錢世傑／以房養老　所以現在要買房？

▲筆者認為對於現在考慮要不要買房的年輕人而言，關鍵點在於等到30年退休之後，房子的價值是否還能借得到錢？（圖／pixabay）

●錢世傑Dr. J／低調的法律及投資研究者。

老毛活了一大把年紀，辛苦到65歲退休，擔心政府勞退基金出狀況，一次就把退休金領光，本想說大概活到70幾歲，沒想到現在已經80多歲，身體還算硬朗，但是早年的積蓄也都快花光了。

雖然育有一子一女，但一個嫁到國外，甚少聯絡，也沒有寄錢回來奉養父母；至於另外一位兒子，因為年輕時在工地工作時，從高樓摔下受傷，雖然僥倖逃過一劫，但也摔了個半殘，現在靠打零工、領取些許補助金，有一頓沒一頓的過生活，自然也不好意思跟兒子要點生活費。

老毛剩下一間地點還算不錯的房子，想說賣掉換點錢，撐個一、二十年沒有問題，但一來怕賣了房子不知道住哪裡，可能沒有房東願意租給老人；二來，如果一次變賣成大筆現金，現在有點老胡塗了，很擔心被歹徒騙光錢財。

看到報紙上有關於以房養老方案的介紹，居然不必把房子賣掉，還可以住在自己熟悉的房子內，又可以月領幾萬元，老毛實在是很心動，只是這個世界上真的有那麼好的事情嗎？

賣掉房子，還是申辦「以房養老」方案？

高齡99歲的人瑞辦理以房養老，以10年為貸款年期，每月領取2萬元；另外一位房地產坐落台北市的95歲民眾，每月透過領取20萬元，大舉投入公益活動。

不僅是年長的老人，申辦者有年輕化的趨勢，主要年齡區間為60-70歲，占比高達四成，尤其是65歲以下的年長者有崛起的趨勢，合庫、土銀、華銀三大銀行業者，已經有將近3,100件的業務量。

合庫網站資料顯示，年滿60歲，有房產者，最高可貸7成，最長35年。舉個例子，位於大台北價值2,000萬元的房產，辦理30年期以房養老，貸款7成1,400萬元，以利率2.5％來計算，貸款人每月可獲得貸款金約4萬元，但是每月要支付利息。隨著貸款本金逐月累積，每月支付利息愈來愈高，第11年後，每月領到的錢扣除利息後僅餘2.7萬元；到了一定的年限，之後每月繳息金額不再增加，差額累積至30年貸款期滿再繳即可。

現在買房，就不必擔心沒有退休金？

有些業者或專家明示、暗示低檔買房正是時候，未來可以透過以房養老機制可以安心養老。對於現在考慮要不要買房的年輕人而言，關鍵點在於等到30年退休之後，房子的價值是否還能借得到錢？

許多朋友、同事現在年紀大約是35歲，買了一間1,500萬元的房子，貸款1,000萬元、30年，一年大概就要繳交50萬元，扣除掉每月生活所需，很難存得下錢，也就沒有太多的投資本金；等到30年後還完了房屋貸款，也已經白髮蒼蒼，口袋一摸也沒幾個子，只好帶著房契找銀行辦理「以房養老」專案。

沒想到一到了銀行，拄著拐杖的老人大排長龍，手抖啊抖的耐著性子等候，只是行員看著來申辦的房屋資料，一直搖著頭婉拒著來辦的老人。為什麼30年後的老人會面臨難以申辦的窘境？

1. 購屋需求人口逐漸減少、繼承集中化、重劃區供給增加，外來人口未見增長、政府也難以大量印鈔，房地產的前景看淡，30年後蛋白區、蛋殼區的房地產會與日本有類似的情況，乏人問津、有行無市 。

2. 108年65歲以上老人約340萬，30年後也就是138年，65歲以上老人約增加到750萬人，足足增加了410萬人。（如下圖）