薛承泰/衝刺社會住宅 不如整建危老公寓

我們想讓你知道…由於公有地越來越少,興建社宅又須以經濟弱勢為先,加上少子化下,全台已達18.5%的空屋率,解決這個問題的具體作法是以需求調查為依據,按人口趨勢來規畫。

▲全台屋齡在40年以上者約占21.4%。(圖/記者賴志昶攝)

●薛承泰/台大退休教授

全台屋齡在四十年以上者有192.5萬戶(占21.4%),在大台北多為四或五樓公寓,當年的屋主如果還在已是老態龍鍾,因為沒有電梯,上下樓是每天最大的負擔,萬一生病了,就只能坐困愁屋,甚至還須面對漏水、跳電、牆裂、壁癌的情境!誰都知道,除了有錢可以搬新家,否則只能尋求都更重建了。

然而,除了少數基地大而且地點好的公寓,可進行公辦都更,建商也會搶著來服務;多數老舊公寓,因條件較差只能自辦、合辦或委辦,不僅建商不感興趣,經費難籌,住戶也很難達成共識。君不見,在這些社區中,處處可見人們的巧思,有人學樣,更有人創新,目的不外乎為了自家的方便;於是,各種見怪不怪的違章形塑出居民間的緊張關係,談都更時就爆了!

巷道奇觀乃因政府公權力不彰所促成,經年累月地把政府與民眾距離拉遠了!對居民來說,如果連社區巷道的友善與安全性都不能維護,又如何相信政府能做好都更?從每年申請都更與危老重建不過數百件,109年最多時,不過1,200件,即可說明百萬老舊住戶的無奈!遑論從申請到完工,不知要耗多久?若碰到不景氣或物價飆升,搬出老家在外飄泊數年後卻等到了爛尾樓,怎麼辦?況且屋主年紀大了,能等幾年呢?

整建危老的三個挑戰

如果40年以上屋子都認定為「危老」並作為都更的標的,以每年5%的進度與平均5年完成的神蹟來進行,那麼政府須準備50萬宅作為都更安置或中繼之用;而且5年後,當前屋齡35年屋子也會成為「危老」,危老總數會更多,這是第一個挑戰!

▲若40年以上屋子都認定為「危老」並作為都更的標的,那麼政府須準備50萬宅作為都更安置或中繼之用,而且5年後,當前屋齡35年屋子也會成為「危老」,危老總數會更多。(圖/陳建宇攝)

根據2020年住宅與人口普查,全國801萬普通住戶中,88萬戶為租用(占11%)。實際租用戶數應更高,因為違建出租應未被計入。若換算為人數,全國租屋人口應有200萬以上。政府目前發放租金補貼鼓勵公益房東,能發揮多大功能?對頂加烤箱租客有幫助嗎?這是第二個挑戰!

去年買賣屋齡為40年以上者,占了1/5,說明「危老」仍被市場所接受;換言之,是因為許多人買不起「普通」房子才退而選擇危老。政府要落實居住正義,強調「住者適其屋」,除了前面兩項,還有一批新危老住戶,如何保障其「居住權」,這是第三個挑戰!

全台空屋率近兩成 以需求調查為都更依據

由於公有地越來越少,興建社宅又須以經濟弱勢為先,加上少子化下,全台已達18.5%的空屋率,政府實不必急著衝社宅數字。因為都更才能釋放更多的空間並改善居住環境,其具體作法:以需求調查為依據,按人口趨勢來規畫。特別是,未來十年將出現至少100萬宅的遺產,大部分會落在年輕一代的手中,這不僅是都更的絕佳機會,也會衝擊社宅的需求。十年前筆者推動「以房養老」並與都更結合,即看到此趨勢。

樂見政府獎勵容積率與減稅措施,作為申請都更的誘因;但筆者認為,先恢復社區的安全與友善性,取得居民的信任,才是釜底抽薪。

此外,在近兩百萬戶「危老」中,最需要重建者並非「老」而是「危」,可按重建後的市場價格來進行換屋,才具有較強的誘因;一旦完成一區的重建,即可繼續推動換屋,滾雪球式的發展下去!至於「老而不危」者,補助其興建電梯與建物改善,讓新舊居民都住得安心!

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● 本文獲授權,轉載自「聯合新聞網」,原標題〈從都更看政府與百姓間的距離〉。以上言論不代表本網立場。歡迎投書《雲論》讓優質好文被更多人看見,請寄editor88@ettoday.net或點此投稿,本網保有文字刪修權。

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