馬凱/林口選手村 能否圓共住經濟圈之夢?

▲新加坡Newton。(圖/翻攝網路)http://thesmartlocal.com/sg/hawker-centres/44-newton-food-center

▲新加坡Newton除了是組屋區,其熟食中心更成觀光勝地,在地人也愛來。(圖/翻攝自thesmartlocal.com)

考察新加坡Newton 「台灣Newton在哪」

1990年代因公赴新加坡考察Newton(紐頓)。仰視一群5、6座高聳入雲獲得國際建築獎的黑色大樓,不僅外觀莊嚴華麗,內部裝潢亦美輪美奐。更重要的是,遍布各處的組屋,為了交通便利,一定設有捷運站或公車總站,而且,每一區自設商店街及超市,讓全國8成住者有其屋的國民基本需要根本不必外求。參訪成員對其無微不至的設計規劃個個讚不絕口。沒料到臨行向高級幹部告辭,他隨口一問:「為什麼貴國每年都派員來此考察組屋?」窘得我們無言以對,倉皇離去。

進入21世紀倏忽已18年,台灣派員考察組屋的歷史應已長達半個世紀以上;但直至今日,仍未見任何足與比擬的具體成果。星國主管想必早已見怪不怪,我們的政府恐怕還得年年派團考察如儀。

▲▼林口世大運選手村社會住宅全區圖。(圖/新北市城鄉局提供)

▲林口世大運選手村社會住宅全區鳥瞰。(圖/新北市城鄉局提供)

以反應機警、能言善道而被蔡政府自名嘴群中拔擢為政院發言人的徐國勇,由於表現可圈可點,此次內閣改組更上層樓,接掌天下第一部,內政部長一職。果然他甫上任即一鳴驚人,要將林口選手村社會住宅打造為共住經濟生態圈。
這一群當初為世大運選手打造的建築,外型也十分壯觀,其內部設施必定也在一定水準之上,2500戶的規模,比諸新加坡的Newton亦不遑多讓。目前一樓規劃為商業店鋪,並有接駁車每7分鐘一班轉乘捷運。

開店不能放任市場 周邊交通要加強

但真要達到組屋的要求,還須做兩件事。第一,商店的規劃不能完全放任市場決定,必需以政策指導、設定優先順序,甚至給予房租折扣等方式,讓一般家庭的基本需求不必離開社區即能滿足。第二,以2500戶至少5000居民的規模,至少應設一公車總站,若有可能,從A9站延伸一條捷運支線,則對社區及周邊的交通會有更大裨益。

當這些條件具足,這個共住經濟圈即有可能成為第一個足與新加坡Newton相提並論的理想社區。則我們政府半世紀來年年風塵僕僕前往考察,也終算修成正果。依內政部的規畫,未來還有幾個較小的社會住宅基地,也會比照打造共住經濟生態圈。由於規模甚小,交通設施方面或可打個折扣;但其商店規劃仍不可馬虎,要盡可能以社區住戶基本生活需求的滿足為依歸。

申請資格設定門檻 美意恐弄巧成拙

其實,這些住宅由於旨在滿足興建社會住宅的政見,根本從未有共住經濟生態圈或組屋這樣的設想存在;因而將來要充分達成住者得以安居的理想,並非易事。既然林口選手村誤打誤撞開啟了共住經濟圈之門,就應以此為基礎,真正循此理想規劃更多與之相侔或更有過之的理想住宅區,使多數國人亦能因而住者有其屋。

同時,這些住宅區都劃地自限為社會住宅,住戶的申請資格及入住期限都深受限制;如年收入低於118萬元,且平均每人每月所得不及5萬348元;租期則一般戶3至6年,弱勢戶12年等。這使得共住經濟圈的美意大打折扣,甚至弄巧成拙。

應依條件分予權重 並容選擇租與置

首先,在台灣社會裡,不能完全符合上述條件、但更應入住者大有人在。例如,單親在鄰近地區工作的家庭,上有兩老、下有幼兒,只因所得稍高,乃屏諸門外,豈云合理?更恰當的做法是,仿新加坡成例,將需要入住者所須具備的條件逐一列出,分別給予權重;然後依其總點數排序,依次安排入住。如果需求超出太多,尚可於適當地點繼續興建同類住宅。

其次,規定入住者一律以租賃方式享受優惠租金,但不得買賣,租期又有嚴格限制,與國人置屋偏好差異極大。事實上,真要達成讓人民安居樂業的理想,應容許合格住戶可在租與置之間自由選擇;只要適度規範避免投機炒作,對住戶而言更適意且減少不確定性。對主辦者,則有資金可逐期回收;透過銀行分期貸款,建設費用可大部份回收,以投入進一步的住宅興建,形成一個愈擴愈大、源源不絕的永續工程。則愈來愈多符合條件、應予扶持者得以受惠;更讓處處可見理想的共住經濟生態圈,不僅鄰近社區也共享其利,還能產生示範效果,令民間營建業者也紛紛跟進,豈不是全國住者最大的福氣?

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馬凱,社會企業公約基金會創辦人,經濟評論家,《經濟日報》前總主筆,中華經濟研究院前研究員。

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社會企業公約基金會創辦人,經濟評論家,《經濟日報..

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