▲高房價不但造成購屋負擔壓力，也造成換屋族無力換屋，同時因為房價飆漲連帶影響租金的上漲，是當前住房問題的核心關鍵。（圖／記者陳建宇攝）
● 張金鶚／政大地政系退休教授
當前高房價、高租金與房屋老舊低居住品質三大住房問題長期困擾著換屋族、無殼蝸牛與都更等待族，政府選前企圖透過優惠房貸、三百億租金補貼、社會住宅及危老房屋改建等政策，回應社會大眾的不滿。然而從選舉結果來看，似乎選民並不埋單。選後重新檢討住房改革，真正落實解決當前住房三大問題，刻不容緩。
全台房價全面攀升 老屋過度預期增值
高房價絕對是當前住房問題的核心關鍵。尤其面對北中南房價全面攀升，而實質所得卻受通膨影響下跌，形成越來越嚴重的高房價所得比痛苦指數，人民感受深刻！高房價不但造成購屋負擔壓力，首購族望屋興嘆，也造成換屋族無力換屋，只能困住在老舊房屋。也因為房價飆漲連帶影響租金的上漲，租屋族買不起又租不好；同時也造成老屋過度預期增值，使得都更整合困難。
當前高房價根源自預期心理 政府放任投機客炒作
根據長期觀察與相關研究，由於住房是以需求導向為主，加上當前空餘屋持續增加，房市明顯供過於求，業者宣稱高房價是因地價及工料雙漲導致供給成本上漲所形成，並非正確。另外，當前高房價形成也並非來自人口家戶與所得增加而產生的自住剛性需求，究其根本，主要乃來自預期心理的投資炒作。因此，如何消弭不當的房市投資炒作，便成當前解決高房價問題關鍵。
然而目前住房改革並未正視此關鍵問題，其中最引發人民不滿的是「平均地權條例」修法，假藉各種理由一再延宕。讓人民明顯感受到執政黨對高房價的放任炒作，必須負完全責任！期待選後趕快重回住房改革正軌，立即通過修法，展現執政檢討決心。
▲內政部報告「平均地權條例」部分條文修正說明。（圖／行政院提供）
健全房市基礎 稅制改革是關鍵
房地稅制改革亦是抑制投資炒作打擊高房價的中長期重要手段，其中有關非自用房屋及土地持有成本的提高，應是關鍵。不只是房地稅基應逐步提高，接近市價，其稅率也要讓自住與非自住有明顯差距。稅制改革是健全房市基礎工作，也是展現政府願意長期對抗不合理高房價的決心與態度。
租屋補助無法落實 修「租賃條例」杜絕租屋黑市
高租金低品質是無殼蝸牛心中的痛，然而背後根本問題是「租屋黑市」。租屋市場缺乏公開透明的資訊，租屋市場機制無法發揮，造成租金不合理上漲。更嚴重的是，政府試圖透過租金補貼或包租代管幫助弱勢租屋族群，也因為租屋黑市，讓房東不願幫助弱勢租屋房客，使政府租屋補助政策無法落實！選後政策檢討應從「租賃條例」的修法開始，要求租金實價登錄，並有吹哨人條款，徹底杜絕租屋黑市，讓租屋者安心租屋並可獲得適當補貼。
提供更多元都更模式 進入老社區諮詢
最後有關老舊房屋改善與都市更新問題，因涉及私有財產權、都更前後價值認定及不同價值觀差異的整合，較為複雜。惟認清人民住房改善的多元價值觀，住房改善到都市更新應提供多元模式，讓人民有多元選擇，應是首要工作。其次，政府應透過眾多的NGO專業團隊，包括中央和地方政府的住宅與都更中心，全面進入老舊社區提供專業諮詢服務，包括老屋及都更健檢工作，如此遍地撒種的個案服務，才能有逐步開花結果的住房改善與都更環境。
期待政府選後落實住房改革，不為短期政治選舉算計，只為長遠人民福祉為依歸，如此獲得民心，才是最終改革之道。
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● 本文獲作者授權，轉載自「聯合新聞網」臉書，原標題〈住房三大問題 選後改革從修法開始〉。以上言論不代表本網立場。歡迎投書《雲論》讓優質好文被更多人看見，請寄editor88@ettoday.net或點此投稿，本網保有文字刪修權。
我們想讓你知道…當前高房價形成根源也並非來自人口家戶與所得增加而產生的自住剛性需求，究其根本，主要乃來自預期心理的投資炒作所致。