丁學文／綠天鵝來勢洶洶　擁房者恐成「新氣候難民」！

▲ 4月3日發生的7.2級大地震，重創花蓮天王星大樓。（圖／記者湯興漢攝）

● 丁學文／金庫資本管理合夥人兼總經理

4月3日，發生在台灣的7.2級大地震讓受損建物超過了200多件。看著電視裡倒塌的花蓮天王星大樓和充滿無奈的居民眼神，天災最無情再次得到了驗證。中研院地球科學研究所表示氣候變遷會提高地震的機率，因為全球暖化導致的冰川消融，會讓質量自陸地轉移到海洋，然後進一步增加地殼垂直變動的機率。我終於明白原來氣候變遷可以這麼嚴重的威脅到我們安家立命的家園。

國際清算銀行（BIS）曾經針對超出正常預期範圍的氣候事件，以「綠天鵝」來形容，並警告我們當綠天鵝振翅，不僅會對全球經濟帶來嚴重衝擊，更可能引發比系統性金融危機更嚴重的災難。去年8月，BIS進一步指出，極端氣候事件對房地產的直接衝擊，包含暴雨引發淹水，進一步影響工程或損壞的建築，讓建築無法使用，甚至衝擊房地產收益性；更不要說近期屢破紀錄的高溫，非常可能縮短建築物的使用年限及提高建築物需要維護的成本。

房地產災難來勢洶洶　擁房者恐成新苦主

▲ 最新一期的《經濟學人》全球版本封面故事聚焦氣候變遷對房地產的威脅。（圖／截取自《經濟學人》封面）

最新一期的《經濟學人》全球版本封面故事聚焦氣候變遷對房地產的威脅。在封面設計上，編輯群讓我們看見的是一棟被置於洶湧波浪與斷垣殘壁上的一棟房子，上面一排黑色字體說明了一切「 THE NEXT HOUSING DISASTER 下一個房地產災難。」

《經濟學人》下的標題：「一個25兆美元的打擊」編輯群用了緒論第一篇、Briefing專文和財經板塊第四篇闡述這個議題。文章提及如果說到那些容易被氣候變遷影響的地區，你第一個可能會想到像孟加拉或太平洋那些低窪島嶼。但實際上，更令人驚訝的正確答案是你自己擁有的房子。

為什麼？

以價值計算，全球大約十分之一的住宅物業正逐漸受到全球暖化的威脅，其中包括了許多不在海岸邊的房屋。從襲擊美國中西部的龍捲風到摧毀義大利別墅屋頂的大顆冰雹，溫室氣體排放帶來的極端氣候正開始動搖我們這個全球最重要資產類別基礎：不動產。

▲ 全球大約十分之一的住宅物業正逐漸受到全球暖化的威脅，其中包括了許多不在海岸邊的房屋。（圖／達志影像／美聯社）

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成本來自於於脫碳政策的設計和對氣候變遷損害的估計，損害其實非常巨大。據估計，到2050年，氣候變遷及其應對措施可能會導致全球住房價值的9％消失不見，這相當於25兆美元的價值，幾乎和美國的年度GDP差不多。這是一個對人們生活和金融體系的巨大威脅。這早晚將引發一場關於應該由誰買單的激烈抗爭。

不動產擁有者是候選人之一。但如果你看看今天的房地產市場，他們幾乎不用承擔這些成本。房價幾乎沒有顯示出對應氣候風險調整的跡象。在邁阿密，人們非常擔心海平面的上升，過去十年，它上升了五分之四，遠高於美國的平均水準。此外，由於氣候變遷的影響仍不確定，許多業主可能不知道自己買房時究竟承擔了多大的風險。

如果最後由納稅人買單，等於是在救助那些富有的業主，並削弱了可以救濟極端氣候威脅的激勵措施。對政府來說，分攤成本也很困難，選民沒有辦法忍受房屋價值的遞減。法案通常由三部分組成：由於氣候變化打擊衍生的維修費用的支付、保護和改造房屋的投資。

▲ 氣候變遷的影響仍不確定，許多業主可能不知道自己買房時究竟承擔了多大的風險。（圖／達志影像／美聯社）

在風暴摧毀屋頂或火災燒毀財產後，保險公司通常會承擔維修的費用。隨著氣候惡化和自然災害變得越來越頻繁，家庭保險因此變得越來越昂貴。在某些地方，它的昂貴，非常可能導致房價的下跌；一些專家警告，「氣候保險泡沫」將影響三分之一的美國家庭。政府要嘛選擇容忍房主遭受的損失，要嘛自己承擔風險，就像在山火多發的加州和颶風多發的佛羅裡達部分地區已經發生的情況一樣。這兩個州政府支持的「insurers of last resort最後保險支付」的總風險敞口已從 2017 年的 1,600 億美元激增至 6,330 億美元。 當地政界人士希望將風險轉嫁給聯邦政府，但聯邦政府早就承擔了洪水的保險。

透過對財產本身或基礎設施的保護進行投資可以預防物理損害。讓房屋適宜居住可能需要空調。儘管印度正遭受日益嚴重的熱浪，但很少印度家庭擁有這個設備。在荷蘭，堤防、溝渠和水泵系統讓這些國家保持乾燥。東京設有阻擋洪水的屏障。為這項投資提供資金是政府面臨的第二個挑戰。不知道自己面臨風險的房主是否應該為下沉的房屋支付混凝土基礎費用？ 或者保護他們免受這種意外？而目前分佈不均的成本公平嗎？人口稠密的沿海城市最需要防洪，諷刺的是這些城市又往往是經濟和社會皇冠上的明珠——看看倫敦、紐約或上海就知道了。

▲泰晤士河曾暴漲到讓豪宅區成水世界的程度。（圖／達志影像／美聯社）

最後一個問題是如何支付改造的費用，以防止進一步的氣候變遷。房屋排放量佔全球能源排放量的18％。許多人可能需要熱泵，這種熱泵與地暖或更大的散熱器以及厚絕緣材料可以配合使用效果最好。不幸的是，改造房屋的成本很高。要求房主付款可能會引起強烈的反對；去年，德國執政聯盟試圖禁止瓦斯鍋爐，最後因選民反對而改弦易轍。義大利則採取了另一種方法，向裝修的家庭提供極其慷慨但設計不良的救濟補助，最後在「超級獎金」計畫上花費了驚人的 2,190 億歐元（2,380 億美元，佔 GDP 的 10%）。

氣候變遷對策刻不容緩　各國政府卻意興闌珊

氣候變遷的全面影響尚需時日。但政策制定者越早解決這些問題越好。有證據表明，房價只有在災難發生後才會對所有的風險做出反應，但此時進行預防性投資也已經為時已晚。因此，慣性很可能會導致令人討厭的意外。不動產是一種非常重要的資產，在整個經濟中不能被錯誤定價——尤其是因為它對金融體系至關重要。

各國政府必須盡自己的一份心力。 直到18世紀，荷蘭大部分地區都遵循只有附近社區才會修築堤防的原則，結果該系統受到投資不足和不必要洪水的困擾。僅靠政府就可以透過建設基礎設施來解決此類集體行動問題，而且必須這樣做，尤其是在高生產力城市周圍。業主需要花大筆資金改造房屋以減少污染，這對每個人都有好處。

▲ 過去幾十年，各國政府沒有進行抑制洪氾區的建設活動。圖為員山子分洪道。（圖／第十河川局提供）

但同時，政策制定者必須小心，不要透過提供大量隱性擔保和明確的國家保險計劃來補貼愚蠢的行為。這些不僅給納稅人帶來了不可接受的風險，而且還削弱了人們透過投資讓自己的房產更具彈性的動力。抑制保險費並不能阻止人們搬到目前已知的高風險地區。儘管賭注如此之高，但目前的種種跡象並不樂觀。過去幾十年，各國政府沒有進行抑制洪氾區的建設活動。

25兆美元的帳單將為全球帶來問題。但今天不做只會讓明天更痛苦對各國的政府和房主來說，應對這個住房難題的最糟糕反應莫過於像現在這樣忽略它。

氣候變遷真的在加劇！　隱藏成本漸漸顯現

人說天災無情，我們現在面臨的全球氣候變遷以及人們對脫碳的口是心非，讓所有的事情都充滿了我們人類無法預測的不確定因素。MSCI的分析師就表示，我們很難知道這個世界有多少的住宅物業會被不當的綠色政策影響其價值，但MSCI的模型表明，政府對脫碳越認真，房地產轉型的風險就越大。

這什麼意思，又為什麼？

▲ MSCI的模型表明，政府對脫碳越認真，房地產轉型的風險就越大。（圖／ETtoday資料照）

大家想想，隨著氣候變化威脅增長，那些通風良好，卻仰賴天然氣的傳統房屋肯定將比綠色房屋面臨更高的融資成本，最後很可能必須以折扣價出售，而且實體風險和轉型風險最終都將降臨在政府的身上。環境保護基金會（Environmental Defense Fund）就想像了這樣一個場景：多種自然災害同時襲擊美國的不同區域，這可以導致美國的保險價格上漲以及房地產價值下滑。不願意花錢住在災區的房主會選擇將房屋鑰匙交給抵押貸款提供者，就像次級貸款危機發生的時候一樣，最後，那些抵押貸款提供者將面臨斷頭賣壓損失慘重。

這很可怕，現在，在大多數選民擁有自己房屋的民主國家，當然包括台灣，政治人物仍然只會自私自利的思考著自己的政治前景，怎麼保護房主不要受到錯誤的氣候變遷法案影響根本無暇顧及。拖延輕忽或是只說不做反映的是一個氣候變遷的全球錯誤邏輯：那就是，何必採取嚴格的脫碳措施？反正努力也沒有辦法減少全球的碳排放，所以嘴巴說說，偶爾做做樣子就好。但可怕的是，氣候變遷真的在加劇，連邁阿密這種脆弱易受衝擊的地區，無論新成屋或移入者都在不停增加，大家心想反正最後納稅人都會買單，死道友不死貧道。但現在，這種假設將越來越變得站不住腳，並非常可能帶來難以預測的可怕後果。氣候變遷常常被大家認為不會那麼快發生，甚至自己國家不會那麼倒霉先受害。但對許多富裕經濟體來說，相關的矛盾和隱藏的成本已經開始明確顯現。

▲ 氣候變遷常常被大家認為不會那麼快發生，但其實真的在加劇。（圖／取自Unsplash）

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