李永然/限制預售屋轉售 侵害人民財產權 違憲!

我們想讓你知道…房價過高已經造成極深的民怨,政府固然必須在限制房價飆漲能夠有立竿見影的效果,但所採取的手段仍以符合「必要性」、「相當性」及「刑罰最後手段」原則。

▲房地產價格在年年攀升,政府打房效果卻有限,不得不祭出更加嚴厲的措施。(圖/記者陳凱力攝)

● 李永然/律師、中華人權協會名譽理事長

按「居住權」是人民的基本人權,政府必須在政策推動讓人人有屋住;近幾年來市場上房價不斷地攀升,令台灣大多數中產階級及年青人「望屋興嘆」!

為此這幾年來,政府不斷地推出各種抑制房價措施,如:奢侈稅、提高不動產的「持有稅」(房屋稅、地價稅),實價登錄、囤房稅、實價登錄2.0、限制房貸措施、房地合一稅…等等;然而效果似乎有限,尤其「民國110年」這一年房價漲勢特別兇。政府面對日益高漲的民怨,不得不於最近由內政部推出最辛辣的打房措施,俾便平息民怨!

 

▲內政部近期推出的打房政策,作者認為雖展現政府用心,但依然要顧慮手段的必要性以及「合憲性」。(圖/取自免費圖庫PIXABAY)

內政部於民國110年底推出的打房措施,即宣布修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》,祭出包括全面限制預售屋換約轉售、「私法人」購屋採「許可制」、嚴懲炒作者、預售屋解約需申報、建立檢舉獎金等五項措施;由上述五大措施,可看出政府對於打擊炒房已經非常用心。不過筆者認為台灣是一民主法治國家,向來也以「人權治國」為理念,並自我期許,因而採取的各種限制措施除了需考慮其有效性外,也不得不顧及其「合憲性」。

就上述五項措施,筆者認為至少有兩項措施仍需再詳加斟酌,並求其周延可行:

一、 在必要的範圍內 限制預售屋換約轉售

按內政部提出的《平均地權條例》修正草案第47之4條規定:「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人,於簽訂買賣契約後,不得讓與或轉售買賣契約予第三人,並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售,不在此限。」;此一俢正條文草案規定,被認為是「全面限制預售屋換約轉售」的規定。

筆者認為此一「全面限制」,已涉及人民之「財產權」的保障,採取限制必須符合《憲法》第23條的「比例原則」,即需符合「必要性」,且所採取的手段需符合「相當性」。「全面限制」似乎與之有違;例如:甲購買預售屋,已按工程進度繳納四期款項,家中卻遭逢不幸,父母罹患重病,急需醫藥費用,甲必須將該預售買賣契約的權利予以轉售變現,藉以獲取「現金」,倘一旦有上述「預售屋換約轉售」的限制,則甲即無法將之「轉售變現」以應家中急需,由此不難見此一規定之不合理。

▲「全面性」限制人民轉賣預售屋,可能損害人民的財產權和比例原則。(圖/取自免費圖庫unsplash)

二、 以「行政罰」處罰「炒房」的行為即可

內政部此次祭出的五大措施,包括「嚴懲炒作者」,往昔在預售屋交易常見有運用「紅單」交易炒作,政府已透過《平均地權條例》第47條之3的修正予以禁止;然除此之外,目前也有建商或代銷業者藉發布假消息、製造熱銷假象、透過社群揪團炒作等「炒房」的行為態樣,內政部擬予以「禁止」,如有違反,即對違反者科處一百萬元至五百萬元罰鍰的重罰,此固然值得喝采;但政府還進一步考慮對於「情節嚴重」的炒作者,運用「刑罰」,科處「三年以下有期徒期」;亦即採用「刑事罰」的手段。

筆者認為以「行政罰」處罰「炒房」的行為即可,至於祭出「刑罰」手段恐非適宜;因為基於「刑罰最後手段性原則」,且「炒房」的行為態樣,其犯罪構成要件不明確,並不符「罪刑法定主義」原則。

綜上所述,房價過高已經造成極深的民怨,政府固然必須在限制房價飆漲能夠有立竿見影的效果,但所採取的手段仍以符合「必要性」、「相當性」及「刑罰最後手段」原則,這樣才不會僅為打房,而悖離了「人權治國」的理念!

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