▲難擋東區高房租，老餐廳永福樓2月底熄燈。（圖／記者陳涵茵攝）
●沈道廷／澳堤數位行銷股份有限公司總監。
自從2014年後媒體上「貪婪店面房東」關鍵字瘋狂出現，如果進一步交叉比對，與「貪婪老人」一詞在社群大量出現的時間點差不多，頗有人為操作的痕跡。
幸好，我的同溫層大多很理性，不是單純跟著鄉民起舞；也看到很多朋友從經濟觀點分析「為什麼店面房東不降價」的真實理由。
首先這種老房東根本不缺錢更沒負債，他們在乎的早就不是單月租金，而是「租金報酬率換算的金店面價值」，例如，帳面月租50萬與帳面月租100萬的兩間店面，在「商仲市場」上的價值計算可能會差到天邊去，這才是造就「房東打死不降租」的真正原因。
特別是「商仲」與普通的「房仲」雖然都是房地產，但實際上對於報酬率的計算邏輯卻是差很大，這也才會造成絕大多數普通人「完全無法理解為什麼寧願空著也不降租至少還有賺」的現象。
商仲市場
我想到一個故事讓大家更容易理解：
如果你是一整條街「店面」的房東，你的總資產、也就是身價，乃是基於「店面價值」換算出來，而所謂的店面價值則是基於「年租金收入多寡」去計算報酬率。
舉個例子，一間店面一個月只能收租2萬元，年收租金24萬，姑且假設這間店面的總價值是300萬元；如果另外一間店面每月可收租1XX萬、年收租2400萬，這間店面的價值可能高達2億到3億。
問題來了，如果某一年大環境差、導致經濟不景氣，原本的長租的店家倒閉了，大環境開店的慾望降低也沒有外資要進場投資，整條街暫時沒有新的租客，試問，這時候若你是房東該怎麼辦呢？
如果你認為「調低租金到50萬，至少每月還有50萬可以賺」會發生什麼事情？
答案就是，當你調整租金從100萬變成50萬且租出去的瞬間，雖然你下個月又可以領到50萬的房租，但實際上在商仲的計算邏輯上，你店面的估計價值、也就是你的「身價」可能瞬間從3億元變成1億元，別忘了，當你擁有的是整條街的店面、所有的估算影響甚大，意味著你的身價可能從30億變成10億。
等於你為了眼前這區區50萬或500萬，導致你的身價瞬間暴跌數十億，任何一個有概念的商仲當然是不會這樣搞的。
稀缺狀態的窮人，完全著眼在眼前利益；而長期滿盈狀態的有錢人，眼中看的是五年、十年。
不缺錢的房東當然是願意慢慢等，例如我最近聽到，很多房東認為下一次政黨輪替後，外資就會進場加價買，無論是等2年還是6年其實根本無所謂，現在刻意把租金撐著確實算是「最佳策略」。
當然，積極一點的房東也不會完全擺爛，他們也怕哪天政府搞出囤房稅；相關的後路早就都想好了，例如，找親人當人頭去投資簡單的連鎖加盟店，公開租下自己的店面盛大開幕、營造房租真的被撐下來的表象，反正這操作成本低廉又能讓市場好看，何樂不為？
「循環資本套利」的富人遊戲
說到這裡，你以為老房東只為「愛面子所以拚身價」嗎？ 當然不是，跟銀行時常往來的朋友都知道，最容易跟銀行「調錢」且利率低到嚇人的非「不動產抵押」莫屬，用房子抵押的貸款利率遠低於其他任何抵押品或信貸！
以前一個大房東朋友分享：銀行派人來找他爸，拜託他爸拿幾棟北市中山北路放了十年、完全懶得出租的空屋去做抵押，銀行會「借他」近億元的現金且利率低到不可思議。
到這邊很多鄉民無法理解，畢竟，再低的利息還是要利息啊！ 幹嘛多借不需要的錢負債去還利息？ 傻了喔？
事實上，銀行同時派了另外一個資產部門的同事來，針對該一億元現金開出了一個簡單方案，保證儲蓄利息剛好高於貸款利息多出一點點。
直接舉例：你用房子跟銀行貸款借出一億元現金，每年要固定還銀行假設為1%，同時跟銀行另外一個部門講好、給予大戶好棒棒的轉投資方案，讓你立即把這一億元現金存回該銀行，固定給你每年1.1%的利息，銀行多個部門有業績好交差、屋主也能穩定賺外快。（附註：這邊為了簡單解釋，恕省掉很多細節，其實更多情況是被洗去買銀行內的各種看似美好的衍伸金融商品，於是大家都在同一艘船上了。）
簡單的數學：你每年要還銀行100萬的借錢利息，但你每年同時會領到銀行給你的110萬的存款利息（或金融商品的報酬），等於你什麼都沒做，莫名其妙就賺了10萬，連我都覺得...這什麼世界啊幹！
以上只是舉例、不代表實際利率；其實，過去幾十年來一直有很多人把槓桿更大，幾乎不用利息就借出幾個億、立刻轉投資去「報酬率更高的標的」賺取價差，這就是所謂「循環資本套利」，幾乎每個銀行都玩這樣的遊戲，玩了幾十年。
為什麼房東打死不降租金？
因為租金一降，不動產的估值就會動搖，銀行就無法再用如此低利借你天文數字的錢，供你玩這套躺著賺的遊戲，再搞不好，你還會變成「抵押品價值不足」被迫補足差距，簡單來說，銀行跟房東雙方都不希望降租金啦！
明知道這遊戲不公平，為什麼國家還一直降息？為何不敢大肆對房東徵稅？
因為，不只是東區房東，幾乎所有大財團都在玩這一套資本遊戲，「房地產價格」與「利息」早就成為動搖國本的大事，不動產價格暴跌必定造成各家銀行的大災難、還會影響一堆金融商品連環爆，說不準引發金融海嘯股匯市陪葬，沒有任何一個執政者敢承擔這個政治責任、下次保證不用選了，換任何人上任都只能繼續維持這個畸形的狀態。
我個人也痛恨國家不進步、討厭店面空著沒效率、痛很稅制的不公平，但現實市場碰上貪婪的人性，導致現階段根本沒有一個完美的解決方案，不公平也只會持續加劇。
總之，任何現象都是有背後理由，理性的理解箇中的原因，接受「存在未必正確、但必定有背後縝密市場機制」的思維、而非激動開罵發洩情緒；唯有搞清楚真實市場的運作，才是讓我們持續進步的關鍵啊！
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