胡偉良/通膨下 怎麼利用經濟週期買房、買股以避免變窮?

我們想讓你知道…如果你把買房、買股當做投資,那麼正確的投資策略是:在資產的價格降低到低點的時候買入,然後在高點的時候賣出。

▲從經濟上來看,在經濟衰退的初期,資產會貶值,隨著經濟轉壞,此時將是買入股票、房地產的最佳時機。(圖/ETtoday資料照)

● 胡偉良/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長

首先你要識別當下經濟或房市到底處在什麼週期中,然後利用你掌握的金融知識結合經濟週期進行投資,就像農民判斷春天到了就開始播種,秋天開始收割一樣。

我們來看看經濟事件發生的次序,經濟就像一個在圓形軌道上行走的火車,火車頭是央行,各節車廂代表著各個經濟的發展階段。

當前台灣的股市、房市現況

在經濟陷入衰退的時候,就像前兩年疫情剛發生時的情景,大量民生經濟活動停擺:之後,火車頭開始發力,向市場注入更多的流動性,通俗一點說,就是央行向銀行提供更多的貨幣,同時降低利率,讓經濟加速走出低谷,這就是經濟的第一節車廂,利率下降和流動性增加。這時第二節車廂開始了,因為市場有充分的流動性和低利率,股市會開始走出谷底,就像股市,2020年7月開始,股市加權指數在半年內足足上漲了27%,從11621點,到2021年1月初的14723點;之後半年,加權指數續漲21%,到達17755點。與2020年7月初相比,股市加權指數在一年內上漲了53%。

2021年下半年起,在貨幣泛濫和貨物卡關下,通貨膨脹的態勢愈來愈明顯,能源價格大漲、原物料成本大幅上升,股市到達此一週期波段的高點,之後,加權指數在16000至18000之間上下波動震蕩。與此同時,第三節車廂開始了,對利率最敏感的行業,比如房地產,在利率降低下,民眾的買房慾望增加,來自開發商和民眾的借貸增加,銀行的利潤也增多,再加上房市因面臨成本上漲的壓力及民眾買房抗通膨的心理,這也說明了為什麼2020年下半年起,房市交易量和銀行獲利率會大幅上漲。接下來是和經濟發展同步的行業,比如製造業、工業領域開始恢復,但是因為供給沒有完全回復,導致供需失衡,商品的價格開始上漲,引發通貨膨脹。

往後會怎麼走?

▲房市因面臨成本上漲的壓力及民眾買房抗通膨的心理,交易量和銀行獲利率會大幅上漲,進而引發通貨膨脹。(圖/東森房屋三鶯區加盟店提供)

為了對抗通貨膨脹,各國央行紛紛將利息上調,台灣的央行也同步美聯儲的升息,3月17日調漲利率1碼,因為調幅不大,再加上利率影響的滯後性,所以沒有引發立即性的股市下跌,但假以時日(半年)仍有可能帶來股市下跌,如果政府在應對新的經濟變局沒有處置得宜,那麼就可能使經濟逐漸走向衰退,而房地產中的預售屋因受到營造成本的制約,房價仍難下修,但續漲不易,交易量將呈現衰退;至於中古屋市場則將出現價量齊跌,這也將是買進中古屋的好時機,有意購買中古屋的購屋者可以先按兵不動,再等一段時期再伺機進場。

從經濟上來看,在經濟衰退的初期,資產會貶值,隨著經濟轉壞,此時將是買入股票、房地產的最佳時機,接著政府會展開救市,在市場注入資金,在大量資金的挹注下,經濟會重新走向復甦,伴隨市場復甦,股票、房地產將再重回高峰。

所以,如果你把買房、買股當做投資,那麼正確的投資策略是:在資產的價格降低到低點的時候買入,然後在高點的時候賣出。這也是巴菲特當前的投資策略。

資產配置的原則基本上屬於一種逆向投資。正確的分散投資應該是一個動態的過程,好的投資人會隨著經濟週期的變化而提前做好準備,也就是主動的管理投資組合,而不是被動的應對市場,當然前提是你得像農民一樣知道,冬天過去後春天一定會到來。

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胡偉良專欄

胡偉良專欄 胡偉良

台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景(博士學位),為品嘉建設、尚禹營造創辦人。反對高房價和暴利,講真話、談內幕、不鬼扯。矢志以公正、不偏私的態度和民衆分享正確、專業的房地産知識。

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