▲政府和社會都認為「人為炒作」是台灣房價近年來不斷攀升的主要原因。（圖／ETtoday資料照）
● 林忠正／經濟學博士、前中研院研究員
目前立法院「平均地權條例」的修法重點就是重罰預售屋（預購合約）的買賣行為（轉讓預售屋的買賣合約），因為政府和社會都認為「人為炒作」是台灣房價近年來不斷攀升的主要原因。高房價造成年輕人普遍的不滿，社會要求政府解決高房價問題的聲浪已經形成足以動搖政權的政治壓力。
實踐居住正義 無法脱離市場機制！
有些左派人士主張「居住正義」，認為住宅不應當成一般商品，絕不可任由市場的供需決定房價或租金。有些人也常引用德國的房租限漲政策為例，主張政府要管制房租漲幅．或甚至管制房價的漲幅。但是，在少數歐洲國家有限制房租漲幅之外，一般民主的先進國家幾乎沒有直接打房或管制房價的法規，通常政府只能透過房貸條件的寬緊或利率的升降，間接影響房價或租金的漲跌。
在市場經濟體制下，房價漲跌終究是受到市場供需變化的影響。除非少數建商能聯合壟斷台灣的新建住宅市場，否則建商應該沒有能力操控房價，更沒能力長期烘抬高房價，除非是政府規劃的住宅用地真的趕不上都會區住宅需求的成長（這種情況造成高房價，責任應歸咎政府）。
▲一般民主的先進國家幾乎沒有直接打房或管制房價的法規。圖為台北市熱門社區南港國宅。（圖／記者葉佳華攝）
建商是台灣高房價的替罪羔羊！
其實，台灣都市地區的房價高漲的原因衆多。以經濟學簡單單的一般均衡分析來看，台灣有一個非常重要的房價推動力量是來自貿易失衡的結構性因素，也就是說政府長期鼓勵出口順差的政策，很可能再加上台灣人勤儉的文化因素，共同造成台灣有非常高的儲蓄率，以致於台灣人累積的海內外財富持續不斷增長。超額的儲蓄會被迫流向資產市場，尤其容易造成「非貿易財」的住宅價格不斷上漲旅程。另外一個重要原因，就是近二十多年來，房貸利率不斷走低；從2008年以來，房貸利率甚至降至2％以下的低利時代，以致於購屋的槓桿比率高而且成本低，房價自然會不斷高漲。
若能降低儲蓄率或是逐步提高利率，房價自然就會下滑。但是壓低結構性的高儲蓄率和提高利率都是政治上不容易做到的事，前者需要產業政策的大調整，後者得罪工商企業界以及廣大背負房貸的選民。於是，建商炒作房價及預售屋就成為替罪羔羊！
除了共產國家之外，任何民主國家都很難有足夠的資源及能力，興建大量的公有住宅，以合理的租金或房僨，提供給單身民眾或家庭居住。通常民主國家所能夠做到的「住宅正義」，就是對收入較低的家庭或個人，提供租金較低的社會住宅、或者直接給予租金補助。
根本解決住宅問題的方法
▲新加坡房市政府推出一系列措施，讓人民都能住得起房。（資料圖／CFP）
根本解決年輕人或中、低收入家庭的居住問題，應該是將台灣住宅的自由市場切割成雙元市場結構：一個是房價或租金都由供需雙方自行協商的「自由巿場」；另一個就是由政府管制租金的「社會住宅市場」，專租給還無能力買房子的民眾，而且不論公辦或私辦的社會住宅，皆不應以出售為目的。如此一來，在一定所得以下的成年民眾都可以到租金較低的「社會住宅市場「，申請承租社會住宅。實行一段時間之後，很多人就不想辛苦一輩子存錢買房子了，反而有更寬鬆的預算去追求其他方面的生活品質。
雙元住宅市場實施的結果就會像新加坡一樣，沒有什麼人（包括年輕人），會抱怨私人住宅的房價漲得嚇死人了，因為人人可以申請租金合理的社會住宅，一輩子不必擔心被租金大漲價或被房東趕來趕去的居住問題。建商也不必承受炒作房價的罪名，也不會像台灣政府每隔一陣子就打壓房價，拿建商開刀，以平息年輕人和中、低收入者的憤怒！
社會住宅淪為口惠而實不至的口號！
目前台灣也有社會住宅的政策和法，社會住宅的規劃和興建都是由地方政府負責，但是地方政府預算捉襟見肘，根本無力興建大量的公有社會住宅。即使財政相對富裕的台北市也沒有財力，興建大量只租不售的社會住宅。社會住宅政策被批評為「只說不練」的口號，問題的關鍵就是地方政府沒錢。
建商應該一起和政府合作，興建大量平價出租的社會住宅。地方政府早已負債累累，惟有建商共同參與，才能有足夠的資金和人才，快速興建和管理大量的社會住宅。政府則應積極提供各種公有土地及老舊的政府廳舍，才可能加快社會住宅的落實，例如合併學生人數不多的公立中、小學，即可空出不少都會土地，可供興建社會住宅。
▲建商可與和地方政府合作，興建大量平價出租的社會住宅。圖為座落在台北信義商圈的廣慈D、E社會住宅。（圖／台北市政府提供）
官民合作 加快社會住宅的腳步！
為了能快速興建大量社會住宅的解決居住問題，政府甚至應考慮專門設置「社會住宅」之特別法規，鼓勵公有地、私有土地變更為社會住宅用地。豉勵一般住宅用地、無礙水土保持的山坡地、已經不適合耕作的農地和水利地、停招的公、私立學校、等各種土地皆可由私人申請變更為社會住宅用地，更應引進建商的力量，參與興建社會住宅的計劃，這樣才可能在短期間內興建大量出租型的社會住宅，滿足年輕人和社會中、低收入家庭的需求。
建商公會或大型建商若能積極參社會住宅的規劃和建案，不但可以改變「建商=奸商」的炒房形象，也能幫助政府解決青年居住問題及高房價帶來的社會問題，建商還可徹底脫離政府週期性打房的政治漩渦！何況，規劃和興建出租型的「私有社會住宅」還可以創造出建商的新業務和新市埸。政府只要給建商一些不必花錢的誘因，效果就會很驚人。例如建商完全出租型社會住宅的建案，可以就享有一些可移轉的容積獎勵，建商應該就會樂於參與規劃和興建出租型社會住宅。
▲建商和政府可合作將停招的學校等各種土地，申請變更為社會住宅用地。圖為近期教育部同意改辦為長照的稻江科技暨管理學院。（圖／記者許敏溶翻攝）
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我們想讓你知道…將台灣住宅的自由市場切割成雙元市場結構：一個是房價或租金都由供需雙方自行協商的「自由巿場」；另一個就是由政府管制租金的「社會住宅市場」。