住宅正義》胡偉良／打房過激　將帶來嚴重經濟傷害

● 胡偉良／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

最近在網上看到不少對近期《平均地權條例》修正案的批評，其中，最多的還是質疑內政部是打假球，修正案的落日條款放過了投機客、私法人大戶、建商。

其實，看這件事之前，我們得先來探究一下，平均地權修正案的目的何在？是要打垮房地產產業，還是止於遏止炒作？

如果答案是「要打垮房地產產業」，那麼就如同大家所說的，條例的「日出條款」沒有「除惡務盡」，打的不夠徹底，沒把產業打垮，打到一蹶不振。

大都會地區的房價較高、住宅自有率較低

恐怕不然，依主計總處近期分別公布最新調查顯示，2020年全台「住宅自有率」數據，依《人口及住宅普查》內容顯示，全國住宅自有率為78.6％，而依《家庭收支調查》的資料則為84.6％；而再分析全台各地自有住宅率分佈情形，則顯示房價愈高的地區，住宅自有率愈低。像台北市為72.1％；新北市、新竹市則為76.2％；反之，最高的則是：彰化縣的86.9％，宜蘭縣和基隆市的84.6％。

而這些地區房價之所以高，也正是因為提供了較多的就業機會和有較多的外來人口所致，這個現象在全球的大都會區，也都呈現同樣的情形，亦即房價均較同內的其他區域高，換言之，是「較多就業機會和較高薪資帶來的較多的外地移入人口，因而衝高了房價」，也因此造成了更多的人因買不起房而轉為租房，和較低的房屋自有率。

▲房價愈高的地區，住宅自有率愈低。圖為台北市熱門社區南港國宅。（圖／記者葉佳華攝）

打垮了房地產業　民眾就能因此受益？就能讓房價下降？

依當前的狀況，房地產業縱被打垮崩盤，除了大量的建商倒閉、退出市場和房價會有短暫的潰敗外，受到房價成本的制約和有能力撿便宜消費者的進場，房價的下跌將極有限，而買不起房將依舊買不起房。

但房價的下跌將導致擁有房屋的人群資產縮水，甚至殃及銀行，從社會的安定性來講也不是好事。

再詳言之，打垮了房地產業之後，倖存的將只剩財團背景的建商和少數財務操作比較保守的建商，在業者變少的局面下，房市供給量將大減。而房市除了年輕人的購屋需求外，面對當前房屋的日益老化，換屋需求將不斷增加，在供需失衡下，未來房價將難見下跌的可能。

因此，除了笨蛋和些不務實的空談家之外，沒有一個聰明的政府決策者會有這樣的打算。

平均地權條例修正案對打炒房究竟該不該回溯？

▲《平均地權條例》修正草案旨在遏止未來房地產的炒作行為。（圖／記者陳建宇攝）

在全球升息、緊縮貨幣的情況下，全球房地產都面臨交易量銳減、房價下修的局面，台灣在先前啓動了打炒房的各項措施，包括金融管制措施及財稅課徵（升息、房地合一2.0）先行，在上述嚴打之下，實際上已經遏止了絕大半的炒房行為，房市呈現急凍現象，購屋群眾紛紛轉向觀望。

因此此刻，可稱「房市大魔王」的《平均地權條例》，若再採回溯方式，那麼已經下訂的炒房客固然是無處可逃，但因這樣的投機案量畢竟數量也是有限，對降低房價實質助益恐怕不大，就整體房市氛圍、民眾預期心理的影響必然是驚天動地的，甚至可能摧毀了整個產業及經濟。再加上居於法律的安定性，本來就具有不可追溯性。

因此，《平均地權條例》修正草案在此刻推出的主要目的應該是在遏止未來房地產的炒作行為，讓民眾可以在正常市場機制下，滿足居住的需求。

檢視當前法案中佈下的天羅地網，已讓未來炒房幾乎無機可乘，其實施確當能為往後的房地產發展和「居住主義」奠定良好的基礎。

中國的前車之鑑可資參考

▲中國在2021年推出嚴管房地產業的三條紅線之後，經濟成長率快速下滑。（圖／翻攝自微博／杭州新浪樂居）

以中國為例，2021年推出嚴管房地產業的三條紅線之後，經濟成長率（GDP）從第一季的16.4％快速下滑，其後三季分別掉落到7.3％、6.3％、5.9％；2022年更繼續下滑，全年成長率甚至不到3％。

2022年11月15日中國人民銀行、大陸銀保監會公布「金融16條」拯救房市，12月6日起甚至放棄了採行多年的新冠清零目標。2項措施看來都是為了「重新推升」經濟成長。

由大陸的例子，也可以看出，打房手段過激可能帶來的經濟傷害，和一旦產業攤平之後，帶來的後遺症，不可不慎。

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