破解購屋攻略　3個概念比房仲更懂房市

我們想讓你知道…資金量影響著房價水位高低，對於房價的影響，無論是預售屋還是中古屋、蛋黃區還是蛋白區、公寓大廈還是透天別墅，無一例外、無一倖免。

▲供給、需求、資金、利率，是影響房價的四個基本要素。（圖／業者「達麗冶翠」提供）

● 李昌鵬／國際超級房仲｜Zack官方網站、Facebook粉專版主、經營同名YouTube頻道

我們先來認識一下，影響房價的四個基本要素：(1) 供給、(2)需求、(3) 資金、(4) 利率。

如同讓鸚鵡學會 (1) 供給、(2) 需求，就能成為經濟學家一樣，只要再讓這隻鸚鵡學會 (3) 資金、(4) 利率的概念，牠就能成為房市專家。

一、供給＋需求

首先，讓我們用最白話的方式來說明「供給」，簡單來說，就是市場存在著多少的住宅（中古屋），以及之後陸續會再蓋出多少新房子（預售屋）到市場上。

雖然我們常說台灣地狹人稠、土地就這麼一點點，但其實台灣住宅的供應量是非常充足的，甚至從2016年來，住宅供給量一年比一年更高，其中一個最明顯的現狀，就是市區房子越蓋越小（用低總價掩蓋高房價的問題，也能讓建商蓋的戶數更多）。

其次則是「需求」，也就是多少人想要買房子，或者可以稱之為「買氣」。由於我們華人自古以來強烈的「有土斯有財」觀念，再加上台灣扭曲的租屋市場，使得台灣人的買房需求始終非常強勁，我相信「買房」這件事情，肯定也是你人生的夢想之一，沒錯吧？

基本上，光看供給和需求，就能決定價格的走勢，這一點並沒有錯，但因為房地產具備著「資產」的價值，也就是具備了能夠投資的屬性，因此除了房子供給出來的「物」、具備買房需求的「人」以外，另一個相當重要的因素就是「錢」，而影響錢的要素就是「資金」和「利率」。

▲華人社會認為「有土斯有財」，因此台灣人的買房需求始終非常強。（圖／記者項瀚攝）

二、資金＋利率

所謂的「資金」，就是經由國家央行發行出來現金，然後像活水一樣流入市場內，當國家發行的現金越多，市場內的人就會拿到更多的現金，而在商品供給沒有變化的情況下，因為人人手上的錢變多了，消費的需求就會更強大，需求大於供給就會讓價格上升，產生所謂的通貨膨脹。

最後的要素則是「利率」，這邊你要知道資金是有所謂的「趨利性」，也就是資金自然都會流向利率更高的地方。

這樣講可能有點抽象，讓我打個比喻：假設你現在手上有1,000萬，然後在台北市買了一間小套房辛辛苦苦收租，還要自己管理、自己處理修繕、自己面對租客雜七雜八的瑣碎問題，結果一整年下來，僅僅只有2％的租金收益。

但如果銀行從今天開始，就將台幣定存利率拉到5％以上，請問你還會想當房東嗎？肯定不會吧！（期待房價漲幅就另當別論），於是就會讓許多房東決定把房子賣掉，輕鬆地去收5％的定存。

相反地，為什麼大家現在都把錢從銀行借出來去炒房、炒股，就是因為往年新台幣定存利率連1％都不到，把錢放在銀行根本沒賺頭，甚至每年還會被通膨吃掉現金的價值，等於把錢放在銀行是不賺反虧、實質的負利率，那麼大家當然就會把錢從銀行領出來做其他更高利率的投資，這就是趨利性。

▲當銀行的定存利率低，大家自然就會把錢從銀行領出來炒房，做其他更高利率的投資。（圖／ETtoday資料照）

三、恐怖的乘數效應

房地產因為總價高，就像是一個巨大的泳池，非常適合承載大量的資金，同時房地產又具備獨特的三大特性：保值、增值、現金流，再加上傳統觀念與制度漏洞導致買房需求相當強勁，於是在房地產的利率較高（漲幅或租金）、資金又大氾濫的時候，自然就成為吸引資金進駐的最佳標的。

當銀行利率那麼低，大家都把錢領出來買房，於是大量現金都要去競爭數量有限的房子，根據價高者得的道理，房價自然會被資金推高價格。假設房價一個月的漲幅等於放在銀行一年的定存利率，有錢人當然更想把錢放到房地產裡；而沒錢的人，也會想跟銀行借錢去買房，期待靠房地產翻身致富，於是導致更多湧入的現金把房價水位再往上推升。

這邊順便分享一個小故事，讓你知道氾濫資金是如何刺激市場。

假設今天有間印刷公司賺了100塊錢，然後將這100元發薪給員工，員工再把這100元給孩子當零用錢，孩子再拿這個 100元去買漫畫，漫畫店又將這100元付給印刷公司，這一連串的過程中，這100元被使用了5次，就產生了 500 元的效益，那如果這張100元被一千人、一萬人使用過呢？這就是經濟學上的名詞「乘數效應」（multiplier effect）。

而當氾濫的資金開始進入市場，讓今天這個金額從100元變成100億、接觸的人從五人變成數百萬人，你就可以想像氾濫資金帶來刺激效果會有多強大。總之，資金量影響著房價水位高低，資金對於房價的影響，無論是預售屋還是中古屋、蛋黃區還是蛋白區、公寓大廈還是透天別墅，無一例外、無一倖免。

只要你能看懂上述這個例子，了解供給、需求、資金、利率，是如何交互影響台灣房價變化的話，那麼恭喜你，你至少比全台灣50％以上的房仲更懂房市了。