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房東真難當，高雄有位60多歲的曾姓女房東，因為房客數月未繳租金，在催繳無果下，上門請房客遷離，未料身高快190幾公分、身形壯碩的男房客，卻趁女房東不注意之際，從後方祭出鎖喉攻勢，把女房東拖出去拉扯！昨（27）日在蘇位榮主持的《行動法庭》，律師蘇家宏指出，本案的關鍵在於，房東一開始沒收足押租金，光第一個月就沒收足，就把房子鑰匙教給別人。律師建議，房東押租金要收足再交屋會比較好。
▲▼60餘歲的老弱女房東，遭190公分的彪形房客鎖喉！（圖／曾姓房東提供，翻攝行動法庭）
房東看她「誠懇」讓租 卻被反咬三千元換鎖費
崔媽媽基金會法務組長曹筱筠曾看過一個案例，有個房東人很好，看女房客表現誠懇的樣子，說要租房子但只付1000元的訂金，房東一時掉以輕心簽了租約、給出鑰匙。此後，女房客不僅沒付押租金，還把鎖整組換掉。房東嚇一跳，請女房客遷離，但房客說租約有寫「不能終止契約」。後來兩造進入調解程序，女房客還要求房東支付她3000元換鎖費和搬遷費。
「所以在簽訂合約前，該收的款項還是要收齊！」曹筱筠建議，最好用匯款的方式收取，會比較安全、有憑據。等訂好契約，再讓房客遷入。
催告不能只用Line 還要寄「存證信函」
在生活中，常看見房客欠繳房租的例子，「房租要欠繳多久，房東才能終止租約？」《行動法庭》主持人蘇位榮問道。
曹筱筠回應，依據《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱《租賃條例》），只要房客遲繳2個月的房租，房東可先訂期限催告，若房客能拒繳房租，房東即可終止租約。
至於催告的方法，現在一般房東會用Line提醒房客繳房租，但曹筱筠提醒，Line只是一個正證據，若要催告仍需寄出存證信函，「存證信函有法律效益，可達到正式通知的效果。」
蘇家宏律師解釋，房東在催繳房租時，不能馬上要房客搬走，依據民法第440條，房東要先「定相當期限」，例如先定30日期限，若房客期限過後仍未繳房租，才能依法終止租約。
但如果房客要求，先用押金抵租金，房東是否要讓房客抵？蘇家宏律師指出，在法律上，若押金超過兩個月的租金，超過的部分可抵租金。
曹筱筠法務長則說，押金跟租金性質不同，押金在性質上，是讓房東做損害賠償和處理遺留物用的，或於租約到期時扣繳水電費，所以「房東還是可以用欠繳租金的方式處理」。
房東設「任意終止」條款 遷出房客更便利
除欠繳房租外，實務上也發生房客把租屋弄成垃圾屋，房間充滿惡臭、影響到鄰居，但房東苦無對策的例子。
曹筱筠法務長建議，房東可在租約設定「任意終止」條款，讓房東能提前終止租約，避免被法定終止事由綁住。如果沒有設定任意終止條款，若租約約定租滿一年才能終止契約，房東就必須等一年後才能要求房客遷離。
此外，蘇家宏律師也建議，租屋契約還需要就「續約」訂立明確規範，例如約定期滿後，雙方必須另訂新約才能續約，以免租約轉換成「不定期租賃契約」。
不定期租賃契約對房客比較有利，只要房客持續繳房租，除非有法定終止事由，否則「房東要看房客臉色」，房東不能任意終止租約，但房客卻隨時能拍拍屁股走人。
曹筱筠法務長解釋說，在《土地法》第100條，有規範六種房東收回房子的條件，例如房屋要自住或重新建築，或房客違法使用房子等事由。「這對房東來講，真的是很辛苦的事情。」
蘇家宏律師補充說，過去曾有房東打官司要收回房子，但遭法官質疑，房東並沒有要將房屋收回「自有」，法官當庭問道：「你是自有豪宅，你怎麼會住這公寓的房子？」屆時，房東會難以舉證，這類案子就很容易敗訴。
租約做公證 減省訴訟時間成本
回到本案曾姓房東被打的例子，曾姓房東後來謹記教訓，租房子都會做「租約公證」。
將公證租約有兩大好處：
第一，租約經過公證，能加快強執程序。
蘇家宏律師指出，房東可直接拿租約申請裁定強制搬遷，直接到民事執行處申請強制執行，不用一兩年的時間，比法院打訴訟還快。
第二，是在進行公證時，會驗證雙方身份，因為雙方的身分證件和資料都要備齊，房客可確認房東是否是屋主；而房東則能確認房客身份，確認身分證不是假的，曹筱筠法務長分析道。
至於租約拿去法院公證或民間公證，兩邊都是一樣的效果，蘇家宏律師說道。
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