▲立委提出「自用住宅租賃法草案」，欲保障房客的居住正義。（圖／本報資料照）
文／呂秋遠
我覺得，立法委員提出法案是好事，總比四年內只會連署，什麼具體想法都沒有要好多了。然而，在提出法案前，或許還是要思考草案究竟能否達成草案的目的，或者是，對於基本的經濟學原理理解程度到哪裡。
最近新科立委提出許多草案，有幾個草案引起我的興趣，其中一個與經濟學理論有點關係，名稱是：自用住宅租賃法草案。大致上內容與租房子有關，也就是大幅度限制房東的權利，以保障房客的居住正義。不過，這個草案的內容，大部分都讓我難以支持。
例如租金調漲部分，草案要求以後房東必須只能在消費者物價指數漲幅4%時，才可以調漲租金，但是如果跌幅相同，房客也可以要求調降租金。如果房東不照辦，政府最高可以處罰20萬元。
又例如目前房東可以跟房客約定稅捐由誰繳納，或者是否要報稅，但是草案規定，以後不能私下約定由房客繳，否則政府一樣可以對房東開罰。
再例如租約到期時，房客可請求房東更新契約期限，最多延長至2年，若房東「無正當理由」，就必須給房客延租。若是中低收戶，又因不可歸責於己原因，積欠房租2個月，房東不能解約，但能向內政部申請由住宅基金代付租金，若將房客趕走，最高會開罰30萬元。
這草案如果通過立法，「理論上」確實可以在某種程度上保障房客，但實際上真的是如此嗎？
我們先來看一個歷史片段。這在張清溪教授的經濟學課本第一章就有，不用費心尋找。
1946 年間，在巴黎租一個房間的價格只要一塊美金，一家六口的典型租金約等於 11包香菸的價格。巴黎人平均每月花費在娛樂的費用，遠超過三個月房租的費用，巴黎人的房租低於收入的 4%，通常是 1% 左右。
▲巴黎租屋是房客的天堂？（圖／ONE DAY IN PARIS，示意圖）
所以，在巴黎租屋是房客的天堂？對，可惜天堂之門，房客進不去。
在當時，巴黎的租屋市場根本沒有流動率，房租低，但是房客租不到房子。房租低是因為政府的干預政策，而政府為了貫徹這項德政，除了規定房租上限外，還要求房東保障現住戶, 不准任何人剝奪房客的居住正義。
由於房租太低，沒有任何房客願意讓出房子，於是，獲得房子的唯一辦法就是等死。年輕的夫妻必須與年老的父母住在一起，等待接收父母的租屋權利。當時取得租賃權的方式有二，合法的途徑是請求政府許可，但是獲得許可的人往往發現也有很多其他的人同時也獲得許可，於是想要入駐的房客，只好採取第二途徑，根據保護現住戶的規定，「只要你住在現址，你就是這城堡的國王」， 因此，只要能與老人的繼承者共謀，立即搬入一件家具，你就是新住戶，取得居住權。
房東呢？房東沒有發言權，而且所有的利益都被掮客搜刮走。於是巴黎沒有一棟新建的房子，既有的房子則是極為破舊：八成的居民沒有洗澡設備，一半以上的住戶要外出找洗手間，五分之一的房子沒有自來水設施，只有六分之一的房子「堪住」。
為什麼？如果你是房東，你會願意改善房子的屋況嗎？你會願意把房子租給別人嗎？
在現實的經濟環境中，只要有制度，就會有漏洞，或者有人會製造漏洞。所以制度通常是為了矯正市場中「看不見的手」而設計，不會是為了大幅製造限制市場的因素而提出。如果這個草案通過，往後會不會有假的低收入戶？會不會有房東不願意出租，而導致租屋市場流動性低落？大幅限制房屋提供者的自由，會不會剛好扼殺房客的權益？
當然立委可以說，這個草案就算不通過，至少也引起討論？如果只是為了引起討論？那麼跟以前有人為了提高出生率而提出課徵單身稅，有什麼不一樣？
●作者呂秋遠，碩博士畢，原文刊載於臉書粉絲專頁，宇達經貿法律事務所執行合夥律師。以上言論不代表本報立場。88論壇歡迎多元的聲音與觀點，來稿請寄：editor88@ettoday.net
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