胡偉良／少子化、老齡化將長遠改變房地產樣態

我們想讓你知道…人口老齡化對整體房地產行業的長遠影響是負面的，但從現在的人口情況來看這個影響將是一個平緩的過程，且在這個過程中還會面臨著一些可能會延緩影響速度的變數。

▲社會對家庭抱有的觀念轉變，連帶影響房地產需求。（圖／記者湯興漢攝）

● 胡偉良／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

隨著社會的變革，越來越多的家庭逐漸呈現單身化趨勢，對於家庭的生存依賴也在減少，養兒防老的觀念已經無法適應當前的社會發展。

入口減少　但戶數卻在增加

由於社會人口流動性增加，以往的「三代同堂」共住的局面被打破，大量的子女不會選擇與父母居住，這樣的情形造成「入口減少，但戶數卻在增加」的現象。

70年次世代已成為現今的買房主體

近年來，在買房的隊伍中70年次這個世代逐漸佔據了買房的主力地位，特別是一些收入較高的人群，不僅給自己買了房，還為自己的下一代買了房。

而75後到85年次這個年齡層逐漸成為租房的主流群體，客戶需求的多樣性、多變性都比以往要明顯得多。

80年次世代是當前的主要租房族群

在城市中，70年次世代的結婚高峰已過，買房的高峰也基本成為過去。現在是80年次世代準備買房的時間，而事實上，大約已經有一半的年輕族群是不需要自已買房，他們的50年次世代的父母已經為他們買了房。如果再計算上他們的爺爺奶奶、外公外婆們都有可能會給他們留下的住房，所以他們是不缺住房的，可能缺的是少量改善性的住房。所以，按現有的人口資料及購買意願來看，從85年次開始，住房的需求正在減弱。

▲大約一半80世代，由於父母已經幫忙買房，所以沒有相關的需求。（圖／記者陳筱惠攝）

城市分化是必然的趨勢

人口會往那些更大的城市去，這些大城市擁有更好的醫療、教育、交通、商業和就業，這樣的城市人口會不斷的膨脹，城市空間不斷拓展，這樣的城市人口在增長，那麼必然有對應的地區的人口在不斷縮減。

水往低處走，人往高處走，這是經濟規律，也是人性，所以人口老齡化、少子化對房地產的長遠影響是巨大的，未來全國的房價很難再出現普漲的局面，越是核心的城市，房價越有支撐，而人口持續流出的城市，房價會逐漸「一蹶不振」。

即使整體人口趨勢表現趨弱，但在不同的城市中，人口的變化趨勢也呈現著強弱不同的發展態勢。經濟和產業發展前景好的城市，其良好的城市配套和較好的就業和商務環境，對人口有著天然的吸引優勢。能把人口吸引進來，就有機會保持當地的人口規模，甚至造成區域人口規模的擴張。

沒有足夠需求的房地產行業其實就是「空中樓閣」，哪怕炒房、投資也需要大量的接盤俠，當勞動力的主要收入都用來撫養老人了，能夠用來的消費也就越來越有限了。

伴隨老齡化時代的低消費　不利於經濟成長

老人對於物質的欲望在不斷的降低，這點是由生理特性決定的。老齡化問題越嚴重，那麼對於居住等需求條件也就越低。就也說明了老屋改建為什麼那麼困難，真正在這些老屋長期居住的基本都是老年人。尤其是隨著老年人的數量越來越多，老年撫養比越來越高，勞動力撫養老人的成本越來越高，能夠用來的消費也就越來越少。到時候影響的不僅僅是房地產行業，所有跟消費有關的行業都會受到波及。