息,譬如說有沒有人自殺,水管是否暢通,管委會運行是否順暢;像是基隆著名大社區城上城,就有新聞傳出一些拒繳管理費的問題。」

我國不動產購屋習慣還是以中古屋為大宗,參照下圖,大約佔75%以上,與美國、英國等相當;但是日本卻不到20%1,可能與日本地震多、傳統建築以木造房為主,所以養成了壞了就換新房子的習慣。我國雖然也有地震,但建築物耐震度尚可,所以四、五十年的老房子還是非常普遍。

▲(圖/大數聚)

▲我國不動產購屋習慣還是以中古屋為大宗(圖/大數聚)

低檔盤旋、量縮整理的移轉筆數

每一季都會追蹤不動產的移轉數據,2018年第2季的不動產移轉數據,先來看下圖,有關於住宅移轉總筆數中第一次登記加上買賣的部分,2018年第2季為43,956筆,相較於2018年第1季39,155筆,成長幅度達到12.26%的雙位數字,與去年同期的第2季41,132筆,則成長了6.87%。

從下圖來看,最近三季確實可以形容為觸底反彈,但相較於較於過去動輒6萬以上的移轉筆數,很難說現在已經有效反彈,頂多能說抖動一下,因此可以稱之為「價平量跌」。

▲(圖/大數聚)

▲關於住宅移轉總筆數中第一次登記加上買賣的部分,最近三季可以稱之為「價平量跌」。(圖/大數聚)

從股票市場來說,「價平量跌」有很多種可能性,有可能是價格過高導致追價不足,未來可能行情反轉下跌;把這個概念導入房地產來看,也是相當符合,目前房價大多還在高檔,年輕人薪資過低導致追價買盤不足,出現價平量縮的現象。

如前所述,國人偏好中古屋交易,可是未來都更、重劃區的新屋持續暴量,全國到處都是重劃區,重劃區的馬路邊看到一個又一個的銷售廣告,紅綠燈一停車,馬上有發送海報的老人希望你搖下車窗,代表著供給量大增,相較於少子化導致需求不足,市場供需無法平衡,行情自然反轉下跌。

都市集中化、鄉村空洞化:三大優先避開區域

持有房屋者如果希望短期就能夠價格噴出,需求面一定要增加。只是缺乏外來人口的買盤,人才又因為低薪不斷往海外移動,死亡率提高又使得繼承不動產集中化,實在看不出來未來需求面會增加。但也不是每個地方都不會漲,因為人口減少反而加速「都市集中化、鄉村空洞化」的現象。

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