【名家看經濟】吳明澤/中共房市政策2019年有這三目標

▲深圳房市。2019年底,中共中央經濟工作會議提出「穩地價、穩房價、穩預期」的三穩目標。(圖/記者黃巧雯攝)

▲▼雲論作者吳明澤(專欄作家)。●吳明澤/現任中華經濟研究院副研究員,亦為中央大學財金系兼任助理教授。台灣大學經濟學博士,國科會社會科學研究中心博士後研究。主要研究興趣為中國大陸之金融、貿易與經濟改革相關議題。

2019年12月10日至12日,中共中央經濟工作會議(以下簡稱會議)在北京召開,該項會議是決定中國大陸未來一年經濟政策走向的重要會議,因此特別引發關注。由於會議中涉及內容龐大,本文僅就對中國大陸房地產相關政策之論述與可能之變化進行討論。

房地產「維穩」重於一切

2019年底的會議,對於房地產市場的相關主論述為「加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊社區改造,大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展」。

與2018年的會議比較,政策基調主要仍是「房住不炒」的原則,這是不能違背的大方向,其他如:因城施策和住房保障體系,跟2018年的表述差異不大。然而,與2018年的內容有比較大的差異是,2019年中央經濟工作會議中,對房地產市場的重點是「穩」,穩定壓到一切,穩字當頭。

今年會議除落實「房住不炒」原則外,特別提出「穩地價、穩房價、穩預期」的長效管理調控機制。且2018年會議提出的「構建房地產市場健康發展長效機制」,今年會議則是提出「促進房地產市場平穩健康發展」,顯示今年房地產「維穩」重於一切。最主要的原因是,過去幾年中國大陸面對房價上漲與泡沫的問題,但近來房價下跌的問題更為受到重視,且現今房價下跌造成之後果,可能反較房價上升為嚴重。

▲2019年中央經濟工作會議中,對房地產市場的重點是「穩」,穩定壓到一切,穩字當頭。(圖/CFP)

房價上升因素分析

自2008年金融海嘯以來,中國大陸無論在財政或是貨幣政策上,均鼓勵家庭買房,加上推動城市化造成房地產需求大幅增加。

另外,房地產企業預期房價上漲,以大量融資購買土地進行建設,並以預售的方式變相向購屋者貸款,槓桿率大幅上升,再去購地蓋房,推升地價與房價。而由於土地出讓收入是地方政府重要的收入來源,2003年土地出讓模式改為「招、拍、掛」(招標、拍賣、掛牌)後,亦使地方政府有誘因讓房價上升。

這些因素集結下,使中國大陸房價快速上升。中國大陸平均房價由2008年的3,576元人民幣/平方米,上升到2018年的8,544.11,北、上、廣、深的房價甚至有的上升了30倍。

▲廣東省。中國大陸房價快速上升,北京、上海、廣東、深圳的房價有上升30倍的案例。(圖/CFP)

房市調控政策使房價下跌

房價快速上漲使得中國大陸2016年開始,發布一連串房市調控政策。

2016年底,中央經濟工作會議「房住不炒」的政策基調確定後,2017至2018年中國大陸房地產價格有逐漸趨穩的走勢,甚至部分城市房價還有下降的情況。

在歷經3年多的房市調控,大陸房地產市場開始出現了困難,許多房地產企業難以生存。2019年11月底前,房地產企業破產數量超過450家,超過2018年全年數量。

許多地方政府開始重視房價下跌的問題,因為若房價下跌過快,勢必將造成購房者巨大損失,因而發生購屋不履約,甚至是抗議等事件。2018年以來,大陸已經傳出多起購房後降價,屋主要求退房甚至砸房企的事件。

此外,若房價大幅下跌,較晚購買房屋者可能就會被「套牢」,甚至發生違約的情況,而銀行的不良貸款率可能因此上升。甚至,若造成房價下跌的預期,需求縮手,房地產市場將更雪上加霜,整體房市金融可能更加不穩定。因此房價下跌造成的傷害,恐怕比房價上漲更大。

▲歷經3年多的房市調控,大陸房地產市場開始出現困難,許多房地產企業難以生存。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

防堵房價下跌 提出三穩目標

於是,2019年許多地方(如安徽馬鞍山)要求房企商品房售價,不僅不得高於備案價格,同時不得低於備案價格10%,即同時設定價格上下限的手段,為的就是要防堵房價大幅下跌。

2019年底,中央經濟工作會議中,提出「穩地價、穩房價、穩預期」的三穩目標,即已釋放房價不再大幅上升,但亦不可能大幅下跌的信號。

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