▲低利率與預期房價上漲心理造成近來房價飆漲。（圖／記者陳建宇攝）
●周治邦／台大國發所暨東吳財精系兼任教授
從2017年第一季至去年第四季，台灣各都會區的房價都呈現上漲趨勢；其中新竹縣市和台中市漲幅最高，平均每年分別為11.4%與8.4%。台北市與新北市漲幅最低，平均每年分別為3.8% 與4.5%。近來房價狂飆的原因為何？政府及中央銀行各種打房措施如何影響未來房價？無殼蝸牛的最佳買房時機為何？上述三個問題值得討論。
低利率與預期房價上漲心理造成近來房價飆漲
近來一個熱門的議題是擁有現金200萬元的投資人應購買報酬率和台股大盤相近的0050（元大寶來台灣卓越50證券投資信託基金）或以貸款八成購買總價1,000萬元的房屋（為目前高雄市預售屋的平均房價）。為回答此問題，必須比較投資於兩者的預期績效。
以P表代房價，則投資人的自備款為0.2P，貸款為0.8P。在忽略租稅及各種交易成本的假設下，若投資在房地產，所獲報酬是房價2%的租金收入以及預期房價上漲的利得（以y代表上漲率），但須扣除房貸利息支出（以r代表房貸利率，貸款為房價八成）以及約為房價0.6%的建築物折舊耗損成本（以折舊率每年2%，以及建築物價值佔房價30 %計算）。因此，所獲報酬為（2% + y – 0.8r – 0.6%）ｘP。若投資台股，以今年二月台股本益比14.2計算，則預期投資報酬率為7%（1/14.2）。因此，所獲報酬為7% ｘ 0.2P。若投資人覺得房市及股市的投資風險相似，則只需比較何者所獲報酬較高。由於租金收入扣除建築物折舊耗損成本恰好等於投資臺股的報酬，因此，當投資人預期房價上漲率（y）超過房貸利率的八成（0.8r），則會偏好房市。近來信用良好的投資人可以申請到1.3%年利率的房貸，因此，多數投資人預期每年房價上漲率超過1.04%（0.8 x 1.3%），便是近年來房價狂飆的主因。
政策面及經濟基本面因素決定未來房價走勢
下列六項因素可能影響民眾對未來房價漲跌的預期：（i）臺商回流；（ii）人口結構轉變；（iii）通貨膨脹預期；（iv）新建成屋的餘屋數量；（v）政府打房政策；及（vi）中央銀行打房政策。以下依序說明其影響效果。
台商回流
行政院的「歡迎台商回台投資行動方案」由108年實施到110年。截至110年12月底止，共吸引254家台商投資新臺幣10,384億元，並創造超過8萬個工作機會。行政院日前又延長此方案到113年。此方案推出時，正逢美中貿易戰，因而吸引大量台商回流，導致近三年來新竹縣市以及中南部都會區房價高漲。然而，絕大多數台商已回流至台灣，因而此因素對未來房價影響不大。
人口結構轉變
▲若未來通貨膨脹持續，則因營建成本上揚，導致新成屋供給減少，從而造成房價上漲。（圖／記者陳建宇攝）
一般民眾在成家立業後，會急盼有自住房。不過，在家中長輩不幸往生後，卻可能繼承到房屋。因此，以結婚對數相對死亡人口的比例，可以代表房屋需求相對房屋供給的壓力。此比例越高（低），代表房價有向上（下）調整壓力。以民國92年SARS出現的近期房價起漲點和去年年底的資料相比較發現，此比例由1.269下降到0.624，因而平均每年下降幅度為3.39%。
通貨膨脹
今年三月的消費者物價指數（CPI）年增率為3.27 %，創下連續八個月超過2%的紀錄。而營建工程所需的鋼筋、水泥等建材的價格以及工人薪資、土地成本等近期皆呈飆漲趨勢。若未來通貨膨脹持續，則因營建成本上揚，導致新成屋供給減少，從而造成房價上漲。不過，通貨膨脹因素對中古屋價格的影響較小。
新建待售餘屋數目
新建待售餘屋的數據是以台電用電資料統計屋齡5年內，仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅數量。在102年第一至四季中，此數據為2.5萬至2.8萬戶。到了107年第二季達到8萬戶的高峰，而到了110年第四季則仍有7萬戶。目前待售餘屋的數量相對上波房價高檔期，仍屬偏高水準。
政府打房政策
▲在房價狂飆的這段時間，採取「買入且持續持有」的買方其實是最大贏家。（圖／記者陳建宇攝）
相對於自用住宅房屋稅稅率的1.2%，近來各縣市政府紛紛將非自用住宅的房屋稅税率最多調升至3.6%。此種囤房稅政策會使投資客加速賣房以及延後買房。由於房屋稅的課徵基礎為建築物的價值，而此價值隨著建築物漸趨老舊而減少，因而囤房稅對新成屋價格的殺傷力超過中古屋。
而行政院則於今年4月7日通過五項打房措施；其中一項是規定新成屋及預售屋換約只能轉售給親戚，因而造成這些房屋的價格鬆動。另有一項是規定私法人買屋必須事先獲得許可，因而對新成屋及中古屋的買氣也造成不利影響。
最後，有一項措施是行政院認為房地產賣方之間會互相勾結，而買方會因資訊不足而被賣方壓榨，因而對賣方的一些宣傳及銷售行為，最高課予新台幣5,000萬元的罰款。不過，行政院的認知和實際現象脱節；在房價狂飆的這段時間，採取「買入且持續持有」的買方其實是最大贏家。至於頻繁進出房市的投資客，則因需負擔龐大的交易成本（通常買賣一間房屋須負擔房價3%以上的交易成本），因此，獲利反不如自住房購買者。不過在「民不與官鬥」的古訓啟示下，此政策會對投資客以及建商產生恫嚇力量，從而減少房屋交易的流動性，導致未來房價的鬆動。
利率是造成近來房價狂飆重要因素
中央銀行從109年12月到110年12月期間，曾實施四波的選擇性信用管制措施；其主要政策工具是調降自然人及公司法人的購屋貸款成數以及建商的購地貸款成數。此政策曾發揮抑制房價上漲的效果。然而，若未來不再推出新的政策，則對未來房價影響不大。
中央銀行升息是影響未來房價的最重要政策。升息會造成下列兩個效果：首先，會提高驅使民眾購屋的預期房價上漲率的門檻。先前提到民眾預期房價上漲率超過房貸利率八成是購屋的門檻條件。因此，若房貸年利率由1.3%增加到3.3%，則願意投資在房地產的民眾，其所要求的房價上漲率會由1.04%提高到2.64%。其次，升息會導致民眾預期房價有下跌壓力。這是因為升息會增加民眾房貸支出，從而減少其購屋意願。另一方面，升息會增加建商的資金成本，從而減少其供給新成屋的意願。由於升息會減少民眾對新成屋及中古屋的需求，但只會減少建商新成屋的供給，因而整體而言，會對房價造成向下修正壓力。在上述兩個效果的交互作用下，中央銀行的升息政策可能會成為未來壓垮房價的最後一根稻草。
美國聯準會升息的力道決定未來國內房價的轉折點
▲聯準會今年即將舉行的六次利率政策會議的決議，會顯著影響國內未來房價走勢。圖為聯準會前主席葉倫。（圖／達志影像／美聯社）
由於中央銀行的利率政策大多追隨美國聯準會的腳步，因此，聯準會今年即將舉行的六次利率政策會議的決議，會顯著影響國內未來房價走勢。若如同某些聯準會鷹派委員的建議，以後每次會議決議調漲聯邦資金利率二碼（0.5%），也就是今年再升息3%，則國內房價的轉折點很可能出現在今年。反觀若是每次會議決定只升息一碼，而未來兩年再升息四至六碼，則房價轉折點可能延後到明、後年才出現。由於民眾的預期心理通常產生自我實現的效果，因此，房價的轉折點會出現在升息循環的最高點之前。換言之，在利率調升到最高點之前，房價可能已出現一段下跌走勢。不過，一旦中央銀行停止升息，則房價會重回到反應基本面的軌跡；也就是房價上漲率會接近經濟成長率與通貨膨脹率的加總。
無殼蝸牛購屋決策
對自有資金充裕的無殼蝸牛而言，目前或許還可買房，以繼續享受一段低利率房貸的時光。然而，對多數資金不充裕的無殼蝸牛而言，由於美國聯準會的利率政策在今年結束前會全面明朗，不如繼續等待到年底，其後再伺機而動。
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