▲ 中央與地方政府在應對住宅市場的發展上，皆有責任維繫老百姓居住權益與市場自由機制的平衡點。（圖／記者林敬旻攝）
● 徐國城／文化大學都市計劃與開發管理系教授
應對住宅市場的發展，中央與地方政府皆有責任維繫老百姓居住權益與市場自由機制的平衡點。當然，兩者角色定位有所差異，中央主管機關除勾勒整體住宅政策與願景外，必須提供一套制度及法令框架供地方政府依循，相關配套如利息補貼等金融作為、土地稅賦減免、土地使用管制彈性調整等亦應由其負責。至於地方政府，則可按中央主管機關所建立的制度法令框架，考量當地的市場供需特徵，來決定該執行哪些具體的計畫。
近年來，無論是中央或地方政府，皆投入大量資源規劃興建社會住宅，此種只租不售的住宅型態，提供現階段經濟條件不適合擁有自有住宅的民眾安身立命之所。至於社經條件已具備擁有自有住宅的民眾，有一定比例的族群仍須藉由政府的協助方能跨入成為擁屋者，這些協助不外乎政府優惠房貸、合宜住宅或早年的國民住宅等。當然，在最近，有些地方政府亦開始規劃地上權形式的平價住宅或計畫導入英國盛行的共享使用權住宅等，藉由多元的住宅供給機制提供民眾選擇。然而，社會上總有一股聲音，在薪水調幅跟不上物價上漲的今天，無論是合宜住宅、地上權平價住宅、共享使用權住宅，對於想跨入擁屋階級門檻的民眾，初始階段的頭期款問題似乎是最大的困擾。
首購全貸恐重演次級房貸風暴？ 台美機制不同
▲ 侯友宜8日公布「青年侯康貸、購屋免頭款」 政策 。（圖／記者許靖騏攝）
近來某總統候選人陣營拋出首購全額房貸的政見，即是以此為切入點。此政見一推出，輿論大都聚焦在違約呆帳、寬限期過後申貸者無法負擔本息等疑慮，甚或認為此舉可能會衍發類似2008年美國金融風暴之虞。由理性討論觀點論之，美國2008年金融風暴起因於次級房貸（供信用不佳者申請之貸款）的金融資產證券化商品市場失控，台灣並無此種證券化機制與商品，亦無衍生金融風暴的問題。
▲ 近年來，無論是中央或地方政府，皆投入大量資源規劃興建社會住宅。圖為桃園八德社會住宅。（圖／記者楊淑媛翻攝）
►►►思想可以無限大－－喜歡這篇文章？ 歡迎加入「雲論粉絲團」看更多！
首購全額房貸裨益青年 寬限期間養成儲蓄習慣
再者，觀諸國外由政府主導或民間參與的多元住宅機制中，包括美國、德國、荷蘭、印尼等皆有全額房貸之貸款類型，其目的除是協助特定族群擁有自有住宅外，亦能藉此穩定住宅市場的均衡成長。綜納國外相關執行機制的內容，可供台灣參考之方向如下所述，首先，並非所有購屋者皆適合全額房貸，未來，執行面首須界定此類特殊房貸的客層族群，基本條件包括：無信用瑕疵、購買之房屋總價在一定金額以下、家戶或個人所得位於一定區間之首購族。亦即出社會數年，工作穩定的青年族群，若無家中長輩的頭期款奧援，全額房貸即可協助其跨越購屋門檻。並趁前幾年的寬限期強迫儲蓄，在這段緩衝期過後選擇提前償還部分貸款本金，降低本利攤還的壓力。至於此貸款政策是否會造成房價上漲的問題，全額房貸申請者由於有政府補貼，故可參考國外作法，於執行機制中規範其在禁止轉售的閉鎖期結束後，若要出售房屋，出售價格需與一般市場行情脫勾，或限制此種住宅物件僅能轉讓予符合全額房貸申請資格的民眾，如此，政府美意可延續並避免民眾藉此補貼制度炒作房地產。當然，為能讓這樣的機制得以運作，相關國家會借重行政法人組織或住宅非營利機構從中扮演銀行與購屋者的中介角色，在台灣，中央及幾個地方政府已成立的住宅及都市更新中心即可協助相關配套作為的執行。
▲ 出社會數年，工作穩定的青年族群，若無家中長輩的頭期款奧援，全額房貸即可協助其跨越購屋門檻。（圖／ETtoday資料照）
不是讓人人輕鬆購屋就是居住正義
台灣面對可建築用地逐漸稀少，建築原物料及營建成本持續攀升的趨勢，居住正義的實踐，並非要將住宅價格貶抑至人人皆可輕鬆買房的市場樣態，而是政府應透過政策制度及法令的持續精進，輔以住宅多元策略之落實，讓各階層老百姓皆能依其家庭需求與經濟條件享有安身立命之居所。
● 以上言論不代表本網立場。歡迎投書《雲論》讓優質好文被更多人看見，請寄editor88@ettoday.net或點此投稿，本網保有文字刪修權。
我們想讓你知道…並非所有購屋者皆適合全額房貸，出社會數年，工作穩定的青年族群，若無家中長輩的頭期款奧援，全額房貸即可協助其跨越購屋門檻。