胡偉良/全球金融環境趨緊 房價短期內難再飆漲

我們想讓你知道…人口、土地、金融是影響房價走勢的三個主要因素。並且和時間有關,而且在不同時段的房價走勢,其實是由不同因素所決定。

▲2022年在通膨一發不可收拾的情勢下,各國央央行紛紛採取升息縮表的對抗措施,台灣的房市交易量開始出現銳減現象。(圖/記者林悅翻攝)

● 胡偉良/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

2003年以來,房價連年上漲,已衍生大多數民眾買不起房的惡果,政府也開始介入房地產的管控,2020年下半年起在全球貨幣大放水下,引發各國通貨膨脹和資產的大幅上漲,2022年在通膨一發不可收拾的情勢下,各國央央行紛紛採取升息縮表的對抗措施,台灣的房市交易量開始出現銳減現象,作為手頭還有一定量閒錢的潛在買房族,現在還有房地產市場的投資機會嗎?

房價走勢的決定因素有哪些?

人口、土地、金融是影響房價走勢的三個主要因素。並且和時間有關,而且在不同時段的房價走勢,其實是由不同因素所決定。

1.短期的房價走勢看金融環境和民眾對房價的預期心理

▲在最嚴的打炒房措施及全球金融環境趨緊之下,短期內房價走勢已難再見飆漲。(圖/記者項瀚攝)

其中,對於短期的房價走勢來說,金融局勢的好壞和民眾對房價的預期心理是最關鍵的影響因素,像是市場銀根愈寬鬆、房貸利率愈低、房價上漲的預期心理愈強,民眾投入買房的愈多,房價短期就越容易上漲。

2020年開始,疫情下的貨幣大放水、當前的通膨形勢和房地產的走向復甦週期,給台灣的房市帶來新一波的熱潮,加上興建成本上漲,讓房價出現了飆漲的苗頭,2020年下半年起,房價開始上漲,但這一次,政府真的做足了超前步署,堪稱史上最嚴的打炒房措施,迅速澆熄了炒作的火苗。2022年隨著史上最嚴的打炒房措施,加上全球金融環境趨緊,民眾的購屋熱情受到壓抑,因此短期內房價走勢已難再現飆漲。

筆者的認為,預售屋房價將緩漲或持平,一些趁勢超漲的預售屋(尤其是蛋白、蛋殼區)則將小跌;新成屋房價持平或小跌;中古屋將跌回這兩年的起漲點,4、5層樓公寓的房價則可能進一步下跌。

2.中期的房價走勢看可用建地的供給

▲面對「未來民眾的換屋需求」和「剛需族群的購屋需求」,危老改建的成效對未來房價的影響將愈來愈舉足輕重。(圖/記者賴志昶攝)

其次,對於中期的房價走勢來說,可用建地(含老屋改建)的數量其實是中期房價走勢的關鍵決定性因素,土地數量越少,地價越不容易走跌,以全省六大都會來看,所剩的可建素地已經愈來愈少,面對「未來民眾的換屋需求」和「剛需族群的購屋需求」,危老改建的成效對未來房價的影響將愈來愈舉足輕重。

3.長期的房價走勢看未來的人口數量

最後,從長期來看,決定房價走勢的其實是人口的數量,隨著人口數量的增減,少子化及老齢化將成為未來(20年後,約2038年)房價的最大影響因素。

根據筆者從多方面數據分析的結果顯示,這之前,少子化、老齡化還不會對台灣的房地產市場產生不利的影響,尤其這幾年及往後推出的很多建案都會在營造規格(鋼筋、混凝土及耐震度上)、建材水準(隔音墊、衛浴、廚具、磁磚)有所提升,並由此產生新的需求,這也是因應民眾對居住安全、居家幸福要求提升的結果。

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胡偉良專欄

胡偉良專欄 胡偉良

台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景(博士學位),為品嘉建設、尚禹營造創辦人。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。

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