▲近年國內屢傳「地面師詐騙」案件，其運作模式已遠超過一般民眾印象中的偽造不動產文書或不動產假買賣糾紛，而是串連假買賣、不法移轉不動產及內神通外鬼等環節的高度「組織型犯罪」。（圖／CFP）
●李永然、曾春僑／中華人權協會名譽理事長、永然法律基金會顧問
近年國內屢傳「地面師詐騙」案件，其運作模式已遠超過一般民眾印象中的偽造不動產文書或不動產假買賣糾紛，而是串連假買賣、不法移轉不動產及內神通外鬼等環節的高度「組織型犯罪」。
由於不動產的一切移轉與抵押設定都必須透過在地政機關正式「登記」，原本應作為交易或所有權安全關鍵的制度設計，卻成為部分詐騙集團可藉由「專業包裝」滲透的破口。
少數專門職業從業者因無法抗拒利益誘惑，致甘於替詐團披上合法外衣，即便明知身分、資料、流程明顯異常，仍選擇協助送件、設計不法流程、提供偽造文件指引，甚至配合人頭買家快速轉手「洗產權」，或與行政系統內部不肖人員勾結，製造審查死角。有些人更利用抵押權設定掏空不動產價值，甚至透過「流抵條款」直接將產權納為己有。
地面師詐騙透過「利益誘引」得逞 「廉政測試制度」是補強制度弱點重要一步
這些現象顯示，地面師詐騙之所以能屢屢得逞，已非仰賴高明的偽造技術，而是透過「利益誘引」，發揮使「專業者失守」與「行政審查破口」的雙重作用。
值得注意的是，相關案件並非僅涉及單一角色，往往牽動少數公私部門專業人士，例如：律師、地政士、民間公證人、基層地方人士或公部門機關人員，只要其中某一環節未能堅守「專業倫理」，就可能讓「詐欺」得以通過制度檢查，而得手獲利。
在此情況下，若仍寄望以傳統倫理教育作為主力手段，不僅其速度緩慢，且對高獲利詐騙犯罪也難以形成立即性的嚇阻效果。唯有強化制度性監督與風險控管才是補強弱點的核心。
犯罪學日常活動理論指出，犯罪的發生必須同時具備有動機的加害者、合適的被害標的，以及缺乏有效監控的環境；而理性選擇理論更提醒大家，犯罪行為常是個體在收益與成本之間的理性權衡。當高額不法所得遠遠超過被查獲、停業或喪失證照的風險時，少數人便可能選擇鋌而走險。因此，真正能降低犯罪動機的方式，不是再增加道德說教，而是提升失守後的「確定成本」。
基於此，筆者建議可參考引入國際上普遍採行的「廉政測試制度」（Integrity Testing），作為專門職業公會或主管機關監督相關環節的工具。此制度由具有公信力的第三方安排具備「秘密客」性質的測試者，在可控情境中模擬可能的犯罪誘惑，以觀察受測者是否會因利益、請託或指示而涉入不法。
此制度在多國的警察、行政機關、保全與商業領域早已常態化，其目的並非司法定罪，而是協助辨識高風險人員、提前排除不適任者並降低制度性風險。
若將「廉政測試制度」納入防弊環節，則可依測試結果採取漸進式處遇，例如：初期可處分一年至兩年停業，多次再犯者則撤銷證照。當制度運作後，相關從業人員將難以辨識洽談對象為查核人員或犯罪集團，其自然會在停業風險、失去生計與不法利益之間重新衡量。當違法成本遠高於可得利益，參與犯罪的誘因便會大幅下降。
國內「地面師詐騙」逐漸猖獗所彰顯的不僅是不動產制度的複雜性，更暴露監督與審查機制的潛在裂縫。「廉政測試制度」的導入，正是補強制度弱點、提升交易公信力的重要一步，唯有當制度能有效運作，才有機會讓國內地面師詐騙真正「斷鏈」，期盼政府主管機關能審慎思考，採取有效措施，讓打詐更具成效，方符全民期待。
▼「地面師」詐騙日漸猖獗，為保障不動產交易安全、避免成為詐騙集團的目標，民眾可至地政事務所申辦「地籍異動即時通」、「二類謄本住址隱匿」及「指定送達處所」三項防詐利器。（圖／翻攝「南投縣政府」臉書粉專）
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