胡偉良/少子化、老齡化將長遠改變房地產樣態

我們想讓你知道…人口老齡化對整體房地產行業的長遠影響是負面的,但從現在的人口情況來看這個影響將是一個平緩的過程,且在這個過程中還會面臨著一些可能會延緩影響速度的變數。

▲社會對家庭抱有的觀念轉變,連帶影響房地產需求。(圖/記者湯興漢攝)

● 胡偉良/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

隨著社會的變革,越來越多的家庭逐漸呈現單身化趨勢,對於家庭的生存依賴也在減少,養兒防老的觀念已經無法適應當前的社會發展。

入口減少 但戶數卻在增加

由於社會人口流動性增加,以往的「三代同堂」共住的局面被打破,大量的子女不會選擇與父母居住,這樣的情形造成「入口減少,但戶數卻在增加」的現象。

70年次世代已成為現今的買房主體

近年來,在買房的隊伍中70年次這個世代逐漸佔據了買房的主力地位,特別是一些收入較高的人群,不僅給自己買了房,還為自己的下一代買了房。

而75後到85年次這個年齡層逐漸成為租房的主流群體,客戶需求的多樣性、多變性都比以往要明顯得多。

80年次世代是當前的主要租房族群

在城市中,70年次世代的結婚高峰已過,買房的高峰也基本成為過去。現在是80年次世代準備買房的時間,而事實上,大約已經有一半的年輕族群是不需要自已買房,他們的50年次世代的父母已經為他們買了房。如果再計算上他們的爺爺奶奶、外公外婆們都有可能會給他們留下的住房,所以他們是不缺住房的,可能缺的是少量改善性的住房。所以,按現有的人口資料及購買意願來看,從85年次開始,住房的需求正在減弱。

▲大約一半80世代,由於父母已經幫忙買房,所以沒有相關的需求。(圖/記者陳筱惠攝)

城市分化是必然的趨勢

人口會往那些更大的城市去,這些大城市擁有更好的醫療、教育、交通、商業和就業,這樣的城市人口會不斷的膨脹,城市空間不斷拓展,這樣的城市人口在增長,那麼必然有對應的地區的人口在不斷縮減。

水往低處走,人往高處走,這是經濟規律,也是人性,所以人口老齡化、少子化對房地產的長遠影響是巨大的,未來全國的房價很難再出現普漲的局面,越是核心的城市,房價越有支撐,而人口持續流出的城市,房價會逐漸「一蹶不振」。

即使整體人口趨勢表現趨弱,但在不同的城市中,人口的變化趨勢也呈現著強弱不同的發展態勢。經濟和產業發展前景好的城市,其良好的城市配套和較好的就業和商務環境,對人口有著天然的吸引優勢。能把人口吸引進來,就有機會保持當地的人口規模,甚至造成區域人口規模的擴張。

沒有足夠需求的房地產行業其實就是「空中樓閣」,哪怕炒房、投資也需要大量的接盤俠,當勞動力的主要收入都用來撫養老人了,能夠用來的消費也就越來越有限了。

伴隨老齡化時代的低消費 不利於經濟成長

老人對於物質的欲望在不斷的降低,這點是由生理特性決定的。老齡化問題越嚴重,那麼對於居住等需求條件也就越低。就也說明了老屋改建為什麼那麼困難,真正在這些老屋長期居住的基本都是老年人。尤其是隨著老年人的數量越來越多,老年撫養比越來越高,勞動力撫養老人的成本越來越高,能夠用來的消費也就越來越少。到時候影響的不僅僅是房地產行業,所有跟消費有關的行業都會受到波及。

▲由於老人需求減少,連帶導致老屋改建困難。(圖/記者李毓康攝)

少子化、老齡化對房地產的影響短期內不會顯現

房地產市場基本上是一個商品市場,供應會隨著市場進行調整,當需求持續明顯減少時,供應的規模也會減少,所以影響的速度也會相對應地平緩。

綜上所述,人口老齡化對整體房地產行業的長遠影響是負面的,但從現在的人口情況來看這個影響將是一個平緩的過程,且在這個過程中還會面臨著一些可能會延緩影響速度的變數,同時,包括老齡化在內的人口發展趨勢並不是對每一個城市都會造成影響,不同的城市所受到的影響會呈現分化的狀態。

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胡偉良專欄

胡偉良專欄 胡偉良

台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景(博士學位),為品嘉建設、尚禹營造創辦人。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。

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