▲新加坡Newton除了是組屋區，其熟食中心更成觀光勝地，在地人也愛來。（圖／翻攝自thesmartlocal.com）
考察新加坡Newton 「台灣Newton在哪」
1990年代因公赴新加坡考察Newton（紐頓）。仰視一群5、6座高聳入雲獲得國際建築獎的黑色大樓，不僅外觀莊嚴華麗，內部裝潢亦美輪美奐。更重要的是，遍布各處的組屋，為了交通便利，一定設有捷運站或公車總站，而且，每一區自設商店街及超市，讓全國8成住者有其屋的國民基本需要根本不必外求。參訪成員對其無微不至的設計規劃個個讚不絕口。沒料到臨行向高級幹部告辭，他隨口一問：「為什麼貴國每年都派員來此考察組屋？」窘得我們無言以對，倉皇離去。
進入21世紀倏忽已18年，台灣派員考察組屋的歷史應已長達半個世紀以上；但直至今日，仍未見任何足與比擬的具體成果。星國主管想必早已見怪不怪，我們的政府恐怕還得年年派團考察如儀。
▲林口世大運選手村社會住宅全區鳥瞰。（圖／新北市城鄉局提供）
以反應機警、能言善道而被蔡政府自名嘴群中拔擢為政院發言人的徐國勇，由於表現可圈可點，此次內閣改組更上層樓，接掌天下第一部，內政部長一職。果然他甫上任即一鳴驚人，要將林口選手村社會住宅打造為共住經濟生態圈。
這一群當初為世大運選手打造的建築，外型也十分壯觀，其內部設施必定也在一定水準之上，2500戶的規模，比諸新加坡的Newton亦不遑多讓。目前一樓規劃為商業店鋪，並有接駁車每7分鐘一班轉乘捷運。
開店不能放任市場 周邊交通要加強
但真要達到組屋的要求，還須做兩件事。第一，商店的規劃不能完全放任市場決定，必需以政策指導、設定優先順序，甚至給予房租折扣等方式，讓一般家庭的基本需求不必離開社區即能滿足。第二，以2500戶至少5000居民的規模，至少應設一公車總站，若有可能，從A9站延伸一條捷運支線，則對社區及周邊的交通會有更大裨益。
當這些條件具足，這個共住經濟圈即有可能成為第一個足與新加坡Newton相提並論的理想社區。則我們政府半世紀來年年風塵僕僕前往考察，也終算修成正果。依內政部的規畫，未來還有幾個較小的社會住宅基地，也會比照打造共住經濟生態圈。由於規模甚小，交通設施方面或可打個折扣；但其商店規劃仍不可馬虎，要盡可能以社區住戶基本生活需求的滿足為依歸。
申請資格設定門檻 美意恐弄巧成拙
其實，這些住宅由於旨在滿足興建社會住宅的政見，根本從未有共住經濟生態圈或組屋這樣的設想存在；因而將來要充分達成住者得以安居的理想，並非易事。既然林口選手村誤打誤撞開啟了共住經濟圈之門，就應以此為基礎，真正循此理想規劃更多與之相侔或更有過之的理想住宅區，使多數國人亦能因而住者有其屋。
同時，這些住宅區都劃地自限為社會住宅，住戶的申請資格及入住期限都深受限制；如年收入低於118萬元，且平均每人每月所得不及5萬348元；租期則一般戶3至6年，弱勢戶12年等。這使得共住經濟圈的美意大打折扣，甚至弄巧成拙。
應依條件分予權重 並容選擇租與置
首先，在台灣社會裡，不能完全符合上述條件、但更應入住者大有人在。例如，單親在鄰近地區工作的家庭，上有兩老、下有幼兒，只因所得稍高，乃屏諸門外，豈云合理？更恰當的做法是，仿新加坡成例，將需要入住者所須具備的條件逐一列出，分別給予權重；然後依其總點數排序，依次安排入住。如果需求超出太多，尚可於適當地點繼續興建同類住宅。
其次，規定入住者一律以租賃方式享受優惠租金，但不得買賣，租期又有嚴格限制，與國人置屋偏好差異極大。事實上，真要達成讓人民安居樂業的理想，應容許合格住戶可在租與置之間自由選擇；只要適度規範避免投機炒作，對住戶而言更適意且減少不確定性。對主辦者，則有資金可逐期回收；透過銀行分期貸款，建設費用可大部份回收，以投入進一步的住宅興建，形成一個愈擴愈大、源源不絕的永續工程。則愈來愈多符合條件、應予扶持者得以受惠；更讓處處可見理想的共住經濟生態圈，不僅鄰近社區也共享其利，還能產生示範效果，令民間營建業者也紛紛跟進，豈不是全國住者最大的福氣？
●馬凱，社會企業公約基金會創辦人，經濟評論家，《經濟日報》前總主筆，中華經濟研究院前研究員。
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