▲人口結構步入高齡化，為住宅空間與照護服務帶來龐大挑戰。（示意圖／取自免費圖庫pixabay）
●李家儂／中國文化大學土地資源學系教授兼系主任、中華城市管理學會理事長
高齡浪潮與永續共融的契機
21世紀全球正迅速步入高齡化社會。根據聯合國資料，1980年時全球65歲以上人口僅約2.6億，到了2021年已增至7.61億，預計2050年將翻倍至16億，屆時每6人就有1人為高齡長者。台灣面臨的情勢同樣嚴峻，預估到2025年65歲以上人口占比將突破20%。人口結構劇變帶來住宅空間與照護服務的龐大挑戰，也催生了新的需求與市場契機——所謂的銀髮經濟據估計在2030年將達到15兆美元規模。如何在滿足高齡者居住需求的同時，兼顧環境永續、社會共融與治理責任（ESG三大構面），成為各國發展高齡住宅環境的新戰略重心。
ESG理念強調企業與政策在環境（Environmental）、社會（Social）、治理（Governance）三方面的永續價值。將這一理念引入高齡住宅設計，意味著我們不僅要打造對長者友善的空間，更要確保建築對地球環境友好、促進社會包容並落實負責任的管理。本文從ESG視角出發，探討高齡住宅環境規劃的策略思維與價值，並分析高齡化社會的需求挑戰、通用設計與智慧管理等理論的應用，以及未來實務與政策的發展方向。
ESG與高齡友善住宅設計
環境永續：在環境面向，ESG要求建築在全生命週期中降低對環境的負荷，同時為居住者提供健康的空間。
指出環境永續的高齡住宅應屬於「健康建築」，不會對人與地球造成危害，體現為運用永續材料、節能設計以及注重室內健康元素的建築。例如，引進綠色建築技術來降低能源消耗與碳排放，利用太陽能等再生能源供電，以及採用雨水回收、屋頂綠化等生態措施，均有助於提升高齡住宅的環境永續性。同時，氣候變遷加劇極端天氣，住宅設計需提高韌性以保護脆弱的長者族群。以1995年美國芝加哥的一場熱浪為例，短時間內奪走700多條人命，其中近3/4是65歲以上長者。為了避免此類悲劇，高齡住宅在環境設計上應強調被動式降溫、良好通風與隔熱，以及社區避難機制，確保長者在面對酷熱、寒潮等極端氣候時依然有安全舒適的居所。
社會共融：在社會面向，ESG強調的是包容公平的空間與服務。指建築規劃可以影響健康的社會決定因素，設計應考量復原力、平等、無障礙與健康等要素，以縮減健康不平等。對高齡住宅而言，社會共融意味著打造一個讓所有長者——無論年齡、機能、背景如何——都能安心居住並持續參與社群生活的環境。這包含了無障礙空間的全面落實（如設置坡道、電梯、扶手，消除高低差）、公共設施與活動空間的規劃（如交誼廳、花園步道，鼓勵鄰里交流），以及鄰里互助機制的建立，避免高齡者陷入社會孤立。同時，高齡住宅應融入在地社區，而非成為被隔離的「老人島」。一個理想的高齡友善社區，應當讓長者可便利地接觸醫療照護、休閒娛樂與公共交通，並與不同世代居民和諧共處。社會共融的設計不僅提升長者生活品質，也能凝聚社區向心力，體現積極老化（active ageing）的價值。
治理責任：在治理面向，則涉及從決策規劃到營運管理的責任落實。強調治理意旨領導階層對健康永續建築的投入與指導。在高齡住宅領域，治理責任可解讀為政府機構、開發商到營運管理者皆須建立良好治理架構。例如，在政策層面制定鼓勵高齡友善住宅的法規與標準（如建築法規納入無障礙與節能要求），在企業層面則要求開發商在規劃時即考量長者需求與ESG效益，定期披露建案的永續績效。而在後續的營運管理中，社區管理單位需要確保資源分配透明、公平對待住戶並積極回應長者意見。良好的治理還包含風險管理與資訊安全，例如導入智慧照護技術時需妥善保護個人隱私數據等。綜上，ESG的治理維度促使高齡住宅相關的所有利益關係人共同承擔責任，以長遠視角經營，確保高齡住宅項目真正落實「以人為本」並達到永續發展的目標。
▲長者行動力與感官機能退化，住宅環境更要注重安全、無障礙。（示意圖／取自免費圖庫pexels）
高齡化社會的挑戰與住宅需求
當前高齡人口激增所帶來的挑戰是多層面的，住宅空間正是首當其衝的重要一環。第一，安全與無障礙需求迫在眉睫。隨著年齡增長，長者行動力與感官機能退化，居家環境中原本微不足道的門檻、樓梯、濕滑地面都可能成為重大隱患。統計顯示，在美國每年約有3000萬老年人因跌倒而受傷，幾乎等同於每秒就有一位長者發生跌倒意外；而這些跌倒事件中有約五分之一會導致嚴重傷害（如骨折、顱傷）。然而，傳統住宅對此準備明顯不足——美國的住房調查發現，全國超過1.15億戶住宅中，真正「適老化」且具備基本無障礙設計的不到10%。英國情況類似，2018年的調查顯示只有約9%的英國住宅具備關鍵無障礙設施。這意味著絕大多數長者居住在一個潛藏危機的環境中，住宅空間急需改造升級，以符合理想的高齡友善標準。
第二，健康與舒適需求日益重要。許多長者退休後大部分時間會待在家中。有研究指出，高齡者有高達90%的時間是在室內環境度過。居家空間的空氣品質、採光通風、溫濕控制等直接關係著長者的健康。如果房屋通風不良、室內有霉菌或汙染源，長者更容易誘發呼吸道疾病或過敏等健康問題。此外，隨著高齡化往往伴隨慢性病增加，住宅內部還需考量照護便利性，例如為使用輔具或輪椅的長者預留寬敞的迴轉空間，為失智長者設計簡明的空間動線與提示標識，以及確保臥室與衛浴的應急呼叫設備等。住宅不僅是棲身之所，更是高齡者身心療養的重要場域，因此其健康與舒適度要求遠高於一般年齡層。
第三，社交與照護資源的就近獲取。高齡者往往面臨子女外移、獨居的情形，避免社交孤立成為住宅規劃需關注的議題之一。空間布局上，需要有利於鄰里互動的設計（如共用客廳、花園，或規劃鄰里活動），並鼓勵不同世代的交流，打造「多代同堂」的社區氛圍。另一方面，隨著年紀增加，醫療照護的可及性也十分關鍵。高齡住宅最好鄰近醫療院所，或社區內設置衛生站、護理站等，使長者在需要時能及時獲得照護服務。未來的趨勢可能是「社區照護」模式，即長者居住在一般社區中但享有如日間照顧、送餐到府、居家復健等支持服務。這要求我們在住宅與社區規劃階段就預留空間和資源，以便整合醫療社福服務進入社區網絡，使長者不必離開熟悉的家就能「在地老化」（ageing in place）。
高齡社會下住宅環境需滿足更高標準的安全無障礙、健康舒適與社會支持需求。這既是對現有住宅存量的改造挑戰，也是對未來新建住宅的設計指引。面對上述挑戰，ESG視角提供了一個全局性的框架：環境上確保住宅永續且適應高齡者生理變化，社會上營造包容支持的鄰里關係，治理上整合多方資源與責任來落實這些改變。以下將探討幾項關鍵的設計理論與創新如何應用於高齡住宅，以回應這些需求。
通用設計、健康住宅與智慧管理
通用設計（Universal Design）：通用設計是一種強調「為所有人設計」的理念，特別契合高齡化社會的住宅需求。其核心在於一開始就將各種使用者的需求納入考量，而非事後再進行特殊改裝。對高齡住宅而言，通用設計意味著住宅空間應該對各年齡、各能力層的人都友善可及。例如：入口採用無門檻或緩坡道設計，方便輪椅及行動不便者出入；室內走廊與門寬度加大，以容納輪椅迴轉；開關插座高度適中且易操作；浴室裝設扶手、防滑地板，淋浴間採平坦無障礙的乾溼分離；廚房櫥櫃可升降或高度模組化，以便坐著也能拿取物品；室內採光充足且照明無頻閃，方便視力較弱的長者。這些設計並不僅服務於高齡者，對於兒童、孕婦以及一時行動不便的人士同樣適用，可謂「一設計，多受益」。目前這樣的理念已在國際上受到重視，許多國家推出共住型長者住宅，結合遠端照護技術並全面導入無障礙的通用設計，讓長者在熟悉的社區中也能互相照應共居。台灣近年也開始將通用設計落實於住宅建築中，例如採用輕質隔間牆以方便未來彈性調整格局、降低室內門檻高度與地坪落差、加寬門框方便輪椅通行等，希望提高住宅的使用年限與適應性。通用設計的運用，不僅可以預防高齡者因環境不便導致的意外傷害，也避免了日後為適老化而大興土木改造的成本，可謂前瞻性的投資。
健康住宅（Healthy Housing）：所謂健康住宅，是指能促進居住者生理和心理健康的居住環境。長者由於生理機能退化，更容易受到居住環境品質的影響，因此高齡住宅特別需要對「健康」二字下足功夫。首先是室內環境品質：確保充足的通風換氣，以降低二氧化碳和室內污染物濃度；選用低甲醛、低VOC（揮發性有機化合物）的建材和裝潢，避免空氣中有毒物質累積；維持適宜的室溫與濕度，夏季防止過熱中暑，冬季防止受寒誘發疾病；充裕的自然採光和戶外景觀接觸，有助於長者的心情愉悅和維生素D合成。再者是空間給予長者保持活動力與自主性的支持，如設置可室內運動或復健的小空間、引入園藝治療概念規劃戶外花園步道，鼓勵長者適度活動。健康住宅也包含心理健康層面，營造安定、安全且熟悉的氛圍，例如色彩柔和的室內設計、對比鮮明的地板與家具以輔助視覺辨識，對失智症長者則可透過特殊設計（如路徑標記、懷舊佈置）減少其徬徨感。值得注意的是，健康住宅的理念與環境永續並行不悖：許多永續設計措施同時也提升了健康，如採用自然通風與日光照明既節能又對人體有益。總之，將住宅視作一種「預防醫學」的手段，以設計來預防疾病與促進健康，是高齡住宅的重要價值之一。
智慧化管理（Smart Management）：隨著資訊網（IoT）、人工智慧（AI）等科技的進步，「智慧住宅」為高齡者帶來前所未有的便利與安全保障。在ESG框架下，智慧化管理可以同時服務環境與社會目標：一方面透過智慧設備優化能源使用、降低浪費，另一方面提高長者照護品質和社會參與度。具體而言，高齡住宅可導入各式感測器與自動化系統，如智能照明與恆溫空調，依據時間和人體活動自動調節，既確保室內舒適又節約能源；智慧電錶與能源管理系統則能即時監測用電情形，提醒住戶節能或在離家時自動關閉非必要電器，實踐環境永續的細節。更重要的是照護和安全方面的智慧應用：例如安裝可偵測跌倒與異常活動的地板或影像感測器，一旦長者在家中跌倒或長時間沒有移動，系統會立即發送警訊給家人或照護人員；門窗監控與防走失系統，特別針對失智長者，若其深夜外出或迷失方向，電子圍籬能及時提示照護者介入。另外，智慧語音助理和簡易介面的裝置也能協助長者日常生活，例如語音下達指令開關電器、提醒服藥時間或醫療約會，以及透過平板電腦一鍵與遠方親友視頻通話，減少數位鴻溝帶來的孤獨感。
事實上，高齡科技（Gerontechnology, 或稱Age-tech）已成為創新產業的新藍海：2022年針對高齡照護科技的新創企業，全球風險投資額超過20億美元，預計在2026年翻倍成長。由此可見，以智慧科技賦能高齡住宅，未來將能提供更個性化且主動的服務，例如健康監測設備將長者的生理數據實時傳送給社區醫護人員進行分析、人工智慧協助制定個人化的運動或營養計畫等等。當然，智慧化管理的推進也需注意治理責任，確保長者隱私與資料安全，並提供簡明易懂的介面讓科技真正為長者所用。整體而言，智慧高齡住宅透過「科技＋管理」的結合，能以更低的人力成本達成更高效的照護與環境維護，這正是ESG精神在高齡住宅中的一種體現：運用創新手段同時滿足永續與人本需求。
▲空間規劃充分考量長者生理及心理需求，打造安全便利的高齡友善環境。（示意圖／取自免費圖庫pixabay）
未來展望：實務規劃與政策發展
展望未來，高齡住宅環境的規劃設計將朝著更全面整合ESG價值的方向發展。在實務上，我們將看到更多跨領域的合作與創新：都市規劃者、建築師、醫療與社會工作者將共同參與高齡社區的設計，確保從宏觀社區配置到微觀室內細節都符合理想的高齡友善標準。政府政策方面，許多國家已開始制定鼓勵高齡友善環境的措施，如補助既有住宅無障礙改造、修訂建築法規要求新建住宅必備通用設計元素，以及推廣「終身住宅」（Lifetime Homes）標準等。國際上有世界衛生組織（WHO）的「高齡友善城市」倡議，提供了八大面向的指引，其中便包括住宅與社區環境。這些指引強調地方政府應確保住宅規劃考量老年人的安全、便利和尊嚴，同時整體社區要提供長者參與社會的機會。可以預見未來的住宅開發將更頻繁地與長照服務體系銜接，例如在大型住宅社區內配置長者日間中心、社區診所，或者發展「社區複合式」方案—把養老住宅、青年住宅、托育設施等混合規劃，在空間鄰近中實現世代融合、資源共享。企業與投資者也日益認識到，高齡住宅不僅是房地產項目，更是一項關乎社會責任的長期事業。許多大型不動產開發商開始在年度報告中揭露其產品的ESG績效，包括高齡住宅項目的節能減碳成果、社區滿意度調查，以及內部治理機制等，藉此向社會與投資人證明其永續承諾。
值得注意的是，未來高齡住宅的創新不應僅局限於硬體設計，還包括軟體服務與營運模式的革新。例如，共生共養的長者共居模式、由長者自行參與管理的合作住宅(co-housing)，以及利用共享經濟理念讓社區住戶互助（如年輕住戶換取租金減免來為鄰里長者提供日常協助）等，都可能成為因應高齡化的新解方。在政策引導下，這些模式可透過試點計畫逐步驗證並推廣。專家更呼籲各國應將「無障礙與高齡友善住宅」提升為社會優先議程，例如規定公共住宅一定比例為無障礙戶型、新建社區必須符合適老化標章等。唯有政府、企業、社區三方協力，才能形成從上而下與從下而上互動的推動力，加速改變目前住宅環境與高齡需求脫節的狀況。
高齡住宅環境規劃設計正在迎來一場范式轉移——從傳統的功能導向，轉向以永續與共融為核心價值的策略導向。在ESG觀點下，我們重新審視高齡者住宅，不再將其視為社會負擔或利潤稀薄的利基市場，而是看作一個提升人類生活品質與尊嚴、同時促進環境永續的機會。未來的高齡友善住宅，應當是一種能讓長者「老有所居、老有所屬、老有所為」的空間：它對環境友善，減少資源耗費；對長者友善，滿足身心所需；對社會友善，凝聚社區情誼；並在良善治理下持續進化。這樣的願景實現，需要我們秉持策略性的思維和創新的勇氣。透過結合理論與實務、不斷試驗與調整，高齡住宅的未來將不僅僅是應對挑戰，更將創造出新的價值典範，成為全齡宜居社會的重要基石。
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