▲首爾是韓國的經濟、科技、文化中心，也是朝鮮半島人口最多的城市。（圖／載自pixabay）
文／吳芳銘
今年舉行的韓國總統大選和地方選舉大翻盤，國民力量黨不僅成功政黨輪替重掌中央政權，在地方選舉更取得壓倒性勝利，究論其中一個重要的原因是：居高不下的房價與租金成為壓倒文在寅政府的最後一根稻草。對此，文在寅也曾在卸任總統前直言最大遺憾是未能成功控制房價。
文在寅執政5年間共實施25次重磅的抑制房價政策，但都被認為是「補丁式」拼貼措施，不但沒推倒房價，反而成為高條件築房價的推手。
據韓國國民銀行調查，2017年5月文在寅初任總統時，首爾一間公寓均價為6.07億韓元（約1374萬台幣）；去年底飛漲至12.1億韓元（約2739萬台幣），房價漲幅近一倍。對比同時期韓國的人均收入只上漲7%，實在微不足道。以此換算房價收入比為23.6，亦即不吃不喝不花錢把錢全部存起來買房的話，需要23年半的時間，凸顯出房價和薪資收入完全不成比例的大失衡。
是的，韓國房地產的創富速度和效果十分驚人。1977年一間位於江南區市中心狎鷗亭28.1坪的公寓市價約為42萬台幣，2020年時價值已超過6000萬台幣，淨回報率高達無法想像的14286％，43年的年化報酬率為330％。沒有天花板限制的高報酬率，真的是只要有錢，一招半式投資房產，也可以練出養房搶錢的快速致富功夫。
2020年韓國實施被稱為「史上最低」利率政策，即使疫情蔓延，但韓國房價再創新高，住宅租賃價格同比上漲近7%，為9年來的最大漲幅。住宅交易價格同期比更上漲8.35%，創14年以來最高，且上漲的動能從首都圈向全國各地傳導，沒有停止跡象。2021年韓國房價平均再漲19.08%，創下自2007年以來最大的漲幅紀錄 ，去年至今的一年半時間，韓國全國平均房價漲幅更彈跳至36.27%，漲不停的房市令人如炎夏的熱昏厥。
但是曾經承諾過的居住正義呢？看看韓國國土研究院於2020年發佈的《住房在資產不平等中的作用》報告，恐怕是隨風而逝吧！從收入差距的視角看，韓國的吉尼係數只有0.36，首爾也只是0.35，落在國際公認標準「收入分配較為合理」的區間。但全國的房地產資產不平等度達0.6，首爾是更高的0.72。最可憐的青年族群，房地產資產不平等度竟接近於最大值1，說明了青年處於房地產不平等的絕對弱勢地位，完全無法翻身。
再看另個數據，韓國前20%的富豪擁有的房產資產是底層20%魯蛇的77.6倍，首爾地區超過100倍，在國際上屬於罕見的「完全不平等」。
這一幕彷佛是曾獲頒奧斯卡金像獎的韓國電影《寄生上流》真實版。諷刺的是，文在寅也曾為該片按讚。該劇探討了居住正義問題，直言批評韓國的窮人和富人間的居住差距像天地那麼大。韓國統計廳去年發佈的2020年中壯年行政統計資料印證了這一現象：每10名中壯年即有6人名下沒有房產。連打拼超過半輩子到一生的中壯年都還是「寄居蟹」，那麼年輕人的極端弱勢處境應該真的是淪為「地獄朝鮮」生態系裡的「全拋世代」。
從此不難理解5年前就任總統的文在寅，在選舉前積極地與年輕人溝通、傾聽對高房價的不安與建議，其中最讓人期待的一項政見就是「居住正義」。但這個承諾事與願違，陸續推出的政策包括打擊投機、加稅、貸款監管以及後來的增加供給等，持續嚴打的連環計最終仍以完敗收場，而且還掉入「越打越漲」的惡性循環怪圈。
錯誤的政策令眼下韓國首爾的平均房價領跑全球，超越東京、上海、巴黎、倫敦和紐約等城市，排名世界第二。高漲的房價和租金，越來越多人選擇逃離首都成為「首逃族」。統計發現，自2015年至2021年的7年間，竟有400萬人遷出首爾。
此外，連環計無效與失控的房價，也加劇青年和勞工的恐慌和不滿情緒，韓國製造出心懷不滿的「MZ一代」，即1980年出世的Z世代至2000年初出生的千禧世代（Millennials），現在18到40歲青年必須面對失業率上升，房價也攀升至遙不可及天際的百般無奈境遇。
回首來探究文在寅打房失略招來的反效果原因。首先，重拳出擊打房從限制供給和課徵高稅制出手，並未考量大首爾地區的供需失衡固有問題，導致房價高漲；其次，賣房要課重稅導致屋主無意願易主，房源供給量大幅減少下造成房價飆漲，有需求者買不到房形成市場恐慌，導致市區少量的房屋奇貨可居，政府亦對高房價熱區祭出限貸限購令，買房需求被導流至蛋白區產生外溢效應，高漲的房價從首爾向外擴散到全國。
再者，政策原意良善，想透過抑制投資客買房需求創造供給大於需求效果，促使房價下跌，但調漲稅率讓屋主陷入「稅金地獄」，屋主將政府的惩罰性加稅轉嫁給購屋者，房市持續走揚。這些從稅制入手，卻沒有供給面配套的偏失政策，讓不管是想購入或轉讓的稅務負擔一併加重，購屋者苦，屋主也悶，結果非但問題無解，房價像皮球愈打彈愈高。
從韓國打房經驗省思台灣的作為，我們能避免重蹈覆轍嗎？此刻的台灣仍然把韓國寫錯的考卷拿來照抄一遍，會得到正確的解題答案嗎？
想想現今的韓國執政黨國民力量黨曾這樣評論文在寅的話：「他將作為一位徹底漠視國民的痛苦，一味沈浸在個人幻想夢境堂吉訶德式總統的角色，被記載到歷史的章卷裡頭。」或許會有不犯他人錯誤的解方。
居住正義是本屆甫落幕不久韓國大選的首要熱點議題，慘敗的前執政黨共同民主黨對此完全束手無策，在「無殻蝸牛」絕望的反撲下，同時失去中央和大多數地方政權，也失去了年輕人的支持。台灣也存在高房價和居住正義的陳痾病灶，看看韓國，想想台灣，如何提出有效的解方，值得執政者省思再行動。
我們不妨來看看韓國的反例，地狹人稠的城邦國家——新加坡如何實現「住者有其屋」，而成為解決住宅問題的全球典範。
彈丸之地的星國面積僅有724.4平方公里，約是台北市的2.71倍大，比韓國首都首爾的605.2平方公里大上一些，比釜山770平方公里略小點。令新加坡驕傲的是，讓570萬人中的85%的公民居住在政府建設的組屋，其中93%的居民擁有組屋99年的房產地契，7%的低收入家庭可向政府廉價租賃組屋，15%的高收入家庭則是居住在私宅。
新加坡是怎麼辦到的？和韓國和台灣大不同的是「從供給面解決需求問題」，從首任總理李光耀主政的1964年丹伊始，推出「住者有其屋計劃」。經過近一甲子的發展，形成了以公共住房為主、商品房為輔的房地產市場格局，或可稱為「組屋模式」。
至今，新加坡政府已推出超過100萬間的組屋（flat），每年還會推出8至9個不同的組屋建案（BTO）供年輕夫妻和情侶預定。購買新組屋資格的家庭或預組新家庭情侶月收入上限是14000新幣（約30萬台幣），組屋的價格約是私宅市價的三分之一，房型從一房一廳到四房都有，以新近在較貴的紅山四房組屋的推案為例，不含津貼的售價介於60萬新元（約1284萬台幣）至71萬新元（約1520萬台幣）。
另外，為減輕年輕人負擔，還可依收入所得申請住房津貼，購買新組屋者，申請家庭的月收入上限是9000元（約19萬台幣），最高可申請家庭津貼5萬，另加額外安居津貼8萬共16萬新幣（約342萬台幣）。至於購買轉售組屋即中古屋的家庭，以上述家庭月收入不超過14000新幣為例，最高可申請家庭津貼5萬，另加額外安居津貼8萬加上近居購物津貼3萬，等於16萬新幣。還有，貸款最高可達90%。
新加坡人均居住面積達30平方米（約9.1坪），組屋周邊配套齊全，有醫院、商場、體育館、圖書館、學校和幼兒園，可以滿足居民日常的基本生活需求。
據統計，從1996年到2020年長達24年的期間，星國房價只上漲15%，平均每年只有約0.5%。在供應充足下，併購同限制購買量及購買第二間房要徵收25% 至30%的印花稅，且房價沒有增值空間下，房地產是「居住正義的價值」，而不是「商品炒作的價格」。
總之，成熟且配套的組屋制度，從政府保障住房供應來滿足住房需求，另外透過嚴格監控和加稅的手法打擊投機者囤購多房，不僅初入社會所得不豐厚的青年家庭可以在政府津貼和低亷價格下入手人生第一間房產，也解決了絕大部分國民的住房問題，所以在寸土寸金的新加坡很少有房奴，同時也對投機客予以制約。
新加坡的「組屋模式」釐清了房產政策的戰略縱深，從擴大供給解決需求為首要，再加以對多房購買的管制和課以重稅，一方面讓人人買得起房，另方面控制房價漲幅，而得到「人人負擔得起」及「住者有其屋」的目標，值得台灣借鏡。
「學聰明的人做過的聰明事」，可以少走彎路，「借鑑歷史錯誤不再犯相同的錯」，可以降低失敗風險，兩者的加乘效果大幅增加成功的機率。台灣應仿效新加坡擴大住房的供給量，而不是一味跟在自嚐苦果的韓國之後邯鄲學步自尋短路
在台灣已邁入少子化的不可逆年代，已不是戰後嬰兒潮和X世代的擁擠年代，透過國小土地的釋出併同都市計劃變更，將有更多的土地供給作為社會住宅建設用地，提供青年和無殼蝸牛入手人生的第一間自有住宅或作為平價租房，輔以低利優惠貸款、住房津貼手段降低購租屋門檻，減輕年輕人和魯蛇肩上負擔，以擴大供給降低價格，把「住者有其屋」的權利和價值還權於民，兼以管制限購和提高課稅的手段，最終才能收得醫治高漲房價的病症。
以台北市為例，可供開發用地已不多，在供給少的情況下土地的價格只會往上行，並墊高購屋成本，目前土地較大且完整的土地大多是教育用地。目前台北市的公立國小有142校，且1公里內常有多個學校座落，且大都位於蛋黃區的精華地段，對購物需求者頗有吸引力，因此透過整併學區釋出土地，為土地的供給注入活水，起到緩解土地和房產的需求，同時降低價格，把居住正義的價值前往實現的路上。
歷史總是有驚人的相似，韓國的惡性循環和星國的良性循環，提供了台灣的方向，接下來的住宅政策要往那走，台灣的「無巢氏」正睜大眼睛期待著正確的選擇。
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