等空頭期再進場買房 未來靠削價搶買方的預售案會增多

我們想讓你知道…如果原物料上漲三成,那麼你的房價成本實際上只多增加7.5%!

▲把近兩年的房價飆漲全部歸咎於原物料與通膨上,並不準確且以偏概全。(示意圖/記者謝盛帆攝)

● 李昌鵬/國際超級房仲|Zack官方網站、Facebook粉專版主、經營同名YouTube頻道

原物料上漲與通膨,導致房價飆漲算是2020到2022這三年來,幾乎成為業界跟消費者的最大公約數了,幾乎的業者都發自真心認為這兩年房價高漲的真實原因,就是供應鏈問題導致的原物料上漲和通貨膨脹,而消費者對這樣的說法也高度買單。

基本上,我並不反對原物料上漲與通膨嚴重導致房價上漲的看法,但把這兩年的房價飆漲全部歸咎於原物料與通膨上,並不準確且以偏概全,是個被業者們過於誇大影響力的「話術」。

原物料漲 干中古屋什麼事?

回到本質性的問題,請問原物料上漲,到底跟中古屋有什麼關係呢?中古屋並沒有用到任何新的原物料,你們家的房子也不可能住一住就自己長大了八坪,更不可能一覺醒來,你家的老屋就變成全新大樓了,所以回歸到本質性來講,既然中古屋不會用到任何的原物料,那原物料上漲關中古屋房價什麼事呢?

這時你一定會說:「不對啊,就算不影響中古屋,可是原物料上漲會讓預售屋的價格上升,預售屋價格上漲當然會帶動中古屋的價格啊」,沒錯,你說的完全正確,但原物料的上漲,真的能讓漲幅這麼誇張嗎?

▲預售屋價格上漲雖然會帶動中古屋的價格啊,但原物料的上漲,不可能會造成這麼大的漲幅。(示意圖/記者陳筱惠攝)

原物料與通膨 能讓預售屋漲翻天?

代銷最喜歡對你說:「如果麵粉漲價了,麵包當然也會變貴」,所以原物料大漲三成,房價當然也要上漲30%,用這個聽起來毫無瑕疵的邏輯來說服你,於是你也就信了、對上漲的售價買單了,並且還認為這樣的調漲非常合理。

錯!這就是典型的「以偏概全」,才讓全台灣這麼多人在2020至2022年買貴還卻自以為賺到,接下來要向你揭曉的內容,會大大地顛覆你的認知,還會讓這兩年剛買預售屋的屋主受到嚴重的打擊,如果你還沒有做好面對這個真相的心理準備。

業者都不願意說的真相

準備好了嗎?那我要繼續往下講了,這個業者都不願意告訴你的真相是:「建商的利潤率」。

用麵粉漲價所以麵包變貴,這也是前面說過的「偷換概念」技巧,以原物料上漲所以預售屋價格當然也要漲來說,大家都以為原物料上漲三成,所以房價跟著漲 30%很合理,但你曉得原物料占建商的「總銷」多少比例嗎?

▲業者常以「麵粉漲價了,麵包自然也會變貴」的比喻,來解釋房價上漲。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

這邊我必須初步講一下「總銷」的概念,所謂的總銷,就是整個預售案全部售價加起來的金額,比方說台南市有一個預售案,總共蓋了200戶,平均每一戶總價一千萬元、每坪單價25萬,所以200戶乘上一千萬的售價,這個預售案的總銷就是二十億元,只要建商把這 200戶都按照一千萬的售價賣光光,建商就可以收到二十億的營收,到這邊都非常簡單,小學生都會算。

接下來你需要知道的重點是,這一戶一千萬、一坪25萬的售價,是怎麼訂出來的?簡單講,主要是由三大要素組成:

(1) 土地成本
(2) 原物料與其他成本
(3) 建商利潤

建商的最終營收,必須將總銷的二十億扣掉土地成本與原物料等相關成本,最終才是建商能夠拿到的利潤,因此這三大要素各自占的「比例」就非常關鍵了,以平均來說,通常土地成本是最高的,大概占總銷的40~50%左右,也就是我們每花一百塊錢買預售屋,當中有將近一半的費用是支付在土地成本上。

▲建商的最終營收,由土地成本、原物料與其他成本、建商利潤這三大要素組成,而通常土地成本是最高的。(示意圖/記者項瀚攝)

而建商的利潤率,則是依照景氣浮動的,如果空頭市場就賺得少一點,可能落在20~25%左右,但如果像 2021 年這種瘋狂大多頭,民眾必須要用搶的、用拜託的、用塞紅包的方式來買預售屋,換作你是建商,你也會把利潤率拉更高吧!因此大多頭市場的建商利潤率,可能會落在25~40%左右,也就是你每花一百塊錢買的房子,大概有三分之一到四成是建商賺取的利潤,畢竟殺頭生意有人做,賠錢生意建商是不可能做的。

這樣我們就可以大概知道,以2021年這種大多頭時期來說,建商從政府那邊取得的土地成本肯定不會低(因為太多建商在搶地,所以地方政府為了自己的利益也會盡量把土地售價拉高),假設土地成本占總銷40%、建商的利潤抓35% 就好,那麼原物料、工人之類的相關成本,僅僅只占總銷的25%左右而已。

這樣你突破盲點了嗎?

以上面的例子來算,明明原物料等相關成本只占總銷的25%左右,但代銷跟你說的原物料大漲三成,其實頂多就是這 25%的比例的成本漲三成,也就是約總銷的7.5%而已,沒錯吧!

也就是說,如果原物料上漲三成,那麼你的房價成本多增加7.5%,這很合理,但是現在的實際情況卻是業者稱原物料漲三成,建商就把房價順勢調漲三成,而你卻因為相信「麵粉漲價所以麵包等比例變貴」的說法,而願意額外支付22.5%的房價,那麼多的這22.5%的錢,你覺得會是到哪裡了呢?有可能回饋給實際在工地內辛苦勞動的工人口袋嗎?

▲每花一百塊錢買的房子,建商賺取到的利潤大概是三分之一到四成。(示意圖/記者項瀚攝)

聰明又有邏輯的你,這下明白「原物料上漲」和「通貨膨脹」這個話術的陷阱在哪了吧!

業者們會如此愛用這個話術的原因,就是因為不但表面上看似非常合邏輯,很容易讓一般消費者完全接受以外,另一個好處,就是會讓消費者誤以為房價上漲趨勢,就跟通貨膨脹一樣是「不可逆」的。

比方說,我們都知道現金放在銀行不做投資,就會被每年約2%的通貨膨脹給吃掉,十年下來就會讓你的現金減損20%的價值,相反地,資產卻會隨著通貨膨脹一點一點上升。假設一間房子不靠供需或資金所推升,光是靠低度的2%通膨,十年後也能讓這間房上漲20%,再加上因為低度通膨才能讓經濟穩定發展,所以低度通膨也是各國央行努力的目標,並且極力避免通縮(例如不斷印鈔的日本),所以通貨膨脹就是一個不可逆的趨勢。

只要將通膨的不可逆趨勢,套進原物料上漲的情況,再將這個概念塞進預售屋內、放進中古屋裡,再加上這時候業者的一句「買房可以抗通膨」的話術,很容易就會讓消費者也以為房價上漲也是不可逆的趨勢,就會在2022年先買到 2032 年的售價,都還沒抗到通膨就立刻現賠了,畢竟一般消費者也很難想像預售屋的價格會跌,因為大家都認為建商價格絕對很硬,也有時間跟消費者耗,可是,預售屋真的有降價讓利的可能嗎?

答案是 100% 肯定的。

▲讓消費者以為房價跟通膨一樣是不可逆趨勢,是建商常見的話術。(示意圖/記者賴志昶攝)

建商會降價的理由也很單純,那就是建商本身營運的巨大管銷,如果建商不蓋房、不賣房,就無法有營收進來。如果在空頭市場,預售屋的售價不吸引買方導致賣不出去的話怎麼辦,難道建商真的那麼有本錢去跟市場耗個五年十年嗎?

別高估建商的資金鏈了,尤其是必須對股東交待的上市公司,以及財力薄弱的地方中小建商,如果銷量太差會讓建商被空轉的成本壓垮,因此降價促銷就勢在必行了,可是就算想要降價,土地成本跟原物料等成本又卡在那邊動不了,於是建商就只能靠降低自己的「利潤率」,用「讓利」的方式來壓低售價,才能跟中古屋市場競爭為數不多的空頭期買方。

想像一下,如果建商的利潤率從40%降到25%,讓總價下跌15%的話,建商一樣能夠賺到錢,但中間省下來的這15%的成本,不就是你能省下來的辛苦錢嗎?以一間一千萬的房屋來算,如果建商願意讓利15%的利潤空間,你就直接省了150萬的購屋成本,以月薪5萬元的你來算,等於白白額外多賺了兩年半的薪水!假設只要晚兩年半進場,就能讓你現省150萬、少受公司與主管兩年半的氣,那你還會這麼急著買嗎?

這樣子你就能明白,為什麼要等空頭期再進場買房的理由了。

▲2022年7月下旬,台北市北投區的預售案「天綺」,從原本平均開價88萬下降至每坪81萬,降價的幅度高達7.9%。(圖/業者提供)

不要懷疑建商不會降價,就在2022年7月下旬,台北市北投區的預售案「天綺」,從原本平均開價88萬下降至每坪81萬,降價的幅度高達7.9%,打響這波空頭預售屋降價的第一槍,該建案距離捷運奇岩站僅500公尺,其實地點並不差,而天綺率先降價的原因,業者對媒體的說法竟然是:「不希望讓年輕人負擔太重」。

嗯,你相信台灣的建商,會擔心年輕人負擔太重嗎?

我們先不談買得起每坪80萬起跳的客群,算不算年輕人,也不談開價大降7.9%還能賺錢的情況(因為預售屋也有往下殺的空間),我只是希望你能知道,現在這些預售屋降價或讓利的案例,都還只是多頭市場末升段的開始,我相信在2023、2024年以後,靠降價、靠讓利、靠削價競爭來搶買方的預售案只會越來越多,我們也會有機會再度像2017年那樣,看到部分預售屋的開價竟然比周遭中古屋低的情況。

▲ 李昌鵬著,《破解黑心話術【購屋超級攻略】:預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙,避免你慘賠百萬的置產筆記》,采實文化。(圖/采實文化)

● 本文獲出版社授權,摘自《破解黑心話術【購屋超級攻略】:預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙,避免你慘賠百萬的置產筆記》。以上言論不代表本網立場,歡迎投書《雲論》讓優質好文被更多人看見,請寄editor88@ettoday.net,本網保有文字刪修權。

 

分享給朋友:

讀者迴響

關注我們

回到最上面