房客自殺讓房屋變凶宅,房東能否求償?

▲你知道怎樣的房子叫做凶宅嗎?(示意圖/ETtoday資料照)

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故事是這樣的,郭男在永和租屋處自殺,房子因此變成凶宅。房東不爽「價值減損約200萬元」,認為這是「故意背於善良風俗之方法加損害於別人」,因此請求郭男的繼承人損害賠償。

怎樣的房子叫「凶宅」?

官方解釋(內政部函釋)認為的凶宅是「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分,曾發生兇殺或自殺而死亡(Unnatural的部分)之事實,及在專有部分有求死行為而致死;但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。」

白話來說,就是只有直接前手持有房屋期間內發生命案才可以,直接前手的前手並不包括在內,而且必須死在房屋內才算。

或許有些人會覺得這個解釋很荒唐,經過一個人就不是凶宅也太誇張,但這有它解釋的道理在,畢竟經濟流通也是一個很重要的考量,如果把凶宅的定義從寬解釋,可能導致房屋價值動輒減損,有害整體利益。

買到凶宅,可以不要嗎?

凶宅對於房屋本身而言,具有減少房屋價值之瑕疵,是民法第354條所謂的「物之瑕疵」。

先來看看買賣契約的大Boss「物之瑕疵擔保」。

民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」

也就是說,不會減少價值或效用的瑕疵在法律上就不是個瑕疵。

雖然凶宅沒有直接造成房屋本身的物理性損害,但是因為我國社會民情,對於凶宅這種存在非自然死亡事件之房屋,多半還是存有嫌惡畏懼之心理,住進去會有心理負擔,還會妨礙生活品質,所以會嚴重影響購買者意願及交易價格,並損及房屋市場的接受程度。所以「凶宅」是個法律承認的瑕疵。

這個很有趣,因為台灣是一個很忌諱房子到底有沒有死過人的國家,害怕跟好兄弟同住的概念根深蒂固,因此「是不是凶宅」才有可能影響交易價格,但在其他國家如果這件事不被在意,因此而不是決定交易價格的因素,那可能就不會是一種「瑕疵」。

自殺導致變凶宅,是不是一種「故意背於善良風俗之方法加損害於別人」?

自殺不是「故意背於善良風俗加損害於他人」。

房東們或許會覺得很不爽,憑什麼你自殺後果要我承擔?首先,自殺是不是背於善良風俗還有討論空間,畢竟我們很難去苛責一個人因為活不下去而終結自己生命的行為。

又在侵權行為的要件中我們認為加害人應該要有故意、過失,而這裡加害人選擇結束自己的生命應該不是為了要報復房東,通常是出於無奈才會選擇自殺,應該不認為當事人主觀上有故意。

因此雖然認為房東的經濟損失是因為郭男跳樓才變成凶宅,但不認為在法律上郭男的繼承人應該為此負上責任!

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