▲從經濟上來看，在經濟衰退的初期，資產會貶值，隨著經濟轉壞，此時將是買入股票、房地產的最佳時機。（圖／ETtoday資料照）
● 胡偉良／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長
首先你要識別當下經濟或房市到底處在什麼週期中，然後利用你掌握的金融知識結合經濟週期進行投資，就像農民判斷春天到了就開始播種，秋天開始收割一樣。
我們來看看經濟事件發生的次序，經濟就像一個在圓形軌道上行走的火車，火車頭是央行，各節車廂代表著各個經濟的發展階段。
當前台灣的股市、房市現況
在經濟陷入衰退的時候，就像前兩年疫情剛發生時的情景，大量民生經濟活動停擺：之後，火車頭開始發力，向市場注入更多的流動性，通俗一點說，就是央行向銀行提供更多的貨幣，同時降低利率，讓經濟加速走出低谷，這就是經濟的第一節車廂，利率下降和流動性增加。這時第二節車廂開始了，因為市場有充分的流動性和低利率，股市會開始走出谷底，就像股市，2020年7月開始，股市加權指數在半年內足足上漲了27%，從11621點，到2021年1月初的14723點；之後半年，加權指數續漲21%，到達17755點。與2020年7月初相比，股市加權指數在一年內上漲了53%。
2021年下半年起，在貨幣泛濫和貨物卡關下，通貨膨脹的態勢愈來愈明顯，能源價格大漲、原物料成本大幅上升，股市到達此一週期波段的高點，之後，加權指數在16000至18000之間上下波動震蕩。與此同時，第三節車廂開始了，對利率最敏感的行業，比如房地產，在利率降低下，民眾的買房慾望增加，來自開發商和民眾的借貸增加，銀行的利潤也增多，再加上房市因面臨成本上漲的壓力及民眾買房抗通膨的心理，這也說明了為什麼2020年下半年起，房市交易量和銀行獲利率會大幅上漲。接下來是和經濟發展同步的行業，比如製造業、工業領域開始恢復，但是因為供給沒有完全回復，導致供需失衡，商品的價格開始上漲，引發通貨膨脹。
往後會怎麼走？
▲房市因面臨成本上漲的壓力及民眾買房抗通膨的心理，交易量和銀行獲利率會大幅上漲，進而引發通貨膨脹。（圖／東森房屋三鶯區加盟店提供）
為了對抗通貨膨脹，各國央行紛紛將利息上調，台灣的央行也同步美聯儲的升息，3月17日調漲利率1碼，因為調幅不大，再加上利率影響的滯後性，所以沒有引發立即性的股市下跌，但假以時日（半年）仍有可能帶來股市下跌，如果政府在應對新的經濟變局沒有處置得宜，那麼就可能使經濟逐漸走向衰退，而房地產中的預售屋因受到營造成本的制約，房價仍難下修，但續漲不易，交易量將呈現衰退；至於中古屋市場則將出現價量齊跌，這也將是買進中古屋的好時機，有意購買中古屋的購屋者可以先按兵不動，再等一段時期再伺機進場。
從經濟上來看，在經濟衰退的初期，資產會貶值，隨著經濟轉壞，此時將是買入股票、房地產的最佳時機，接著政府會展開救市，在市場注入資金，在大量資金的挹注下，經濟會重新走向復甦，伴隨市場復甦，股票、房地產將再重回高峰。
所以，如果你把買房、買股當做投資，那麼正確的投資策略是：在資產的價格降低到低點的時候買入，然後在高點的時候賣出。這也是巴菲特當前的投資策略。
資產配置的原則基本上屬於一種逆向投資。正確的分散投資應該是一個動態的過程，好的投資人會隨著經濟週期的變化而提前做好準備，也就是主動的管理投資組合，而不是被動的應對市場，當然前提是你得像農民一樣知道，冬天過去後春天一定會到來。
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我們想讓你知道…如果你把買房、買股當做投資，那麼正確的投資策略是：在資產的價格降低到低點的時候買入，然後在高點的時候賣出。