網評/刀叉吃人肉:美河市案調查簡明版

▲6日廉政委員會召開會議,認為美河市案問題重重。(圖/東森新聞)

徐嶔煌

有人跟我說美河市報告很多,需要「簡明版」,那我就寫一篇吧!

簡單說,美河市案就是一齣政府打著正當口號強搶民地、然後拿著99%的土地去圖利建商、讓建商賺大錢的一場大戲!

民國77~79年,台北市捷運局跟美河市331個地主說「為了大家的未來更美好、我們一起來聯合開發這塊土地」吧!然後,未來要蓋成甚麼樣子、我的土地到底能不能分回一戶三房兩廳的房子,都沒辦法回答人家,換作是你,你敢參加嗎?當然不敢嘛!所以當地民眾參加聯合開發的意願非常低。

所以市政府在民國80年就說,如果不參加我聯開,我就要徵收你的土地,你只能二選一!就這樣,許多地主土地被強制徵收走,只剩下21位地主,到了民國88年,政府才公布細部計畫,讓建商能參與的變少,最後只剩日勝生跟日嶸,政府等於已經幫建商完成土地整合的大戲,等的只是要跟哪家建商一起High而已。由於日嶸一開始就資格不符,所以只剩下日勝生。此時,台北市政府已經擁有當地99%的土地。

面對日勝生,台北市政府在民國88年核定所謂的「聯合開發注意事項」,幾頁文書決定讓日勝生可以合法高估建物成本、爽賺,然後台北市政府出乎意料地,捷運局自己竟然作繭自縛、讓自己的土地成本可以合理被低估。

對「造福」日勝生來說,利息錢可以用8%複利計算,估出個14.26億,結果是政府自己的土地只能用2.35%「單利」計算;人家營業稅5%明明就可以轉嫁給買房子的人,前北市府(馬市府、郝市府)還讓他可以算到建物貢獻成本裡面,多估了6.4485億。最重要的是,注意事項都訂好了,沒有法源依據,憑甚麼間接成本可以從16%莫名拉高到18%,只憑一場權配小組會議,市政府就損失了2.29億。真是你們這些小官好大、小老百姓好怕!

最強的是,我去捷運局聯開處調卷這麼多次,大家都跟我強調「我們的估價都符合不動產估價技術規則喔」(內政部頒布,房子跟土地的鑑價規定)

我想說,見鬼了,既然都符合,怎麼大家都把土地鑑價得這麼低。監察院也沒標明,檢調也沒標明。算了,我自己讀一遍,搭配鑑價報告,詢問估價師吧。

結果發現,果然,老郭是對的,魔鬼藏在細節裡。

挖到一份內部公文,才發現,不管哪個估價事務所,捷運局自創一套「開發後土地市價 = 土地開發前價格X(1+土地資本利息率)的公式,根據新北市不動產估價師公會的審查意見,我才發現,他們說,天啊,聞所未聞,明明還有其他方法,捷運局幹嘛這麼快放棄治療、自己訂一套啊!

然後,明明技術規則第十四條有規定,至少樣採用兩種估價方法。結果,捷運局兩份、日勝生兩份鑑價報告,都只用「土地開發分析法」而已,報告也沒有寫甚麼特殊狀況、只能用這個方法,很顯然,跟規定不符嘛!

更誇張的是,「土地開發分析法」的評估中,建造時間的長短、利息高低都是重要變數。結果,四份報告的條件都不一樣。喵的咧,請告訴我,大家都不同,這樣你還能拿來當鑑價依據?如果不是腦袋蠢到爆炸,就是那個心啊,一開始就壞到爆炸,想拿專業來唬弄人啊!

你前處長高嘉濃是不動產估價師資格,副市長林崇一曾是開發公司的執行副總、總經理,都是內行人。內行人,會不懂嗎?如果懂,又放他過,沒有圖利的問題嗎?那個最後定案簽名的市長郝龍斌先生,也沒有責任嗎?

最後,日勝生跟捷運局說,「我跟你租商場啦!一年我可以賺32億,我分你租金一億三千萬,超過的還讓你抽喔!捷運局就根據這些錯誤的鑑價報告,不管好不好租,就說辦公室、商場的資本化率比較高(投報率比較好啦),然後日勝生的商場、辦公室單價鑑價,又比捷運局自己估的便宜,所以,北市府就開開心心的選購商場、辦公室優先吧!

喔,對了,為了商場,北市府要選購1137個車位,不然來買東西的人沒地方停車怎麼辦呢!所以被砍得只剩下不到八十億可以分配的台北市政府,竟然選購了12億五千萬的停車位空間!

刀叉吃人肉。

台北市政府的土地,至少值168億,被低估成只有75億;日勝生的建物成本,從股市公開資訊來看,本來只有120億,被北市府灌水成175億。

到底是蠢、還是壞,二選一,請選擇!

p.s:你覺得跟你無關嗎?ㄟ,拜託,一個政府可以大到,不管你的意願,你不配合,就可以強徵你的土地,跟大埔事件一樣,還不嚴重嗎?


●作者徐嶔煌,現為台北市廉政委員會委員,前北美智財權報總編輯,有個人臉書,已獲本人授權同意。本文言論不代表本報立場。論壇歡迎更多聲音與討論,文章請寄editor@ettoday.net

▼美河市私地主嗆市府,「詐騙集團」還地來。(圖/東森新聞)

讀者迴響

關注我們

回到最上面