胡偉良／政府打房措施　加劇房地產「爆雷」危機

● 胡偉良／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

把時間軸拉長來看，房價總是上漲的，這是經濟成長和貨幣貶值的結果。30年前房價1千萬的房子，縱然當時的房價嚴重偏高，但伴隨著時間的流逝知貨幣貶值，現在價格還是會遠遠超過當時的價格的，也就是房產相對於貨幣是保值的，只要貨幣貶值、經濟成長，房價一定隨之上行。

近期房價上漲，基本上是房市週期走向上行、低利率、民間資金充沛和民眾預期房價將上漲、及買房抗通膨的心理所造成，政府的壓制措施只能減緩這種形勢，而無法扭轉現狀。要改變這種情勢只能從增加供給來着手，像是讓老屋改建（危老及都更）更順暢始能克盡其功。

通膨來襲　各國政府燒腦應對

為了降低通貨膨脹的壓力，近期政府祭出了一連串的措施，像是主計總處預估2021年消費者物價指數（CPI）年增率將達到1.98％，創近13年新高，逼近2％通膨警戒線。為緩解通膨壓力，行政院穩定物價小組近期密集開會，並為避免行政流程過長，以致緩不濟急，審議將採事後報備，所有程序縮短在10天之內，希望儘可能的壓下快速惡化的通膨形勢。

▲行政院主計總處預估2021年消費者物價指數（CPI）年均成長將逼近2%，行政院密集開會思考緩解方法。（圖／記者余弦妙攝）

根據韓國官方最新資料，因為能源成本以及農產品價格大漲，當地11月CPI（消費者物價指數）已上揚至10年左右新高。這也表示，韓國央行就算祭出升息手段，也壓不住通膨上竄氣焰。韓國11月CPI季增0.4%，而年增率更是高達3.7%，年增率也是自2011年12月以來最高。為抑制通膨，韓國央行從8月底迄今，短短3個多月就升息兩次，利率從歷史新低0.5%拉到1%。無奈當地通膨還是不受控制。

當前美國通膨漲幅也創下 31 年來新高，為此美聯儲已在去年開始縮小購債規模，並將在今年3月提出升息政策。

多重因素嚴重缺工　興建成本大漲

此波台灣的原物料價格上揚，包括地價、各項興建成本價格都持續翻升，國際原物料價格上揚，帶動興建的原料成本增加，而缺工狀況也相當嚴峻，統計去年開工的面積達980萬坪，創下近7年新高，另外根據勞動統計查詢網統計，今年上半年營建工程類職缺高達3.04萬人，居各行業職缺之冠，而去年上半年營建工程類職僅1.1萬人，由此可見當前的營建缺工狀況相當嚴峻。

至於為什麼這波缺工狀況這麼嚴重，可以說是20年來從未見過的狀況，首先是市場上的需求龐大，包括住宅市場推案量擴增，台商回流建廠和擴廠也帶動工人的需求增加，另外南部的科技廠商持續擴張，公共工程也持續發包當中，又因為這波疫情相對緊張，部分移工引入不順也讓市場缺工；另外由於工地工作辛苦，斷層狀況日益明顯，在供需兩端嚴重失衡之下，這波工資大幅上揚的情形也很難改善。

▲多重因素影響，使得缺工情況短時間內無法改變，房地產興建成本也大幅上升。（圖／記者林敬旻攝）

售價未能反映成本　打房加劇建商危機

2020年初到2021年第三季之前出售的預售案，基本上售價還沒有完全反映上述的成本增加，但到了近期準備發包施工後才發現大事不妙，有些建商發現一發包下去幾乎利潤全無，甚至還有可能虧損，因此市場上已經出現：建商跑路、拉高預售價格、取消前期預售訂單…...等等亂象，一些建案也出現遲延開工，甚至不開工的景像，企圖以拖待變。

相信更多的類似情形將層出不窮，而政府當前愈來愈嚴苛的打房措施或許更將加劇這種危機，逐漸引發房地產業的爆「雷」現象。

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