●錢世傑Dr. J／低調的法律及投資研究者
房價為什麼一直漲？
最近在群組和幾位1979年次前後出生的朋友聊天，聊到最近房地產很火熱，炒作氣氛濃厚，紅單滿天飛的議題 ；身為1979年次前後的世代屬於上有高堂老母、下有嗷嗷待哺，薪資一蹶不起、房價買在高檔，有些還沒買房子，看著房價又起的走勢，心中有著一股無奈，很擔心明年的房價比今年高，只是如果現在買了房子，會不會買在高檔呢？
▲預售屋紅單。（圖／新竹縣消保官提供）
「教授，現在可以買房嗎？」
看著房價一直漲、手中卻沒房的年輕人，動輒千萬的房地產，薪水不過是三、五萬，我覺得這個世代實在是辛苦；回到要不要買房的問題，我覺得要先了解為什麼房價會上漲，再來討論要不要買房？
資金氾濫推升房價
如果有經歷過2003年SARS的朋友，應該對於當時的慘狀依舊存在著模糊的記憶，那個時候剛遭逢2000年網路泡沫的時代，經濟一片低迷，再加上改朝換代導致兩岸關係動盪不安，遷出人口大於遷入人口，房地產一片低迷，台北精華區一坪不到50萬，讓我們來看下一張圖：
▲美國聯邦資金利率。（圖／Trading Economics）
最左邊的是2001年之後快速降息，從6%一路跌到2%以下，我國當時也是如此，由於房價偏低、利率非常低，使得許多投資人紛紛投入房地產，形成2000年以後的第一波房地產漲勢，直到2005年因為市場過熱又開始升息，一路升息到5%上下，也導致2008年全球等級的金融海嘯，房地產又漸低迷。
世界主要國家當時如何解決金融海嘯的浪潮，很簡單，印鈔、降息讓市場充滿資金，所以各位可以看上圖，2009年又降息到趨近於0%，促成了第二次房地產的飆升，當時還記得新莊重劃區動輒60、70萬元起跳、桃園青埔一坪40萬。
▲新莊重劃區建案 。（圖／業者提供）
隨著2016年利率再次調升，這一股氣燄轉瞬消失不見，很多房價又回到了基本供需，跌了三成、四成，甚至於腰斬；只是才低迷沒多久，2019年川普時代又開始要降息，隔年2020年遇到Covid-19的疫情導致金融市場快速往下崩盤，當時降息、降息都無效之後，只好使出「無限QE」的大絕，又一次的資金狂潮似乎無止盡地倒入金融市場中，美股來到了三萬點，台股噴到了一萬六，房市當然也是很熱。
▲因為「無限QE」的大絕，導致大量資金進到全球股市，也使各地股市紛紛高漲。（圖／路透）
等資金退去，回歸基本需求面
上個月寫的一篇文章中談到了「疫情嬰兒潮」不見了，今年1月出生人口數才9,601，2月的出生人數雖有增加，但也才11,497人，今年是否能保15萬的出生人數，都掛上了一個大問號，明年又是小老虎年，通常遇上虎年出生人口會暴跌，實在是一個不好的趨勢。
15萬雖然少，卻不是現在的購屋主力，如我在《圖解透視未來》一書中提到，目前購屋主力大約在32萬出生人口的世代，還算是在高峰期，談到這裡，且讓我們來看另一張圖：
▲。（圖／錢世傑提供）
藍色的線從2009年單季大約9萬筆新屋、中古屋的交易量，2016年跌破4萬筆的交易量，目前稍微反彈來到了5萬筆；簡單來說，觸底反彈、反彈不多，並不是大家所想像的成交量火熱到不行。
從過去兩次的降息、降息印鈔的經驗，大約會維持5～6年，降息、印鈔來解決金融市場衰敗的問題，就好像吸毒一樣，愈吸愈誇張，這一波資金狂潮不僅是降息，還加上了「無限QE」的大絕，預估到2023年才會進入尾聲；雖然2023年似乎還很遠，可是現在已經有通膨疑慮的聲音，大家在討論何時升息，看起來現在面對經濟動盪所下的藥愈來愈猛，但藥效恐怕愈來愈短暫。
該如何面對印鈔世代
升息買房比較理性，因為降息印鈔等資金寬鬆方式，會讓房價異常上漲；我個人原本預估人口結構惡化導致通縮後，低利率已經是常態，政府最後只好採行大量印鈔以解決通縮、追求通膨；只是這次因為Covid-19疫情的關係而提早資金寬鬆，房價又提早快速噴漲。
▲即便為使房價合理化，台灣政府推出多項「打房」措施，但隨著台灣購屋主力逐漸減少，未來房地產價格亦將較便宜一些。（圖／記者陳建宇攝）
只不過讓資金氾濫的手段如同吸毒一樣，總是要停止，屆時又回歸到基本供需，而我國購屋主力正逐漸減少，2030年大概是26萬上下的出生人口世代為購屋主力，2040年則為20萬上下，長期趨勢下，房屋需求逐漸減少，再加上繼承集中化，更是減少了房地產的實質購買需求。
總之，在資金收縮的環境下，雖然利率會高一些，但是房地產也會比較便宜一些；其次，未來人口會朝都市集中化發展，因此挑選人口集中區來買房也比較能夠保值。
最後，希望在本文有關於資金狂潮、人口結構的趨勢分析下，大家可以買個價格合理又優質的好房子，快快樂樂地成家。
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我們想讓你知道…總之，在資金收縮的環境下，雖然利率會高一些，但是房地產也會比較便宜一些；其次，未來人口會朝都市集中化發展，因此挑選人口集中區來買房也比較能夠保值。