胡偉良/世界「房奴」誰最苦?

▲不論是買房還是租房,世界各地都存在不少「房奴」的問題。(示意圖/翻攝自維基百科)

●胡偉良/品嘉建設關係企業創辦人,著有《胡偉良的房產世界》。

房價節節高漲的時代,大批年輕人被迫成為「房奴」。未到而立之年,青春和夢想已被房子壓彎。但縱觀世界,幾乎全球各地都存在著「房奴」的問題。

英國

「房奴」也是熱門話題, 「學區房」 一樣也是很昂貴。

這幾年,英國的房價連續上漲,尤其是在首都倫敦,年輕人甚至很難買得起一個小公寓。許多年輕人就業後領的薪資在還完上學貸款後就所剩不多了,買房需要父母的支援。(英國抵押貸款機構Halifax對20-45歲人士進行了購房調查,63%的購房者從父母那裡尋求過資金幫助。)2008年金融危機後英國的房價普遍下跌,房產泡沫破滅在英國、美國、日本都發生過,英國人對房產泡沫都有警覺。

韓國

租房也可能成「房奴」,押金甚至高達上百萬。

在韓國,大部分人結婚時會考慮買房。房子一般都是家人準備,有能力的也可以自己買。大部分韓國城市的房子不算太貴,不過,如果是在首爾的中心地區,除非家裡很有錢,或者工作真的非常好薪水很高,否則年輕人也很難負擔。很多韓國年輕人都選擇租房,但韓國的租房制度和我們不太一樣,韓國租房要交「保證金」,也就是一大筆押金。在台灣,一般只要「押二付一」,但在韓國,保證金可能是房租的10倍,甚至更多。保證金交的越多,房租就越便宜。韓國租房「保證金」具體可分為兩種方式。

第一種叫「全稅」,即一次性交給房東一大筆押金,金額相當於房價的50%-70%,可能達到百萬甚至數百萬之多。這種方式的好處是,房東不再收月租,而是把這筆押金的銀行利息或是投資收入作為房租,租客只需要付水電煤氣、物業、網費等等雜費即可,相當於「免費租房」。合約到期後,押金全部退回給租客。

第二種方式是「月租」,押金比較低,但每個月要按時交納月租。即便如此,押金也會達到月租金的十幾倍。由此而言,即使是租房,帶給年輕人的壓力也不小。

日本

買地蓋別墅1000萬台幣搞定,當房奴不算太難。

可能是因為當年泡沫破滅留下的陰影,現在的日本人對房子很謹慎,尤其是年輕人,感覺大部分都不急著買房。這一代日本人普遍很晚買房,租一輩子房子也行。可能因為20年前的房產泡沫,當年的炒房毀了很多人,所以當今日本人買房都是為自己住,可能一輩子就這一套房。

俄羅斯

小城市30萬就能買別墅,可以向父母借錢。

俄羅斯地方大,人不多,只要不是莫斯科、聖彼德堡這樣的大城市,普通城市的房子不算貴。如果準備結婚又沒錢買房,也不需要向銀行按揭,父母會借給你,以後你再還給他們,或者先和男方父母住在一起,存夠錢再買自己的房子。很多人都是這麼幹。

美國

老了再當房奴 35歲以下有房者僅占36%。

美國人不是不買房,而是不會這麼年輕就買房。一般人上學的時候要貸款,工作後要還貸款,銀行也不會借給年輕人這麼多錢去買房,所以一般民眾沒有多餘的錢去當「房奴」。

據調查,35歲以下的美國人,房屋擁有者僅占了36.3% 。Realtor調查顯示,超過一半的美國人首次置產年齡超過31歲。皮尤研究中心的調研則顯示,美國人的平均結婚年齡是26歲。這意味著,大量美國人在結婚五年後才開始買房。

新加坡

八成居民住「組屋」政府出面解決「房奴」問題。

新加坡近八成的家庭是居住在政府組屋(HDB)中。新加坡的組屋政策堪稱世界的典範。組屋的價格基本是在30萬新幣到70萬新幣之間。最貴的有近百萬,最便宜的有二十多萬,但都很罕見,房子有99年產權。

新加坡大學畢業生月薪在3000新幣左右。月薪3K,買個房子500K,聽起來不便宜,但實際上並不是這麼回事,新加坡年輕人買組屋基本是毫無壓力的。

首先,上面說的組屋價格,是組屋在二手市場上轉售的價格,而不是政府首次出售的價格!新加坡政府是新組屋的唯一出售者,它徹底掌控了組屋價格定價權,新加坡政府可以隨意根據它的經濟需要制定組屋價格,要漲就漲,要跌就跌,這麼些年下來手法已經非常嫺熟。基本上,新加坡政府對組屋價格的政策是要保持穩定的低幅增長。一手價格每年可以有上下10%左右的波動幅度,二手房轉售的價格波動則更大些。

新加坡政府宣稱組屋是新加坡家庭的最大財富,它有義務保護新加坡人的這一項財富。由於有新加坡政府的強力支撐,除非新加坡經濟徹底崩潰,徹底垮臺,否則購買組屋是件一本萬利的事情;所以大部分人都想購買組屋;所以,新加坡政府在購買政策方面做了相當多的限制。

首先,組屋是銷售給家庭的,也就是說,單身年輕人不可以購買,年輕人要購買組屋的話,必須先結婚。否則等到年滿35歲才可以買。然後,每個家庭,只能購買一套組屋;要買第二套的話,必須先把現有一套賣掉;而且,下一套不可以直接跟政府買新的,只能從轉售市場買,也就是說,必須付出更高的價格。除了必須以「家庭」為單位購買組屋,購買組屋對家庭收入也有要求,必須是家庭人均月收入低於4千(近兩年好像提高到了5千)才可以跟政府購買新組屋。

一旦家庭人均收入超過額度,那麼就不可以買新組屋,而只能從二手市場上購買組屋,二手組屋會比一手的貴。或者是去買私人公寓(住宅),而私人公寓(住宅)價格比二手組屋至少貴一倍,也是世界頂尖的房價之一。最後,新加坡政府對於低收入家庭購買組屋也有各種政策照顧,對於低收入家庭購買組屋,政府會根據具體情況最高可以白給4萬新幣的補貼。有這補貼,買個30萬左右的組屋,頭期款基本上就搞定了,然後,三十年貸款靠每月還款及公積金搞定。也就是說,新加坡年輕人只要有正當工作,買房甚至可以不用掏一分錢;然後,住幾年年賣掉,還可以賺上一筆。這就是新加坡年輕人面對的買房環境。

德國

租房才是主流文化,首都租房人口高達86%。

從資料上來看,德國年輕人幾乎不受「房奴」問題困擾。德國人的首次購房年齡堪稱全球最晚—接近41歲。之所以這麼晚,是因為租房文化早已成為主流。聯邦統計局資料顯示,只有42%的德國人擁有自住房,高達58%的德國年輕人選擇租房。首都柏林的租賃人口達到86%,漢堡為77%。即使在歐美國家,「全民皆租」也屬罕見。

但實際上,德國房價不算貴。根據德國土地建設銀行調查,一個德國平均收入水準的家庭如果要購買住房,每個月還款只需要花掉收入的1/5,負擔並不重,無需成為「房奴」。德國人熱衷於租房,主要是因為完備的租房法律保障,以及租房也可以享受很好的居住條件。只要居民合法納稅,租房者與買房者享受同等的公共權益。此外,德國房屋租賃法規定,房東不能隨便漲價。根據舊法案,3年內租金漲幅不得超過20%。即使這樣,德國租客仍不滿意。2015年,德國出臺新法規,要求3年內租金漲幅不得超過10%。

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