▲打房成了中國大陸政府亟須面對、全球關注的議題。（圖／CFP）
● 李沃牆／淡江大學財金系教授
房地產是經濟的火車頭，房價不斷走升固然讓GDP更為亮麗；但房價長期上漲的背後卻離不開「炒房」，徒讓購屋自住者的負擔日益加重，最後僅能望屋興嘆；台灣如此，中國大陸也不遑多讓。既然，房地產成了大陸經濟成長重要支柱，那打房勢必兩難。
大陸房地產泡沫化 但未釀成系統性風險
大陸房地產泡沫化說法由來已久，但嚴格講，至今卻未引發系統性風暴。進一步言之，2008年為應對金融危機，推出「四萬億」（人民幣，以下同）經濟刺激計劃。在寬鬆信貸政策的背景下，房地產行業急速擴張，成為助推經濟發展的支柱性產業之一。
高盛估計，2019年大陸住宅和開發商庫存總額高達52兆美元，是美國住宅市場規模的2倍，甚至超過整個美國債市，可能會迎來「史詩級泡沫」。另有媒體報導，2020年大陸商品房銷售額更突破17萬億大關。
在地方政府、銀行、企業多方的助推下，開發商走向依賴高槓桿、高負債、高週轉的道路，房地產行業在此期間從實業轉向「金融行業」，也讓房地產風險步步升高。
世界銀行於今（2022）年1月11日在最新發表的「全球經濟展望」中特別警告，中國的去槓桿化，可能會導致房地產行業的長期低迷，由此引發的房價下跌、家庭財富減少，以及地方政府收入銳減，都將會給整體經濟造成重大衝擊。
圖1至圖2為大陸房價相關變動趨勢。由圖1可看出，近10年房價年增高峰出現在2014、2017及2019年間，之後年增有稍緩現象。圖2的「北上廣深」四個一線城市房價年增高峰則出現在2016至2017年間，之後大致呈水平走勢。
▲圖1：大陸總體房價年增率。（圖／資料來源／財經M平方）
▲圖2：大陸一線城市總體房價年增率。（圖／資料來源／財經M平方）
圖3為2018至2021年大陸房企債券違約金額（統計至上半年），可看出2021年違約債券不論數量還是金額，均遠超2020年同期及歷年水平，2022年上半年房企到期債券人民幣3,671億元，償債壓力及違約風險依舊很大。
▲圖3：2018-2021年大陸房企債券違約金額。（統計至上半年）
數據顯示，大陸「商品房銷售面積」累計年增率由2021年2月的105%高峰降至7月的21.5%；另外，「商品房銷售額」累計年增率亦由2月133.4%一路下滑至11月的8.5%（如圖4）。有陸媒統計，去(2021)年上半年已有274家房地產公司發布破產文書，平均1天1家；房地產公司面臨償債高峰，債券到期總規模高達838.5億元，至於下半年破產家數是否受「恆大事件」影響而增加，實不無可能。《路透》調查預估，大陸房地產市場低迷預計將持續到2022上半年。
▲圖4：大陸房屋銷售年增率。（圖／資料來源／財經M平方）
「恆大事件」引發連鎖效應 影響就業及經濟成長
「恆大」地產集團因當局實施「三條紅線」政策後，引爆債務違約及流動性風險，進而釀成金融市場波動。
大陸政府加強調控不動產，結果去年全大陸至少有上百家以上的房地產公司倒閉，除「恆大」外，陷入財務困境的房地產開發商「佳兆業集團」、「花樣年控股集團」、「泛海控股」、「華夏幸福」、「陽光100中國」、「天房集團」、「泰禾集團」、「新力控股」、「藍光發展」、「上海世茂建設」也都有到期未能償還的票據。
截至去年6月，大陸前十大房產企業債務排名加總超過40兆，讓外界對大陸房地產業資金緊張更廣泛蔓延的擔憂升高。尤有進者，房地產公司陸續倒閉也造成失業率上升。大陸國家統計局於去年12月15日公布，11月全國城鎮調查失業率為5.0%，31個大城市城鎮調查失業率為5.1%，16-24歲青年失業率為14.3%，仍居高不下（如圖5所示）。
▲圖5：大陸失業率變動趨勢。（圖／資料來源／財經M平方）
多年來，大陸地方政府切割地塊，對外公開招標，將土地經營權賣給地產開發商。其結果是，地方政府財政預算因土地銷售收入而獲得挹注，可用於發展基礎設施和社會保障，最終得以實現GDP高增長，實可謂一舉兩得。因此，只要地價上漲，地方政府、建商、投資人也會受益，皆大歡喜。
數據顯示，2020年全國賣地收入達8.4兆，占總財政收入18兆元人民幣中的44%，更占地方財政收入84%，可見一斑。持平而論，地方政府財政長期依賴賣地收入，該問題惡性循環，難以戒斷。再者，地方政府官員有升官需求，亦取決於對GDP增長貢獻度多寡。若要快速提升對GDP增長貢獻度，鋪橋造路、炒房地產最為快速。也因此，房地產商財務危機後，對地方政府的財政壓力將加大。
大陸統計局甫於今（2022）年1月17日公布去年國內生產總值人民幣114.367兆元（初值），年增8.1%，超越官方的 6%以上增長目標，但第四季GDP年增僅為4.0%，顯然有受到房地產影響；而且，今年能否維5%，也有諸多疑慮。
穩地價穩房價穩預期 中央與地方端出激勵政策
大陸房地產「一管就會死，一放就會亂」。一旦房地產發生系統性風險，將影響成千上萬購房者、大量供應商和建築商的利益，甚至造成骨牌效應，危及經濟成長。大陸政府不得不調整房地產與金融政策，包含放寬放貸標準、鼓勵收購、降準等。
一、「恆大」事件發生後，人行於去年11月19日發布《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》強調，牢牢堅持「房子是用來住的、不是用來炒」的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期。要實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關部門和地方政府，共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益。
▲「恆大」事件後，人民銀行堅持不炒作房地產刺激經濟。（圖／CFP）
二、2021年12月8日至10日，中央經濟工作會議在北京舉行，該會議將針對往後大陸經濟工作進行定調。其中，對於房地產問題，會議中又再次強調「房住不炒」。要加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
三、人行於去年11月中左右，和銀保監會，會同國資委，召集部分民營、國有房地產企業和主要商業銀行舉行座談會，不但鼓勵體質優良的房企收購部分風險企業的在建項目，也鼓勵金融機構為這些企業提供收購所需的金融服務，共同化解風險。今年1月初又指示，相關併購貸款不再計入「三條紅線」相關指標，官方並鼓勵銀行向合規房企放貸，希望扭轉先前對開發商放貸的下滑趨勢，爭取在2022年第一季達到正成長。
據悉，目前已有國有房企「招商蛇口」擬發行人民幣25.8億元併購中期票據，其中12.9億元用於收購專案。
四、人行於去年12月15日下調金融機構存款準備率2碼。這也是去年以來第2次全面降準，預計釋放長期資金約1.2兆元。此次降準後，金融機構加權平均存款準金率來到8.4%。此舉無非已顯示大陸房市隱藏極大的泡沫風險，然強力打房又傷及經濟，為救經濟及避免「恆大事件」擴大，只得端出融資及房貸相關配套措施，降準應其來有自。
五、在第一及二線城市房價受到壓抑後，激勵三、四線城市買氣成為許多地方政府重要政策，除了祭出「限跌令」外，目前已有十多個城市陸續推出多項鼓勵政策，包括人才補貼、貸款額度、契稅、購房補貼等。
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