▲ 面對節節上升的房價所得比，如何落實居住正義，滿足社會各群體的居住、購屋需求，是當前的各國內政重要議題之一。（圖／記者林敬旻攝）
● 趙子元／國立成功大學都市計劃學系教授
居住是當代社會的基本權利之一，面對節節上升的房價所得比，如何落實居住正義，滿足社會各群體的居住、購屋需求，是當前的各國內政重要議題之一。「居住正義」需要有效的政策支持以及多元的策略推動。許多國家的政府及相關部門提出可負擔住宅的政策目標，透過多元提供社會住宅、搭配租金補貼、購屋或貸款優惠等等工具透過直接間接手段，期望實踐能滿足不同族群住房的可負擔性，特別是年輕首購族群。而在台灣，時逢總統大選將近，該議題也成為近期的重要話題之一，國民黨總統候選人侯友宜陣營，近日提出了「青年購屋有好康」，特別是「1500萬額度的購屋免頭款」政策，陸續引發許多正反兩面的討論。
555政策鎖定年輕人 回應首購族需求
侯友宜先生針對年輕族群的購屋困境，提出「青年侯康貸，購屋免頭款」的555住宅政策。主要對象為40歲以下的青年首購族，提出（1）貸款額度最高1500萬元，免頭期款；（2）前5年由政府及金融機構補貼0.5％的利息，5年後以公股銀行減半碼（0.125％）計算；及（3）利息優惠5年等內容。此政策限制申請人除40歲以下，應包含（1）信用無重大瑕疵；（2）無自有住宅並列所得限制；（3）限首次購屋；（4）最高十年的轉售限制；（5）限申請一次等條件；對照現行已推動上路的「新青安貸款」政策來看，新青安貸款對象為針對申請日（2023年8月1日）前半年購置住宅的購屋者，提供3年優惠期，包含（1）貸款額度最高1000萬元；（2）貸款最高8成；（3）年限最高40年（含寬限期5年）；（4）政府補貼1碼、公股銀行減半碼（共1.5碼）等內容。而新青安貸款政策的申請限制條件僅兩項，需年滿18歲，且申請人名下無自有住宅，適用對象較為廣泛。
▲ 侯友宜8日公布「青年侯康貸、購屋免頭款」 政策 。（圖／記者許靖騏攝）
綜觀上述兩項政策，共同點都是透過調整貸款額度、提供一定年期的貸款優惠，協助購屋者減緩購屋初期的資金調度壓力。然而相較現行政策（新青安貸款），555住宅政策進一步鎖定實際需求最強烈的族群，優化政策落實於設定年齡上限、所得、首次購屋、轉售年限等條件，避免現行政策的受眾過於模糊而造成資源競爭排擠效果。以台灣2023年統計初婚年齡為31.7歲而言，這樣的年齡設定剛好可以對應年輕小家庭形成支持穩定購產的助力。另一方面，555政策在既有政策的脈絡下，以改善現有執行效果的角度，有效回應首購族的購屋需求。
青年提早淪房奴？ 政策須有完備配套
居住正義的挑戰越來越被視為國安議題，有別於歐美國家，我國民眾的「有土斯有財」觀念更為強烈；因此，對不同社會經濟背景條件人民的居住及購屋需求都應從多面向、多元視角被正視，也需要針對不同的住房需求者，提出不同的改善與解決方式。而各種住宅策略也需要能夠產生互補之功效，例如社會住宅，除了仍應大力推動並積極尋求多元提供管道外，只租不售且有居住年期的機制，其扮演的角色就可以是協助首購青年安頓尋屋的過渡性住房，要有效解決社會住宅對青年難以提供長期住房的安定感，仍有賴接棒延續性的政策。因此，侯友宜先生也同步提出其他住宅政策，包括持續建置社宅、推動地上權住宅等，而為了提升安定感、提供有購屋需求者相對應的機會，除了相對低價、安定的地上權住宅，555政策便可能是另一個處理面向，回應不同族群的住宅需求。
▲ 社會住宅只租不售且有居住年期的機制，扮演的角色是協助首購青年安頓尋屋的過渡性住房。圖為位在高雄的社會住宅凱旋青樹。（圖／記者陳建宇攝）
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當然這樣的政策設定以降低前5年的還款負擔為首要目標，勢必面臨當5年期滿時，還款金額將提高頗多的狀況，如果購屋青年沒有評估自身能力，則可能成為問題。另外，設定十年的轉賣閉鎖期也可能使期間無法負擔的購屋者，陷入房產反而無法脫手的經濟困境。對於年期的設定也可以再做評估，如韓國今年新修的《地方稅特例限制法》中，即設定獲得首購優惠後有3年的轉賣閉鎖期，各國國情考量均可多方參考。也有人認為此政策的最大問題是「免頭期款」，這種政策可能導致青年提早進入背房貸困境、提早淪為房奴；同時，1500萬的貸款額度也可能使得房地產價格變動，最終得利者可能只有建商。種種提醒點出可能的風險，也都彰顯政策要上路前，必須要有更完備的配套措施。
平等對待各族群 實踐居住正義
然而，觀察此政策的補貼對象為40歲以下、有購屋意願者而言，這樣的受眾無論是單薪或雙薪家庭，大致上已工作10年左右，或多或少有些儲蓄，但往往因為成家立業同時發生的機率較高，花費也增加，容易處於生活無虞但不夠支付購屋頭期款（自備款）的狀態。因此，這項政策補貼對不管有無足夠支付頭期款者的助益，在於青年不會因為購屋而立即的須改變、降低其購屋前的生活品質。對雙薪家庭的年青人而言，也可能因為緩解其等所面對的購屋與扶養子女的雙重負擔壓力，進而可能間接鼓勵生育。況且，購屋向來是個重大決策，絕大多數首購者都會充分考量房屋總價、長期規劃與自身負擔能力的情況下，做出產品選擇，這樣的政策對於勇於負責任的年輕人而言是一項支持性、放寬限制作為，特別是提升了青年面對購屋負擔決策時的選擇彈性。
▲ 絕大多數首購者都會充分考量房屋總價、長期規劃與自身負擔能力的情況下，做出產品選擇。（圖／ETtoday資料照）
為了邁向居住正義所需的多面向策略，也可再借鑑他國的政策經驗，協助解決更多的住宅議題。日本針對首購者提出Flat35的政策，由日本政府和日本住宅金融支援機構（Japan Housing Finance Agency，JHF）提供的首購者特殊利率或優惠的住宅貸款產品。英國則早在2009年即推出《首次購房者方案》（FTBI），針對家庭年收入六萬英鎊以下的首購族群，強調協助其在工作地點附近購置住房，政府直接提供作多50%的資金支持，購屋者在後續轉售時必須繳回；以新加坡為例，該國由政府成立HDB機構（Housing & Development Board），建立了CPF（Central Provident Fund Board）公積金模式，從薪水提撥固定比例金額至公積金，配合利率調整儲蓄，當作後續購屋的補助資金。購屋時透過CPF公積金補助頭期款，加上HDB最高8成的貸款，購屋花費的個人儲蓄最少只有5％。CPF提供新加坡公民相對低經濟負擔的購屋方式可作為我國長期住宅負擔能力改善的參考模式。就實踐「居住正義」而言，政府應當確保每個人不論所得、身心機能、性別、年齡家戶特性、或文化族群，都能獲得平等對待，並依其不同處境條件需求，提供適宜的居住環境的選擇權。
居住正義 靠多元住宅策略實踐
▲ 現在有購屋意願的青年或小家庭，往往得一邊租屋、一邊儲備頭期款。（圖／記者許凱彰攝）
回到555政策，現在有購屋意願的青年或小家庭，往往得一邊租屋、一邊儲備頭期款，若實際推動此政策，青年在省去頭期款的同時，也能省去存頭期款期間的租金支出。這次政策固然主要在提升青年制定購屋決策的可能性，若能妥善考量長期規劃、負擔能力，也將改善過往甚至難以入手的購屋問題。民主政治的重要精神，應是在選舉過程對政策提出辯論，將討論聚焦在各自觀點對於國民、社會的利與弊，進而激發出對人民有利的政策價值。我們面對「居住正義」，也應透過多方並行的政策、手段，相輔相成方能有效改善住宅問題。
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