▲房地產「好像在漲」就應該買嗎？（圖／取自pixabay）
● 吳淡如／《人生實用商學院：誰偷了你的錢？》
從80/20 理論來看，80％都是跟風的老鼠。房地產「好像在漲」就應該買嗎？重點不是人云亦云，你該了解的是為什麼要買房？
台灣的生育率已經連續幾年位於全球倒數，很多人想不透：明明新生兒越來越少，將來用不到這麼多房子，為何房價反而不跌反漲，買房的人變多了？如果，你也有這樣的疑問，先來做一個選擇題，選出你認為哪一個答案比較接近經濟學上的推理：
⒈ 因為台灣的經濟好。
⒉ 台灣抗疫成功，所以房地產漲了！
⒊ 現在利率太低，房地產才漲。
⒋ 台商回流買房，房地產上漲。
答案是3 。
先說，我沒有意識形態，單純以經濟學來分析。
過去，我在兩岸念了兩個商學院，分別是台大商學院跟上海中歐商學院。我念商學院，並不是去交朋友、開發業務，我的最初理想，就是想要學會一套商業思考邏輯，不要再人云亦云。
說真的，有多少理財名嘴，啥都敢講，講了幾十年，除了請他們幫忙吹捧的公司給他好處之外，自己根本沒真的從股市賺到錢。
我，是學一個體系，學習分析理路來了解事物背後的成因和真相，而不是我猜、我猜、我猜猜猜。
在本書中，我所提到的，都有推理與邏輯，是從經濟學的角度來了解事情。
先來說說為什麼不是台商回流。
雖然因為疫情之故，許多台商都回來了，但現在國際經濟是同一個匯兌系統，台商回流，並沒有「順便」、「立刻」把大陸或越南的工廠都收起來，只是人回到台灣出不去。
台商回到台灣，就要在這裡買房地產或投資房地產嗎？
▲房地產的升值，要觀察多方面的因素。（圖／記者陳建宇攝）
當然有可能，但請問疫情會永遠存在嗎？這些台商以前在台灣連住的地方都沒有嗎？
商人只有一個特點：錢要用在最會賺錢的地方。已經到國外找便宜人力，建立供應鏈的台商，要因疫情就搬回勞工價格比較高昂的地方，實在不是合理的推斷。
房地產的升值，要觀察多方面的因素。
疫情對於全球房價的影響
記得在新冠肺炎疫情增溫之初時，有人預測會跟2003 年SARS 一樣，房價大跌，打算摩拳擦掌趁機進場。
當年SARS 時，的確到處有拋售房子的現象。我當時明白，疫情遲早會被控制，買過一間位於忠孝東路三段附近的老公寓，每坪竟然二十萬不到，後來因工作室遷移賣掉，的確漲很多！可是這次大家等到的結果卻不一定一樣。
歷史經驗未必會重覆發生。
不但等不到大跌，房子漲、買房的人反而變多了。
為什麼？
難道是因為台積電在台南設廠，就帶動全台大漲？難道回來的台商多到讓房價大漲？
你不要只會「看見台灣」啊！
真相是，不只台灣漲，許多國家的大都市全都漲！經濟狀況完全不同！
▲房價高漲非台灣專利，全球房價卻也沒低到哪裡去。（圖／記者陳建宇攝）
德國的房地價在2021 年3 月已經來到最高，美國除了鄉村地區外，大都市都漲；疫情曾經相當嚴重的英國在2020年8 月多的時候，房價更是漲過一翻又一翻！
過去，英國的房價大漲，是因為大陸人士投資；現在則是因為英國取消印花稅，造成房地產大漲。（英國的豪宅曾經收到15% 到25% 的印花稅，且不論是本地人或外地人都收，假設一千萬台幣的房子，就要繳150 萬到250 萬給國家。）
當英國取消印花稅之後，交易成本降低，大家就瘋狂地買！而且一窩蜂買的未必是英國人，而是原本在英國，因為英國疫情緊繃移居回大陸的大陸投資人，還有別國的富豪買家！
想不到吧！
疫情竟然把英國的房子推到最高價！
相較來看，台灣算是漲一點點。至於台北？嚴格說起來，現今的房價與台北市過去最高期間相比，說不上大漲！漲的原因並不是經濟好，也不只是利率低，還有美國印鈔票，大家怕通膨。就算這期間，還有超猛的房地合一稅新政策，房子竟然也沒怎麼跌！
▲美國勞動人口比例VS 房價。（圖／時報出版提供）
第一個原因是「當地」就業人口增加，人們找得到工作、賺得到錢。這個現象，從近期「台南的豪宅」銷售量上升可以看出端倪。
台南的豪宅為什麼買氣變旺？因為有南科、有工業園區，有台積電！就有就業人口。這些高科技人口都是高收入群，如果是從北部南下，會發現當時台南的豪宅價格每坪20 至30 萬，對台北人而言實在不貴，為了追求好的住家品質，他們也願意買大一點、豪華一點兒的房子。
就業人口會帶動某個地區的發展，這也就是為什麼台南跟高雄就在隔壁，而台南熱、高雄溫？
經濟學告訴我們，炒歸炒，在任何地點，就業人口是房地產漲價的關鍵。反例如：底特律因為美國汽車工業衰落的蕭條；九份因為金砂風光不再，就業人群鳥獸散，這都是無法挽回的事實。
上圖，是美國的例子，我們可以看到，美國的房價的轉折點，剛好也是勞動人口率相對高點。
有句話說得好：「可以找到好工作及賺錢的地方，房子就會賺！」
你認為呢？
從財務金融學來看 低利率時代不借錢是傻瓜
房子，是抗通膨產品。手上有閒錢的人，在擔心通膨時，就會把錢投向房地產，這是以保守的保本心態為出發點的理性選擇。
說穿了，一切問題出在利率低和怕通膨上。
目前，台灣的利率為1.30％左右，非常低。簡單來算，此時如貸款購入1,000 萬元的房子，如果每月可收到2 萬元的租金，那麼一年就有24 萬的租金收入（不計其他開支），卻只需要給銀行13 萬1,000元的利息（假設小額貸款），倒賺近11 萬元。
你發現箇中的祕密了嗎？
答案就是利率低、抗通膨。本來大家瞧不起這麼低的租金回報率（以台北來說有2％不錯了），現在為了怕錢貶值，買吧！這是投資客心態（不是投機客）。
▲房子，是抗通膨產品。手上有閒錢的人，在擔心通膨時，就會把錢投向房地產。（圖／記者陳建宇攝）
利率只要變低，借錢方便、借錢的成本也變低。
而且台灣中產階級大部分都有自己的房子，也可能會想要拿原來的房子借錢出來運用，所以造成市場上流動的錢變多。
「借錢投資」、「貸款投資」在過去是我們上一代聽了會嚇到吃手手的想法，那是因為此一時彼一時也。過去的利率曾經高到8％甚至10％以上，1,000萬的房貸，每年要繳100 萬的利息，壓力非常大，有錢時當然就要趕緊拿去還貸款。
現在的利率如此低，只要你抗壓性還OK，別在心裡老記著自己有1,000 萬的負債，你會發現，借錢等於賺錢。
為什麼？ 因為利息1.30% 低於通膨指數（官方發表的指數約2%，其實可能更高）。看起來你要付利息，但你賺錢實質超過你付的利息。
當然，借錢出來，一定要有比利息高的投資。
例如，放在0050、0056 等平均起來，一般有2.8到5% 的ETF 上，這就叫用錢滾錢！
不要小看通貨膨脹
除了利率低之外，還有一個貨幣問題叫做通貨膨脹（簡稱通膨）。
因為利率不同，我的理財方式跟上一代不一樣。
我在買房時，盡量只先還利息，逼不得已才還本金，因為通貨膨脹會讓錢變薄。
簡單解釋：如果你三十年前欠銀行100 萬，那是大錢，當時，內湖房子還不到百萬。如果銀行讓你欠到三十年後的今天，不必還本金，那麼，這100 萬只能在內湖買一「坪」新房。
通膨到底怎麼算？我通常不會看行政院主計處的官方數字，因為官方數字的通膨，會將麥當勞漢堡價格、捷運費，還有一堆林林總總的生活所需等計入，不是真正的民生物價漲幅。
官方統計的通膨一定不高。我最近看到官方的購買力數據，說台灣四十年來貨幣購買力縮水了46％。
哇！怎麼可能！（加上高鐵，國家的郵費等都有受到控制，有時政府也有補貼。）
那麼，真正的漲幅，要怎麼看呢？
可以，就從你家巷口的蚵仔麵線價格來看。
十年前，一碗蚵仔麵線大約30 元，現在則是60元左右，漲了一倍。
就算蚵仔麵線不足為證好了，很多東西都漲了50％。假如一年算漲5％，現在的1,000 萬，在十年前可以買到2,000 萬的東西，但現在……。
也就是說，現在覺得3,000 萬可以退休，但如果通膨沒有控制得當，過了十年或退休時要多少才夠，就很難說了。
實質的通膨侵蝕了金錢的購買力。
今年的1,000 萬，第2 年就剩下900 萬，第3 年剩下800 萬。你的錢看起來數目仍為1,000 萬，卻被看不見的隱形通膨老鼠咬了布袋。
那麼，台灣歷史上曾經出現過通貨膨脹嗎？
當然有。
那是我爸爸初中一年級發生的事情。
當年台灣被當成戰略物資提供地，央行也不斷地印鈔票，造成4 萬元台幣只能換1 塊錢，也因此有了新台幣！
記得我很節儉的祖父過世的時候，我們還在他的抽屜中找到日據時代、民國初年、沒有用的鈔票。
民國初年，萬元很了不起，說不定可以買一千坪的田地，但是，守財的阿公把錢放在他的衣櫃裡，後來全部拿到古幣店， 也並不值錢。
除此之外，爸爸也找到了民國三十八年開的本票，及當年台灣進行幣制改革、發行新台幣時4 萬元瞬間變1 元的「證據」（見下圖）。
▲台灣銀行發行的台幣100 萬元本票。（圖／時報出版提供）
▲4 萬換1 塊。（圖／時報出版提供）
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我們想讓你知道…房子，是抗通膨產品。手上有閒錢的人，在擔心通膨時，就會把錢投向房地產，這是以保守的保本心態為出發點的理性選擇。