▲內政部拋出五項打炒房修法。（圖／資料來源：內政部）
● 林清汶／世新大學法律系兼任副教授
政府為了有效打壓房地產價格不斷攀升，用盡各種手段平抑房地產市場；近日內政部提出五項修法議案，特別值得關注者二項，如「預售屋或新建成屋買賣契約，除與特定親屬間外，原則上不得另外讓與或轉售第三人，違者將對建商處罰高罰緩。」以及「私法人取得住宅用房屋採許可制，並限制取得後於 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。」
應從「真正公共利益」角度出發
《憲法》第 15 條明揭人民財產權應予保障，所謂保障自然包括所有權之自由取得、移轉、設定、處分等各種法律行為。誠然，國家對於基於公益上之需要雖得以行使高權行政，如土地徵收等，但畢竟屬原則中少數例外，並非常態。
司法院釋字 709 號解釋部分要旨：「公共利益是質量的問題，亦即是將一種特定有價值判斷的利益與個人的利益比較起來，產生優勢的保護價值。這才可以導出公共利益超越私人利益的原則。如果公共利益是以數量來判斷，即不免會形成以大凌小的問題。」
如以一棟住戶的公共利益而論，並不是單純以二分之一以上住戶的權益，即可侵犯其他少數人住居之權利；從而多數人之利益並不能代表為中度或高度的公共利益。而公益徵收是賦予公權力強制徵收個人的財產權，可以不顧被徵收者的意志，徵收的公益考量即屬於最優勢的公共利益。
因此，上述對於「預售屋禁止換約」或「私法人取得住宅用房屋限制於 5 年內不得辦理移轉」，是否屬於重要或優勢公共利益，可以任意由政府採取任何鐵腕措施，而限縮民眾經濟市場財產自由交易之權利？恐不無疑義。
近幾十年諸多公共建設政策推行不彰，經常遇到阻力，政府最終均以尊重民眾財產權而束手無策；最著名者乃苗栗大埔張藥房於 2013 年 7 月遭苗栗縣政府為辦理新竹科學園區竹南基地開發案，縣府認為「房屋位於道路中間，轉彎會產生交通問題，將危及用路人安全」，被縣府拆除後，民進黨政府執政甚至出資在舊地為其重建，反而犧牲了重要真正公共利益。
▲原被政府拆除，張藥房幾經波折後在原址重建。（圖／記者黃孟珍攝）
勿違背《憲法》保障民眾財產權
政府房地產態度向來是「既愛又怕受傷害」，乃房地產是火車頭產業，可以帶動百業興榮；但房地產過度飆漲結果又怕形成經濟泡沫化，拿捏操作之間應恰到好處；2002 年 1 月因房地產極度低靡，扁政府乃調降土地增值稅率 10%，以提振房地產市場景氣。
目前政府已對房地產價格平抑採取多原之管制措施，包括實價豋錄、課稅，擬提高地價稅、房屋稅、空屋稅、一人多屋稅等；在金融機構方面也同步採取貸款限制措施，非首購族縮短寬限期、降低貸款成數等；均可謂手段同步；應該可已逐漸緩步看出成效。
政府擬對房地產下猛藥，應再多觀察市場之變動，切忌病急亂投醫，否則恐違背《憲法》對民眾財產權之保障，與自由經濟市場交易法則。
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