【租屋須知1】老弱女房東遭大漢鎖喉!「公證租約」遷出房客更便利

 新聞節目中心/綜合報導

房東真難當,高雄有位60多歲的曾姓女房東,因為房客數月未繳租金,在催繳無果下,上門請房客遷離,未料身高快190幾公分、身形壯碩的男房客,卻趁女房東不注意之際,從後方祭出鎖喉攻勢,把女房東拖出去拉扯!昨(27)日在蘇位榮主持的《行動法庭》,律師蘇家宏指出,本案的關鍵在於,房東一開始沒收足押租金,光第一個月就沒收足,就把房子鑰匙教給別人。律師建議,房東押租金要收足再交屋會比較好。

▲▼60餘歲的老弱女房東,遭190公分的彪形房客鎖喉!(圖/曾姓房東提供,翻攝行動法庭)

房東看她「誠懇」讓租 卻被反咬三千元換鎖費

崔媽媽基金會法務組長曹筱筠曾看過一個案例,有個房東人很好,看女房客表現誠懇的樣子,說要租房子但只付1000元的訂金,房東一時掉以輕心簽了租約、給出鑰匙。此後,女房客不僅沒付押租金,還把鎖整組換掉。房東嚇一跳,請女房客遷離,但房客說租約有寫「不能終止契約」。後來兩造進入調解程序,女房客還要求房東支付她3000元換鎖費和搬遷費。

「所以在簽訂合約前,該收的款項還是要收齊!」曹筱筠建議,最好用匯款的方式收取,會比較安全、有憑據。等訂好契約,再讓房客遷入。

催告不能只用Line 還要寄「存證信函」

在生活中,常看見房客欠繳房租的例子,「房租要欠繳多久,房東才能終止租約?」《行動法庭》主持人蘇位榮問道。

曹筱筠回應,依據《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱《租賃條例》),只要房客遲繳2個月的房租,房東可先訂期限催告,若房客能拒繳房租,房東即可終止租約。

至於催告的方法,現在一般房東會用Line提醒房客繳房租,但曹筱筠提醒,Line只是一個正證據,若要催告仍需寄出存證信函,「存證信函有法律效益,可達到正式通知的效果。」

蘇家宏律師解釋,房東在催繳房租時,不能馬上要房客搬走,依據民法第440條,房東要先「定相當期限」,例如先定30日期限,若房客期限過後仍未繳房租,才能依法終止租約

但如果房客要求,先用押金抵租金,房東是否要讓房客抵?蘇家宏律師指出,在法律上,若押金超過兩個月的租金,超過的部分可抵租金。

曹筱筠法務長則說,押金跟租金性質不同,押金在性質上,是讓房東做損害賠償和處理遺留物用的,或於租約到期時扣繳水電費,所以「房東還是可以用欠繳租金的方式處理」。

房東設「任意終止」條款 遷出房客更便利

除欠繳房租外,實務上也發生房客把租屋弄成垃圾屋,房間充滿惡臭、影響到鄰居,但房東苦無對策的例子。

曹筱筠法務長建議,房東可在租約設定「任意終止」條款,讓房東能提前終止租約,避免被法定終止事由綁住。如果沒有設定任意終止條款,若租約約定租滿一年才能終止契約,房東就必須等一年後才能要求房客遷離。

此外,蘇家宏律師也建議,租屋契約還需要就「續約」訂立明確規範,例如約定期滿後,雙方必須另訂新約才能續約,以免租約轉換成「不定期租賃契約」

不定期租賃契約對房客比較有利,只要房客持續繳房租,除非有法定終止事由,否則「房東要看房客臉色」,房東不能任意終止租約,但房客卻隨時能拍拍屁股走人。

曹筱筠法務長解釋說,在《土地法》第100條,有規範六種房東收回房子的條件,例如房屋要自住或重新建築,或房客違法使用房子等事由。「這對房東來講,真的是很辛苦的事情。」

蘇家宏律師補充說,過去曾有房東打官司要收回房子,但遭法官質疑,房東並沒有要將房屋收回「自有」,法官當庭問道:「你是自有豪宅,你怎麼會住這公寓的房子?」屆時,房東會難以舉證,這類案子就很容易敗訴。

租約做公證 減省訴訟時間成本

回到本案曾姓房東被打的例子,曾姓房東後來謹記教訓,租房子都會做「租約公證」。

將公證租約有兩大好處:

第一,租約經過公證,能加快強執程序。

蘇家宏律師指出,房東可直接拿租約申請裁定強制搬遷,直接到民事執行處申請強制執行,不用一兩年的時間,比法院打訴訟還快。

第二,是在進行公證時,會驗證雙方身份,因為雙方的身分證件和資料都要備齊,房客可確認房東是否是屋主;而房東則能確認房客身份,確認身分證不是假的,曹筱筠法務長分析道。

至於租約拿去法院公證或民間公證,兩邊都是一樣的效果,蘇家宏律師說道。

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